Hauskauf mit Erbpacht! Vor und Nachteile?

[Rotti]

hallo

bin gerade am schauen wegen einem Eigenheim ;) hab schon n Traumhaus gefunden, jedoch steht im Text dabei, dass es sich um ein Haus mit Erbpacht handelt.
Ich hab den Artikel bei Wikipedia durchgelesen, steige jedoch noch nicht so 100%ig durch.

Kann mir jemand die Vor-/Nachteile von Erbpacht nennen?

habe ich das richtig verstanden. Wenn ich ein grundstück baue, das auf einem Grund mit Erbpacht steht, kann der Besitzer des Grundes jederzeit sagen, er will den Grund anderweitig verwenden, und mein Haus auf dem grund gehört dann automatisch dem Grundinhaber?

kann mich jemand verständlich aufklären? ;)

danke

[Wurschtler]

habe ich das richtig verstanden. Wenn ich ein grundstück baue, das auf einem Grund mit Erbpacht steht, kann der Besitzer des Grundes jederzeit sagen, er will den Grund anderweitig verwenden, und mein Haus auf dem grund gehört dann automatisch dem Grundinhaber?



Nein, das nicht.
So eine Erbpacht wird i.d.R. auf 99 Jahre geschlossen, d.h. dieses Risiko besteht nicht.

Eine Schnappsidee ist eine Erbpacht trotzdem.
Das ist so, als würdest du das Haus nur zur Hälfte kaufen und zur anderen Hälfte mieten. Und du kannst da auch nicht mehr raus.
Der i.d.R. wertbeständigere Teil, das Grundstück, gehört dir dabei nicht. Die Pacht kann Jahr für Jahr steigen wie die Miete. Du bist dem Verpächter also schutzlos ausgeliefert, falls mal eine höhere Inflation die Erbpacht stark steigen lässt. Wenn dein Gehalt dann nicht auch mitsteigt, könnte dich das ruinieren.

Vergiss Erbpacht, kaufe entweder ganz oder garnicht.

Bevor du sowas wie eine Erbpacht machst, ist es noch sinnvoller, das Grundstück mitzukaufen und zu finanzieren. So kann man sich zumindest gleichbleibende Raten sichern und der Grund gehört am Schluss dir.

[Rotti]

Nein, das nicht.
So eine Erbpacht wird i.d.R. auf 99 Jahre geschlossen, d.h. dieses Risiko besteht nicht.

Eine Schnappsidee ist eine Erbpacht trotzdem.
Das ist so, als würdest du das Haus nur zur Hälfte kaufen und zur anderen Hälfte mieten. Und du kannst da auch nicht mehr raus.
Der i.d.R. wertbeständigere Teil, das Grundstück, gehört dir dabei nicht. Die Pacht kann Jahr für Jahr steigen wie die Miete. Du bist dem Verpächter also schutzlos ausgeliefert, falls mal eine höhere Inflation die Erbpacht stark steigen lässt. Wenn dein Gehalt dann nicht auch mitsteigt, könnte dich das ruinieren.

Vergiss Erbpacht, kaufe entweder ganz oder garnicht.

Bevor du sowas wie eine Erbpacht machst, ist es noch sinnvoller, das Grundstück mitzukaufen und zu finanzieren. So kann man sich zumindest gleichbleibende Raten sichern und der Grund gehört am Schluss dir.

ah ok danke

wäre n Haus in Moosinning gewesen ;) und 166000 wäre wahrlich n Schnäppchen für die Gegend.
Schade wäre zu schön gewesen ;(

[HuskyGirl]

Erbpacht bzw. als Erbbaurecht bezeichnet bedeutet nichts anderes, als dass du ein Haus auf einem fremden Grustück bauen darfst. Du bist dann nicht Eigentümer des Grundstückes, kannst Dieses aber als ein solcher behandeln.

Du hast alle Rechte, die einem Eigentümer zustehen. Darfst vermieten, verpachten, verkaufen ect.

Du hast einen Zins in regelmäßigen Abständen zu zahlen, der aber weit unter dem Grundstückswert liegt (so quasi als Nutzgebühr fürs Grundstück).

Eigentlich enstehen dir nur Vorteile, da auch die Finanzierung des Grundstückes entfällt. Der "eigentliche" Eigentümer kann auch nicht einfach sagen... so jetzt will es es wieder haben! Das geht so nicht! Meinst läuft dieses Recht auf Lebenszeit (oder drüber hinaus, wenn deine Kinder mal drin wohnen bleiben).

Schau mal hier nach:

http://www.tettenborn.com/erbbaurecht.htm

Da steht eigentlich alles verständlich erklärt!

[HuskyGirl]

Nein, das nicht.

Die Pacht kann Jahr für Jahr steigen wie die Miete. Du bist dem Verpächter also schutzlos ausgeliefert, falls mal eine höhere Inflation die Erbpacht stark steigen lässt. Wenn dein Gehalt dann nicht auch mitsteigt, könnte dich das ruinieren.



Ganz so ist das nicht. Klar kann und wird es an die wirtschaftliche Situation angepasst, jedoch kann das nicht ohne weiteres geschehen, oder so weit steigen, dass es den Erbbauberechtigten ruinieren kann. Solche Steigerungen sind nicht rechtens und ein Schutz dürfte in der Hinsicht auch geregelt sein.

[Rotti]

wie hoch ist ca. der jährliche Erbpacht Anteil bei einem Preis von 166000 Euro? kann man das ausrechen, oder ist das grundlegend verschieden?

[Xilavius]

Ich kann Wurtschler nicht ganz zustimmen. Erbpacht ist ein Vertrag auf längere Zeit, gerade bei Grundstücken ist es sogar zu empfehlen da die Lage teilweise das Grundstück teuerer macht als das Haus selber.
Selber habe ich ein eigenes Grundstück, aber 2 meiner bekannten Familien und auch Eltern selber haben Erbpacht und sind damit sehr zufrieden.
Das Haus auf dem Erbpachtgrundstück kannst du logischerweise auch verkaufen, allerdings hat der Grundstückseigner beim Verkauf auch etwas mitzureden, was aber nicht unbedingt stört, denn auch er will wieder Geld sehen.

Wenn ich mir so die Grundstückspreise ansehe, bei 80-200k für ein kleines Grundstück, da lohnt sich schon eine Erbpacht die nur monatlich vielleicht 100 Euro kostet, denn wenn du es kaufen würdest, wärest du mindestens mit dem 4fachen des Monatlichen dabei. Dazu musst du die Kosten für Strassenumbauten wie Fussweg, Fahrbahnerneuerung, Gullisanierung usw auch sehen die der Eigner bezahlen muss, wobei es auch Erbpachtverträge gibt wo der Pächter dies übernehmen muss, was aber eigentlich sehr selten ist.

Wenn du ein Haus gefunden hast was dir wirklich gefällt und es absolut in deinem Kostenrahmen befindet solltest du schon zuschlagen, auch wenn es Erbpacht ist.

Kannst dir aber auch mal eine fachkundige Anwaltssitzung für 50-100 Euro bei einem Anwalt für Mietrecht/Hausbau einholen, bei solchen Investitionsbeträgen lohnt es sich auch solche Beträge mal in Beratung zu investieren.

[HuskyGirl]

wie hoch ist ca. der jährliche Erbpacht Anteil bei einem Preis von 166000 Euro? kann man das ausrechen, oder ist das grundlegend verschieden?

In der Regel werden 3 bis 5 % des Grundstückswertes als jährlich zu leistender Erbbauzins im Erbbaurechtsvertrag festgesetzt.

Genau berechnen kann man das nicht. Es hängt von dem derzeitigen Grundstückswert ab. Der muss erst Gutachterlich ermittelt werden. Vom Gesamtpreis hängt das so also nicht ab. Das wird dann der Notar feststellen lassen. Sollten diese 166000 € der Grundstückswert sein, dann kannst du so 3 - 5 % jährlich rechnen. (Wobei der Preis zu hoch für ein Grundstück ohne Haus ist). Denke aber das ist der Gesamtwert mit Haus!? Also Berechnungsgrunlage nur Grundstück allein!

Bei dem Grundstückspreis wären das ca. 415 € im Monat bei 3 %. (bei 166000) Aber das wäre jetzt halt wohl mit Haus und ist nicht Grundlage der Berechnung.

[Rotti]

ok dankeschön

ich denke, ich werd mal mit dem Anbieter sprechen ;) das hört sich doch ganz ok an^^

[mofhou]

ok dankeschön

ich denke, ich werd mal mit dem Anbieter sprechen ;) das hört sich doch ganz ok an^^
Hier mal ein kritischer Artikel zur Erbpacht:
http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/0,1518,687008,00.html
(etwas reißerisch geschrieben und auch eher Spezialfälle)

[HuskyGirl]

Noch mal zum Grundstückspreis... so pi mal daumen kosten ein Grundstück so zwischen 20.000 und 35.000 €. (je nach Quadratmeter halt)

Wären also so bei sagen wir 30.000 € Grundstückswert so 75 € im Monat bei 3 %.

[Rotti]

ok dank euch

gibts im Netz ne Seite, wo man die Grundstückpreise nachlesen kann?

es wären 310 qm Grundstück.

[Wurschtler]

Wenn ich mir so die Grundstückspreise ansehe, bei 80-200k für ein kleines Grundstück, da lohnt sich schon eine Erbpacht die nur monatlich vielleicht 100 Euro kostet, denn wenn du es kaufen würdest, wärest du mindestens mit dem 4fachen des Monatlichen dabei.

Nur bekommt man solche Konditionen heute nicht mehr.
Bei Neuverträgen wird da richtig hingelangt, sodass man effektiv auch nur die Zinsen für den Grundstückswert zahlt, ohne was zu tilgen. Ein verkappter Kredit auf Lebenszeit. Da kann man dann gleich selber finanzieren, dann spart man sich das ganze Geschiss.

[HuskyGirl]

ok dank euch

gibts im Netz ne Seite, wo man die Grundstückpreise nachlesen kann?

es wären 310 qm Grundstück.

Das kann man schlecht irgendwo nachlesen. Hängt immer auch von der Gegend ab, in der das Grundstück liegt. Schau doch aber mal bei immobilienscout rein. Da gibst du einfach mal bei Grundstückssuche, den Ort ein und die Quadratmeterzahl. Dann erhälst du vllt einen Richtwert!

[Wurschtler]

ah ok danke

wäre n Haus in Moosinning gewesen ;) und 166000 wäre wahrlich n Schnäppchen für die Gegend.
Schade wäre zu schön gewesen ;(

Dann kenn ich das Angebot glaube ich sogar. ;)
Ich dachte mir auch "wieso ist das so billig?", bis ich gesehn habe, dass da ein saftiger Erbpachtzins draufkommt.

Erbpacht ist und bleibt eine Schnappsidee meiner Meinung nach.
Ich würde mich auch nie wohl fühlen, ein eigenes Haus auf einem fremden Grundstück zu haben.

Also ich würds sein lassen.
Moosinning ist auch eine sauteure Gegend und meiner Meinung nach auch nicht wert. Die öffentliche Verkehrsanbindung ist fürn Arsch, dafür volle Flughafennähe und eine stark überlastete B388 mit viel Straßenlärm im Ort.
Die Nähe zu München machts halt scheißteuer.

Schau dich lieber im östlichen Landkreis um, da sinken die Preise Grundsückspreise drastisch. Kommt halt auch drauf an, wo du hin musst zum Arbeiten.

[Wurschtler]

Noch mal zum Grundstückspreis... so pi mal daumen kosten ein Grundstück so zwischen 20.000 und 35.000 €. (je nach Quadratmeter halt)

Wären also so bei sagen wir 30.000 € Grundstückswert so 75 € im Monat bei 3 %.


Haha, der war gut.
Seine 310 m² in Moosinning wird er nicht unter 100k bekommen.
Dementsprechend ist auch die Erbpacht höher.

[Rotti]

Hab schon Richtung Taufkirchen, Fraunberg, Dorfen, Wartenberg etc. geschaut. Da gehen die Preise auch wieder. Aber man fährt halt dann doch gut 30 Minuten zum Flughafen, zu dem ich fast täglich muss ;)

naja mal weiter gucken^^

habs gefunden. Der qm kostet da Erbpach von 11,50 Euro

wären bei 310qm dann 3565 Euro im Jahr? Oder kommt sonst noch was drauf?

[daflow]

ok dank euch
gibts im Netz ne Seite, wo man die Grundstückpreise nachlesen kann?

es wären 310 qm Grundstück.

Wenn du's genau haben willst, nimm einen Gutachter ;) Wenn du es grob haben willst, schau bei immobilienscout o.ä. nach möglichst ähnlichen Grundstücken (Lage!) in der Nähe und rechne den Preis/qm als Anhaltspunkt aus.


Noch mal zum Grundstückspreis... so pi mal daumen kosten ein Grundstück so zwischen 20.000 und 35.000 €. (je nach Quadratmeter halt)

Jane X-D

[Wurschtler]

Hab schon Richtung Taufkirchen, Fraunberg, Dorfen, Wartenberg etc. geschaut. Da gehen die Preise auch wieder. Aber man fährt halt dann doch gut 30 Minuten zum Flughafen, zu dem ich fast täglich muss ;)

naja mal weiter gucken^^

Dann ist Moosinning trotzdem blöd, da zahlst du nur nutzlos viel für die Nähe zu München.
Wenn du dir sicher sein kannst, dass du dein restliches Leben beim Flughafen arbeitest, dann solltest du nord/östlich davon suchen.

Da sollten schon Kaffs zu finden sein, die nur ~150 € pro m² kosten.

Wenn du dich vom Auto emanzipieren willst, wärs Dorfen eine taktische Überlegung wert. Da bekommst den m² für 250 Euro, was immer noch deutlich billiger als Moosinning ist.
Über den geplanten Flughafenringschluss wirst in schätzungsweise 10 Jahren eine Direktverbindung per Bahn ab Dorfen über Erding bis zum Flughafen haben.

Oder: Wenn dir Fluglärm nichts ausmachst, dann wäre Hallbergmoos eine billige Alternative, dann kannst du sogar mit dem Fahrrad in die Arbeit. ;)

[HuskyGirl]

Hab schon Richtung Taufkirchen, Fraunberg, Dorfen, Wartenberg etc. geschaut. Da gehen die Preise auch wieder. Aber man fährt halt dann doch gut 30 Minuten zum Flughafen, zu dem ich fast täglich muss ;)

naja mal weiter gucken^^

habs gefunden. Der qm kostet da Erbpach von 11,50 Euro

wären bei 310qm dann 3565 Euro im Jahr? Oder kommt sonst noch was drauf?

Nein da kommt sonst nichts mehr drauf!

[HuskyGirl]

Wenn du's genau haben willst, nimm einen Gutachter ;) Wenn du es grob haben willst, schau bei immobilienscout o.ä. nach möglichst ähnlichen Grundstücken (Lage!) in der Nähe und rechne den Preis/qm als Anhaltspunkt aus.



Jane X-D

:biggrin: ja schlecht ausgedrückt... so bei um die 200 qm² halt... war jetzt nur ein grober Richtwert...

[daflow]

:biggrin: ja schlecht ausgedrückt... so bei um die 200 qm² halt... war jetzt nur ein grober Richtwert...

Tut mir leid, aber auch das ist so Pauschal gesagt doch grober Unfug. Ich wohn in 'nem unbedeuteten 35k Seelen-kaff und die Grundstückpreise gehen ab ~300€/qm los, da wären wir selbst bei 200qm (also ob man das noch "Grundstück" nennen kann :upara: ... also für ein EFH ist das imho schon seeeehr eng) schon bei 60k€... von _richtig_ teuren Lagen in der Nähe von oder sogar in Großstädten wollen wir gar nich erst reden, da kann man gerne schnell mal _einige_ 100% draufschlagen ;(

[HuskyGirl]

Tut mir leid, aber auch das ist so Pauschal gesagt doch grober Unfug. Ich wohn in 'nem unbedeuteten 35k Seelen-kaff und die Grundstückpreise gehen ab ~300€/qm los, da wären wir selbst bei 200qm (also ob man das noch "Grundstück" nennen kann :upara: ... also für ein EFH ist das imho schon seeeehr eng) schon bei 60k€... von _richtig_ teuren Lagen in der Nähe von oder sogar in Großstädten wollen wir gar nich erst reden, da kann man gerne schnell mal _einige_ 100% draufschlagen ;(

Naja schon richtig. Ich hab halt nur bei Immo geschaut und beim kleinsten Grundstück. Klar hängt halt immer von der Lage ect. ab. Und klar 200 qm ist echt nicht viel. Sollte ja nur wirklich wirklich Grob gemeint sein. Wie gesagt - Gutachter und Grundstückswert ermitteln lassen!

[Rotti]

Dann ist Moosinning trotzdem blöd, da zahlst du nur nutzlos viel für die Nähe zu München.
Wenn du dir sicher sein kannst, dass du dein restliches Leben beim Flughafen arbeitest, dann solltest du nord/östlich davon suchen.

Da sollten schon Kaffs zu finden sein, die nur ~150 € pro m² kosten.

Wenn du dich vom Auto emanzipieren willst, wärs Dorfen eine taktische Überlegung wert. Da bekommst den m² für 250 Euro, was immer noch deutlich billiger als Moosinning ist.
Über den geplanten Flughafenringschluss wirst in schätzungsweise 10 Jahren eine Direktverbindung per Bahn ab Dorfen über Erding bis zum Flughafen haben.

Oder: Wenn dir Fluglärm nichts ausmachst, dann wäre Hallbergmoos eine billige Alternative, dann kannst du sogar mit dem Fahrrad in die Arbeit. ;)

Hallbergmoos wäre ok, aber ist doch zu Nahe am Zaun ;)

wenn der Südzaun nicht wäre, wäre ich schnell in der Arbeit ;))