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Archiv verlassen und diese Seite im Standarddesign anzeigen : Mietrechtliche Frage zur Nebenkostenabrechnung


Rockhount
2012-01-05, 23:22:00
Hallo zusammen,
Ich hab hinsichtlich unserer ausstehenden Abrechnungen für unsere alte Wohung ein paar Fragen.
Zunächst kurze Beschreibung:

- Abrechnung erfolgt vom 01.01 - 31.12
- erste Abrechnung erfolgte in 2008 für 2007
- letzte Abrechnung war für 2009
- Für die erste Abrechnung hatte der Vermieter die Zählerstände angefragt
- Auszug erfolge Mitte Ende März 2011
- Beim Auszug ist eine Abweichung zu alten Zählerständen aus den Abrechnungen aufgefallen. Diese resultieren daraus, dass der Vermieter den Verbrauch des ersten Jahres stillschweigend fortgeschrieben hat und so auf die Jhre 2008 und 2009 übernommen hat. Der tatsächliche Verbrauch war offenbar höher, weshalb sich für die Periode 2010 bis Auszug ein außerordentlich hoher Verbrauch ergibt, der so nicht angefallen sein dürfte
- Abrechnung 2010 ist noch nicht zugegangen und die Ansprüche daraus imo verjährtt

Frage: War das vorgehen des Vermieters (stillschweigende Fortschreibung ohne Nachfrage) rechtens und er kann nun den Offenen Differenzbetrag nachfordern?
schließt die Verjährungsfrist von 12 Monaten dies aus?

Wäre nett, wenn jemand, der sich auf dem Gebiet auskennt, was dazu sagen könnte.
Mieterschutzbund kann ich leider erst nächste Woche kontaktieren :(

Danke vorab für eure Hilfe!

Bucklew
2012-01-05, 23:33:21
Wenn der Vermieter dir bis zum 31.12.2011 KEINE Abrechnung fürs Jahr 2010 vorgelegt hat, darf er dir keine Nachforderung stellen. Ergo sind die Nebenkosten von deiner Seite aus mit der normalen Zahlung beglichen, er darf dir da nichts nachfordern.

Rockhount
2012-01-05, 23:37:07
Wenn der Vermieter dir bis zum 31.12.2011 KEINE Abrechnung fürs Jahr 2010 vorgelegt hat, darf er dir keine Nachforderung stellen. Ergo sind die Nebenkosten von deiner Seite aus mit der normalen Zahlung beglichen, er darf dir da nichts nachfordern.

Auch wenn er von dem "Fehlbetrag" bzw. Dem Mehrverbrauch ( wie gesagt, es ist unklar, in welcher Periode er angefallen ist) erst in 03.2011 Kenntnis erlangt?

Gefühlt sehe ich es ja wie Du, aber ich befürchte, dass es so toll und einfach nicht sein wird?!?!

Bucklew
2012-01-05, 23:46:31
Auch wenn er von dem "Fehlbetrag" bzw. Dem Mehrverbrauch ( wie gesagt, es ist unklar, in welcher Periode er angefallen ist) erst in 03.2011 Kenntnis erlangt?
Dann hätte er sich im Laufe des Jahres 2011 darum kümmern müssen, ganz einfach.

Er weiß ja, dass die Abrechnung so läuft und es sollte ihm auch klar sein, dass es da unterschiedliche Verbräuche geben kann.

ux-3
2012-01-05, 23:50:34
Hat der Vermieter überhaupt deine neue Adresse?

Hast du gegen die Abrechnung von 2010 einen Einspruch eingelegt, oder die Verbrauchsangaben akzeptiert? War der Zähler für dich zugänglich und ablesbar?

Bestehen Zweifel daran, dass Du für den Verbrauch verantwortlich bist?

Rockhount
2012-01-05, 23:57:01
Hat der Vermieter überhaupt deine neue Adresse?

Hast du gegen die Abrechnung von 2010 einen Einspruch eingelegt, oder die Verbrauchsangaben akzeptiert? War der Zähler für dich zugänglich und ablesbar?

Bestehen Zweifel daran, dass Du für den Verbrauch verantwortlich bist?

Ja, neue Adresse wurde bei Wohnungsübergabe mitgeteilt. ferner hat er unsere Telefonnummer für Rückfragen und Emailadresse aus alten Schriftwechseln. adressmitteilung kann bezeugt werden, Übergabe erfolgte gemeinsam mit meinem Schwiegervater.

Gegen die Abrechnung von 2010 kann ich keinen Widerspruch einlegen, da ich sie nicht habe.

Aus meiner Sicht bestehen keine Zweifel, das der Mehrverbrauch von uns verursacht wurde. Es ist wie gesagt nur nicht möglich, das periodengerecht zuzuordnen. Der Vermieter hätte es merken müssen, wenn er die Versorgerechnung mit den Nebenkostenabrechnungen verglichen hätte, da dürfte er unterm Strich zu wenig Geld von uns bekommen haben. Ich wusste dies jedoch auch erst bei Auszug, da ich nochmal die Papiere und Abrechnungen durchgegangen bin.

Ich habe ihn auch sicherheitshalber noch ausdrücklich auf die Differenz hingewiesen...nicht das man mir unterstellen könnte, dass ich dies unterschlagen hätte

ux-3
2012-01-06, 00:02:05
Aus meiner Sicht bestehen keine Zweifel, das der Mehrverbrauch von uns verursacht wurde. Es ist wie gesagt nur nicht möglich, das periodengerecht zuzuordnen. Der Vermieter hätte es merken müssen, wenn er die Versorgerechnung mit den Nebenkostenabrechnungen verglichen hätte, da dürfte er unterm Strich zu wenig Geld von uns bekommen haben. Ich wusste dies jedoch auch erst bei Auszug, da ich nochmal die Papiere und Abrechnungen durchgegangen bin.


Wo ist dann genau das Problem? Wenn ihr das verbraucht habt, warum solltet ihr es nicht bezahlen? Oder möchtest du den Vermieter finanziell schädigen?

Befand sich der Zähler innerhalb oder außerhalb der Wohnräume? Wäre eine Ablesung ohne dein Wissen möglich gewesen?

Hast du die Zählerstände von 2010/11?

Rockhount
2012-01-06, 00:06:49
im Keller, innen.

Mir gehts darum, das der Vermieter vormals gefragt hat und auf einmal nicht mehr...und die Abrechnungen kamen eh unregelmäßig.

Ob der Verbrauch von mir verursacht wurde oder nicht, ist nicht Ziel meiner Frage.Das ist eindeutig und wenn ich MUSS zahle ich auch. Nur sehe ich es vielmehr so, dass hier u.U. Die Zahlungsansprüche verjährt sind weil der Vermieter die Abrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt hat.

Also eher die Frage ob die Verjährung als der Verursachung...

Der Mehrverbrauch ist auch so hoch, dass er nicht in den 2,5 Monaten in 2011 alleine angefallen sein kann, daher ist denke ich die Frage in Richtung einer möglichen Verjährung schon angebracht.
Da er bspw die normale Abrechnung für 2010 nicht bis 31.12.2011 zugestellt hat, auch nicht mit 3 Tagen Postlaufkulanz, sind die Ansprüche aus 2010 imo verjährt, nur sicher bin ich nicht

ux-3
2012-01-06, 00:13:26
Alle vergangenen Rechnungen hast du aber akzeptiert, oder? Also auch die dort aufgeführten, von dir prüfbaren Zählerstände.

Verjährung dauert übrigens bei so was idR 3 Jahre - um die geht es hier nicht. Dir geht es um Verwirkung von Nachforderungen.
http://www.breiholdt.de/main_Grundlagen_des_Betriebskostenrechts.html

Rockhount
2012-01-06, 00:20:00
Alle vergangenen Rechnungen hast du aber akzeptiert, oder? Also auch die dort aufgeführten, von dir prüfbaren Zählerstände.

Verjährung dauert übrigens bei so was idR 3 Jahre - um die geht es hier nicht. Dir geht es um Verwirkung von Nachforderungen.
http://www.breiholdt.de/main_Grundlagen_des_Betriebskostenrechts.html

"Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten"

Da ich ihn per 03.2011 in Kenntnis gesetzt habe und er die Geltendmachung unterlassen hat, ist der Anspruch verjährt?

Bucklew
2012-01-06, 00:58:36
Da ich ihn per 03.2011 in Kenntnis gesetzt habe und er die Geltendmachung unterlassen hat, ist der Anspruch verjährt?
Ja.

Wenn im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale von X € vereinbart wird, dann können entsprechende Nachforderungen vom Vermieter nur im Zeitraum eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums gestellt werden. Jegliche weitergehende Nachforderung ist nichtig.

ux-3
2012-01-06, 07:06:48
Für den Zeitraum in 2011 kann ein Vermieter noch nachfordern.

Ihr benutzt den Begriff Verjährung. Der ist hier falsch. Es geht nicht um Verjährung sondern um Verlust des Anspruchs auf Nachzahlung. Das sind völlig unterschiedliche Dinge.

Auch verjährte Forderungen dürfen iirc noch mit Guthaben verrechnet werden. Verfallene Ansprüche nicht.

Rockhount
2012-01-06, 07:52:19
Danke für den Hinweis, dann kann ich ja erstmal ruhig schlafen