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Archiv verlassen und diese Seite im Standarddesign anzeigen : Was ist die Wohnung wert? Rückschlüsse von Kaltmiete auf Kaufpreis ziehen?


Blase
2011-09-05, 18:26:02
N'abend!

Ich spiele mit dem Gedanken, mir die Wohnung, in der ich aktuell seit 4 Jahren wohne, zu kaufen. Ich habe allerdings relativ wenig bis gar keine Erfahrung mit sowas. Habe meine Vermieterin drauf angesprochen, ob sie generell interesse daran hätte zu verkaufen und wenn ja, wie viel sie wohl verlangen würde. Sie macht sich nen Kopf und wir sprechen dann.
Mir ist klar, dass das von zig Faktoren abhängt. Aber das tut die Miete letztlich auch - deswegen meine Frage, kann man grob von der (Kalt-)Miete einer Wohnung auf deren Verkaufspreis schließen? Gibt es sowas wie ne "Faustformel"?
Bin für jeden Tipp dankbar!

MfG Blase

GBWolf
2011-09-05, 18:34:19
Puh, ich glaub das kommt eigentlich auf Lage, Alter und Zustand an.

Dann gibts meist nen Preis pro m² und den kannste dann umrechnen.

Köln im Randbezirk z.b. 2000Euro pro m², macht bei 50 m² = 100.000Euro

Im übrigen solltest du mal erfragen welche Kosten im Monat trotzdem zu leisten sind, als Eigentümer muss man immernoch einiges bezahlen jeden Monat neben den Energiekosten. (Eigentümerrücklage, sonstige Nebenkosten etc.)

Black-Scorpion
2011-09-05, 18:35:19
Kurze Antwort? Nein kann man nicht.

Kaltmiete = marktüblicher Mietpreis zum aktuellen Zeitpunkt.
Kaufpreis = Wert der Wohnung zum damaligen Zeitpunkt. Muss nicht dem aktuellen Stand entsprechen und kann ungünstig sogar geringer sein wie damals.

Sorkalm
2011-09-05, 18:41:46
Wenn man ehrlich ist, kann man das nicht. Es sind soviele Faktoren, die das beeinflussen können.

Wenn man doch grob was haben will: Man sollte abschätzen, wie sich die Kaltmiete in Zukunft entwickeln könnte (darin liegt die Schwierigkeit - ist sie fair? Man sollte sowohl die Marktsituation, also wie attraktiv die Wohngegend ist, mit den erwarteten Kosten abschätzen). Dann könnte man mit diesem Durchschnittswert den Barwert berechnen (nennt man auch oft Mietrendiete), die Formel dafür ist Jahreskaltmiete / erwarteter Zinssatz. (Da sieht man das nächste Problem, schätze mal wie sich der Zinssatz in 10 Jahren und weiter entwickelt...). Man wird so auf 15-25 Jahre Amortisationsdauer kommen - im Durchschnitt. Kann eben aber immer abweichen.

sun-man
2011-09-05, 18:48:42
Kleiner Tip, auf www.immobilienscout24.de Deinen Ort suchen, Wohnung "kaufen" und mal annähernd was ähnliches suchen. Ganz unten stehen dann in der Regel "Durchschnittspreise". Das wäre zumindest ein erster grober Anhaltspunkt. Sogenanntes "Wohngeld" muss berücksichtigt werden, das ist wohl ne Umlage die alle Mieter des Hauses leisten um Reparaturen etc. zu zahlen. Nebenkosten (Versicherung, Strom und Co) kommen ebenso on Top.

Plutos
2011-09-05, 19:20:33
Also gaaaanz grob kann man je nach Lage 20 (ostdeutsches Dorf) bis 30 (München) Jahreskaltmieten ansetzen...klar spielen da tausend andere Faktoren mit rein, aber für die Mehrzahl der Wohnungen kommt man mit der Faustregel auf ca. ± 20% an den möglichen Verkaufswert heran. Eigene Erfahrung, andere Leuten haben sicher teilweise auch wieder andere Erfahrungen gemacht.

Blase
2011-09-05, 21:46:27
N'abend!

Also die "Formel" vonwegen Summe X mal qm trifft es sicherlich nicht, nichtmal innerhalb einer Stadt - denke ich zumindest. Nimmt man meine Wohnung z.B., kein Balkon (oder Terasse/Garten). Wie könnte man diese Wöhnung also mit einer der selben Größe aber mit Garten/Balkon/Terasse vergleichen? Diese wäre doch "ungleich" teurer - zu recht! Aber die Miete spiegelt doch imho bereits den "Wert" der Wohnung wieder eben grade unter Berücksichtigung der "gesamten" Umstände (Größe, Lage, etc pp). Von daher dachte ich halt, man könnte von der (Kalt-)Miete wiederum auf einen möglichen Kaufpreis schließen.
Also gaaaanz grob kann man je nach Lage 20 (ostdeutsches Dorf) bis 30 (München) Jahreskaltmieten ansetzen
Hmmm, das ist schön ne Menge. Wenn ich mit 25 Jahresmieten (Hannover) rechne, sind das immerhin 100K (wobei meine Miete wirklich gering ist - grade für diese Wohnung!) Das wäre mir wohl zu viel....
Danke schon mal, für die Tips bisher!

MfG Blase

Haarmann
2011-09-06, 07:22:13
Kannst schon - aus der Kaltmiete sollte sich meisst eine Nettorendite von 4.5% ergeben für den Eigentümer - bei aktuellem Zinssatz.

sun-man
2011-09-06, 07:28:42
Hi,

das Thema ET-W hatte ich hier auch gerade. Wir suchen gerade ne neue Butze, 950€ warm muss ich dabei mind. rechnen (Rhein Main halt). Nach 10 Jahren wohnen hätte man also schonmal eben 100.000€ ausgegeben ohne etwas zu haben, bei ner ETW hat man zumindest schonmal 100.000 abgezahlt.
Dummerweise kosten Wohnungen hier schon gerne 200.000 und natürlich mehr, oder es sind ganz oft üble Bruchbuden. Ohne Eigenanteil wird das ganze schon reichlich teuer und eigentlich wollen wir eh nicht hier bleiben sondern gerne zurück in den Norden.

100.000 klingt viel, ist aber eine Überlegung wert wenn man es sich mal kalkulieren lässt.

GBWolf
2011-09-06, 08:04:59
Also die "Formel" vonwegen Summe X mal qm trifft es sicherlich nicht, nichtmal innerhalb einer Stadt - denke ich zumindest. Nimmt man meine Wohnung z.B., kein Balkon (oder Terasse/Garten). Wie könnte man diese Wöhnung also mit einer der selben Größe aber mit Garten/Balkon/Terasse vergleichen?


Balkon und Terasse werden üblicherweise nur zu einem Drittel zu den m² gerechnet, übrigens auch bei Mietwohnungen.

Eco
2011-09-06, 09:02:00
Balkon und Terasse werden üblicherweise nur zu einem Drittel zu den m² gerechnet, übrigens auch bei Mietwohnungen.
Zu einem Viertel. Es gibt aber auch Ausnahmen, wo es zur Hälfte dazuzählt.

Kenny1702
2011-09-06, 09:29:56
Wenn man eine Wohnung zum Vermieten kauft, dann gilt als Regel, daß die Wohnung 20 Jahreskaltmieten nicht überschreiten sollte. Wenn man eine Wohnung zur Selbstnutzung kauft, dann gibt es wichtigere Dinge als diesen Richtwert, es muß einem schließlich gefallen und man will viele Jahre darin wohnen.

/dev/NULL
2011-09-06, 09:31:36
Hi,

das Thema ET-W hatte ich hier auch gerade. Wir suchen gerade ne neue Butze, 950€ warm muss ich dabei mind. rechnen (Rhein Main halt). Nach 10 Jahren wohnen hätte man also schonmal eben 100.000€ ausgegeben ohne etwas zu haben, bei ner ETW hat man zumindest schonmal 100.000 abgezahlt.
Dummerweise kosten Wohnungen hier schon gerne 200.000 und natürlich mehr, oder es sind ganz oft üble Bruchbuden. Ohne Eigenanteil wird das ganze schon reichlich teuer und eigentlich wollen wir eh nicht hier bleiben sondern gerne zurück in den Norden.

100.000 klingt viel, ist aber eine Überlegung wert wenn man es sich mal kalkulieren lässt.

Mit Zins und Zinseszins hat man eben leider keine 100000€ abgezahlt sondern nur nen Bruchteil - daher je mehr Eigenanteil/Sondertilgung, je besser.
Und Warmmiete darf man natürlich auch nicht ansetzen, auch bei der eigenen Bude muss man Strom, Wasser etc zahlen.

Wenn man plant da zu bleiben (eventuelle Familienplanung berücksichtigen, passt die Wohnung), dann lohnt sich das aber vermutlich schon, wenn man Geld für "sein" Eigentum ausgibt, Wenn man flexibel sein will/muss eher nicht..

Warte mal ab, was die Vermieterin/Verkäuferin sagt, aber geschenkt wird man nie ne Wohnung bekommen. Vergleichspreise aus dem immoscout sind natürlich immer ne Hausnummer.

Tigershark
2011-09-06, 09:59:21
Ich empfehle auch den immoscout. Einfach suchen in Hannover und Umgebung und schon ist man schlauer. Und nebenbei - 100.000,- ist NICHTS fuer eine halbwegs gute Wohnung! Selbst hier wo ich wohne (Rheingau, nahe Wiesbaden...okay, ist ein beliebtes Gebiet, aber eben nicht Grossstadt) brauchst Du eigentlich unter 170.000,- nicht anfangen und ueber 200 gehen dann die interessanten Angebote los (80-100qm, Balkon/Terasse etc).

Eco
2011-09-06, 10:40:49
Und nebenbei - 100.000,- ist NICHTS fuer eine halbwegs gute Wohnung! Selbst hier wo ich wohne (Rheingau, nahe Wiesbaden...okay, ist ein beliebtes Gebiet, aber eben nicht Grossstadt) brauchst Du eigentlich unter 170.000,- nicht anfangen und ueber 200 gehen dann die interessanten Angebote los (80-100qm, Balkon/Terasse etc).
Das kommt wohl sehr stark auf die Lage, Baujahr des Hauses, Renovierungsbedarf, etc. an. Ein wenig ausserhalb der Großstädte wirds schon günstiger und hier gibts auch starke regionale Unterschiede. Im Umland von Düsseldorf z.B. bekommt man für weit weniger als 170k sehr gute Wohnungen im 80 - 100 qm Bereich.
Und wenn man ein wenig sucht, kann man auch durchaus ein Schnäppchen machen (so wie wir ;) ).

Tigershark
2011-09-06, 11:09:22
Sicher, Schnäppchen gibt es immer und auch richtig, runtergekommene Buden gibt es teils für deutlich weniger Geld. Dennoch ist das sicher eher die Ausnahme als die Regel und ich wollte hauptsächlich die Denke des TS relativieren, denn das klingt mir so nach "Waaaaaaaaaaaaaaaaaaaas, hunderttausend EURO!!!! Für 'ne Wohnung! Die spinnen doch!!!!1111" - und das ist halt nunmal nicht der Fall :-)

Eco
2011-09-06, 11:21:22
Ja, 100k sind nicht wirklich viel für eine ETW. Um hier eine Aussage zu treffen müsste man aber erstmal wissen, um wieviel Quadratmeter es sich bei der Wohnung überhaupt handelt, wieviele Wohnungen sonst noch im Haus sind, etc.. Die (Kalt?-)Miete des TS scheint ja ca. 330€ zu betragen, was nicht auf die größte Wohnung schließen lässt. Kein Balkon/Terasse, etc. kann den Preis auch ganz ordentlich drücken.