Mietwohnung, Eigentümerwechsel und wir sind nicht da

[Mars81]

Hallo Leute,

Kennt sich von euch jemand mit Mietrecht aus?
Situation ist folgende: Wir wohnen seit 4 Jahren in einer Mietwohnung und der bisherige Vermieter möchte die Wohnung nun verkaufen. Es haben sich schon mehrere Interessenten die Wohnung angeschaut und einer davon hat anscheinend ernsthaftes Interesse. Wenn der neue Eigentümer nun wie ich befürchte Eigenbedarf anmeldet gilt, soweit ich das verstanden habe, eine 3-monatige Kündigungsfrist. Allerdings sind wir die kommenden 3 Monate im Ausland und können uns folglich auch nicht nach einer neuen Wohnung umsehen.

Wenn uns der neue Eigentümer nun in unserer Abwesenheit, oder noch davor ein Kündigungsschreiben zukommen lässt, kann es sein, dass wir dann nach unserer Rückkehr nach Deutschland einfach auf der Straße stehen?

[Andi_669]

laut Wikipedia (http://de.wikipedia.org/wiki/Eigenbedarf_%28Mietrecht%29) gibt es beim kauf einer Wohnung für den neuen Besitzer eine Sperrfrist von mindestens 5 Jahren, da musst du aber wohl beim Mieterschutzbund Nachfragen wie lange das bei euch ist,
aber Kaufen u. die Mieter in 3-Monaten raus schmeißen wird wohl auf keinen Fall gehen

[kiX]

Hallo Leute,

Kennt sich von euch jemand mit Mietrecht aus?
Situation ist folgende: Wir wohnen seit 4 Jahren in einer Mietwohnung und der bisherige Vermieter möchte die Wohnung nun verkaufen. Es haben sich schon mehrere Interessenten die Wohnung angeschaut und einer davon hat anscheinend ernsthaftes Interesse. Wenn der neue Eigentümer nun wie ich befürchte Eigenbedarf anmeldet gilt, soweit ich das verstanden habe, eine 3-monatige Kündigungsfrist. Allerdings sind wir die kommenden 3 Monate im Ausland und können uns folglich auch nicht nach einer neuen Wohnung umsehen.

Wenn uns der neue Eigentümer nun in unserer Abwesenheit, oder noch davor ein Kündigungsschreiben zukommen lässt, kann es sein, dass wir dann nach unserer Rückkehr nach Deutschland einfach auf der Straße stehen?

Den Eigenbedarf (für sich oder ein Familienmitglied) muss der neue Eigentümer ja erstmal nachweisen. Kann er das jedoch, könnt ihr euch ggf auf einen temporären Härtefall (kein Aufenthalt im Inland) berufen und so evtl den Kündigungstermin verschieben (auf einen angemessenen Zeitpunkt nach eurer Rückkehr). Für sowas sind Anwälte/Gerichte zuständig.

Wird jedoch kein Härtefall anerkannt (da ihr vermutlich aus freien Stücken und nicht gezwungenermaßen verhindert seid), dann sieht es meiner Einschätzung nach so aus, wie du es beschrieben hast, ja.

Hast du mal mit dem aktuellen Vermieter gesprochen, ob er unter der Bedingung der weiterbestehenden Mietverträge verkauft oder ob er vielleicht weiß, ob der zukünftige Eigentümer Eigeninteresse anmelden will?
Das würde ja schon einiges beantworten.

Zudem: Ich vermute mal, dass der aktuelle Eigentümer nicht "zu sofort" verkauft. Die Kündigungsfrist beginnt ja frühestens mit dem Eigentümerwechsel, dieser kann doch auch ausreichend weit in der Zukunft liegen (so dass ihr euch hier um eine neue Wohnung kümmern könnt).

Bei Umwandlung (Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in mehrere, abgeschlossene Wohnungen) gibt es eine Sperrfrist von mind. 3 Jahren, bis wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf. Bei reinem Verkauf habe ich jedoch nichts dergleichen gefunden. Komisch mMn.

edit:
Im §557a BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/577a.html) lese ich in der Tat eine Sperrfrist auch bei reiner Veräußerung (Verkauf) der Wohnung/des Hauses.

@TE: So wie es aussieht, bist du auf der sicheren Seite (es sei denn, jemand weiß gegenteiliges Näheres)!

[Annator]

3 Jahre steht im § 577a das klingt ziemlich eindeutig. Der Vermieter darf nur Kündigen wenn das was in § 573 steht vorliegt. Aber erst nach einer 3 jährigen Sperrfrist.

In § 573 steht:

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt


Und das ist ganz klar 3 Jahre nach Kauf nicht möglich.

[Fiedler]

§ 577a gilt für den Fall daß
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet
D.h. wenn deine Wohnung nachdem ihr in sie eingezogen seit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde gilt die Sperrfrist. Ansonsten nicht. Der neue Eigentümer muss aber ein berechtigtes Interesse nachweisen. Nur der Wunsch alleine, die Wohnung zu beziehen, reicht nicht.

Wir hatten den Fall leider vor drei Jahren. Schöne Wohnung, noch bezahlbar (bei uns sind die Mieten relativ hoch). Dann ist der Vermieter gestorben und sein Sohn hat die Wohnung verkauft. Wir dachten er hätte das ganze Haus geerbt und wir sind auf der sicheren Seite was Eigenbedarf angeht. Leider hatte der Vermieter die Wohnungen schon zu Lebzeiten und vor unserem Einzug in Eigentumswohnungen umgewandelt und verschiedenen Kindern (teils zu Lebzeiten) vermacht. Das war es dann mit der Wohnung.

Ich würde einfach mit dem neuen Eigentümer reden. Selbst wenn es so dumm läuft, wie du befürchtest, weiß der neue Eigentümer doch, daß eine Räumungsklage langwierig und aufwendig ist. Wenn ihr dem nächsten Eigentümer glaubhaft versichert daß ihr auf jeden Fall freiwillig zum Datum xxx geht, es aber vorher leider wirklich nicht möglich ist, dürfte das auch kein Problem sein. Ansonsten greift vielleicht die Härtefallregelung.

[kiX]

D.h. wenn deine Wohnung nachdem ihr in sie eingezogen seit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde gilt die Sperrfrist. Ansonsten nicht.
Hatte ich also doch Recht. Schade :(

[Annator]

§ 577a gilt für den Fall daß

D.h. wenn deine Wohnung nachdem ihr in sie eingezogen seit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde gilt die Sperrfrist. Ansonsten nicht. Der neue Eigentümer muss aber ein berechtigtes Interesse nachweisen. Nur der Wunsch alleine, die Wohnung zu beziehen, reicht nicht.

Wir hatten den Fall leider vor drei Jahren. Schöne Wohnung, noch bezahlbar (bei uns sind die Mieten relativ hoch). Dann ist der Vermieter gestorben und sein Sohn hat die Wohnung verkauft. Wir dachten er hätte das ganze Haus geerbt und wir sind auf der sicheren Seite was Eigenbedarf angeht. Leider hatte der Vermieter die Wohnungen schon zu Lebzeiten und vor unserem Einzug in Eigentumswohnungen umgewandelt und verschiedenen Kindern (teils zu Lebzeiten) vermacht. Das war es dann mit der Wohnung.

Ich würde einfach mit dem neuen Eigentümer reden. Selbst wenn es so dumm läuft, wie du befürchtest, weiß der neue Eigentümer doch, daß eine Räumungsklage langwierig und aufwendig ist. Wenn ihr dem nächsten Eigentümer glaubhaft versichert daß ihr auf jeden Fall freiwillig zum Datum xxx geht, es aber vorher leider wirklich nicht möglich ist, dürfte das auch kein Problem sein. Ansonsten greift vielleicht die Härtefallregelung.

Verstehe. Also ist jetzt die Frage ob die Mietwohung ein Teileigentum ist oder ob es beim Verkauf in ein Teileigentum umgewandelt wird.

[PedarPan]

Verstehe. Also ist jetzt die Frage ob die Mietwohung ein Teileigentum ist oder ob es beim Verkauf in ein Teileigentum umgewandelt wird.

Richtig. Im Recht ist nichts einfach so ganz klar. Deswegen hält man sich i.d.R. mit eindeutigen Aussagen auch sehr zurück.

[FeuerHoden]

Ich empfehle in solchen Fragen grundsätzlich den Gang zum Mieterbund oder zu einem Anwalt. Der Mieterbund ist langfristig billiger wobei bei einem Anwalt das Erstgespräch in der Regel kostenlos ist.

[Mars81]

Die Wohnung befindet sich in einem großen Wohnhaus mit mehreren Eigentums-/Mietwohnungen.
Die Frage ist nun also, ob mein bisheriger Vermieter die Wohnung bereits als Eigentumswohnung deklariert/umgeschrieben hat (was er vermutlich auch getan hat, da er sie sonst nur schwer verkaufen kann) oder ob der neue Eigentümer das erst tun muss. Im ersten Fall hätte ich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten und im zweiten Fall von 3 Jahren.
Habe ich das soweit richtig verstanden?

[Fiedler]

Nein.
Die Frage ist, ob die Wohnung vor eurem Einzug schon eine Eigentumswohnung war. Wenn ja -> der neue Eigentümer kann ganz normal kündigen.
Wenn sie erst nach eurem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde beginnt mit dem Verkauf eine mindestens drei Jahre lange Kündigungssperrfrist.

[Mars81]

Nein.
Die Frage ist, ob die Wohnung vor eurem Einzug schon eine Eigentumswohnung war.

Sorry, das versteh ich nicht. Wenn es keine Eigentumswohnung ist, was soll es denn sonst sein?

[rotkäppchen]

Sorry, das versteh ich nicht. Wenn es keine Eigentumswohnung ist, was soll es denn sonst sein?

wenn die wohnungen über genossenschaften vermietet werden.
denk ich zumindest.
also dann sind es keine eigentumswohnungen sondern genossenschaftswohnungen.
aber "privatleute" können die wohnungen auch kaufen und dann eben vermieten.

so ist es bei uns, ist nur manchmal etwas schwierig, wenn was mit der wohnung ist, mal ist der vermieter zuständig und mal die genossenschaft/verwaltung.
aber: die genossenschaft/verwaltung kann uns zB nicht die wohnung kündigen, dies kann nur der vermieter.

[Fiedler]

Sorry, das versteh ich nicht. Wenn es keine Eigentumswohnung ist, was soll es denn sonst sein?
Wenn z.B. Mister X (oder eben eine Wohnungsbaugesellschaft/Genossenschaft) ein ganzes Haus kauft, und die Wohnungen des Hauses vermietet, sind es normalerweise keine Eigentumswohnungen (sondern eben Mietwohnungen).
Am besten fragst du euren Vermieter.

[PedarPan]

Sorry, das versteh ich nicht. Wenn es keine Eigentumswohnung ist, was soll es denn sonst sein?

Ein (Mehrfamilien-)haus ohne geteiltes Wohnungseigentum.

wenn die wohnungen über genossenschaften vermietet werden.
denk ich zumindest.
also dann sind es keine eigentumswohnungen sondern genossenschaftswohnungen.
aber "privatleute" können die wohnungen auch kaufen und dann eben vermieten.

so ist es bei uns, ist nur manchmal etwas schwierig, wenn was mit der wohnung ist, mal ist der vermieter zuständig und mal die genossenschaft/verwaltung.
aber: die genossenschaft/verwaltung kann uns zB nicht die wohnung kündigen, dies kann nur der vermieter.

Bitte was?!

[rotkäppchen]

was ist unverständlich daran gewesen?
eigentumswohnung, genossenschaftswohnung.

[PedarPan]

was ist unverständlich daran gewesen?
eigentumswohnung, genossenschaftswohnung.

Ich hab schon sinngemäß verstanden, was du sagen wolltest. Es hat aber mit der Sache nichts zu tun.

Die Frage die sich für den TE stellt ist schlicht, ist die Sache (das Haus) schon in mehrere kleinere Sachen (Wohnungen) umgewandelt worden, bevor er damals eingezogen ist.

Für eine bereits erfolgte Umwandlung würde es sprechen, wenn es damals bereits viele verschiedene Vermieter gab und jede Wohnung im Haus entsprechend von verschiedenen Vermietern/Eigentümern vermietet/bewohnt wird.

[rotkäppchen]

Der te fragte, was es denn sonst ist, wenn es keine Eigentumswohnung ist. Darauf hab ich geantwortet.

[Anadur]

Der te fragte, was es denn sonst ist, wenn es keine Eigentumswohnung ist. Darauf hab ich geantwortet.


Nur das eine Genossenschaftswohnung eine Eigentumswohnung sein kann oder nicht. Das ist als würdest du ihm auf die Frage wieviel PS ein Auto hat als Antwort Rot sagen.

Entscheidend ist halt, was im Grundbuch steht.

[Annator]

Dabei geht es doch ums Grundbuch. Als Beispiel ein Haus hat 10 Wohnungungen. Dann kann entweder im Grundbuch stehen "das Haus gehört x y z" oder "die Wohnungen gehören x y z". Das ist doch der Unterschied. Umwandeln muss man das wenn man jetzt sagt ok ich habe das Haus will aber eine Wohnung verkaufen. Dann muss ich das Haus im Grundbuch als mehrere Wohnungen deklarieren nicht mehr als ein ganzes und kann nun eine Wohnung verkaufen und den Rest behalten. Und ab den Zeitpunkt zählen dann diese 3 Jahre.

Zumindest habe ich es jetzt so verstanden.

[Anadur]

Genau davon geh ich erstmal aus. Davon abgesehen frag ich mich, warum der TE nicht eventuell selber die Wohnung kauft. Sie scheint ihm ja zu gefallen. Darüber hinaus, selbst wenn heute Notartermin ist, wird die Wohnung sicherlich nicht vor Oktober rechtlich endgültig verkauft werden. Insofern sollte da genügend Spielraum verbleiben.

[Morale]

Genau davon geh ich erstmal aus. Davon abgesehen frag ich mich, warum der TE nicht eventuell selber die Wohnung kauft. Sie scheint ihm ja zu gefallen. Darüber hinaus, selbst wenn heute Notartermin ist, wird die Wohnung sicherlich nicht vor Oktober rechtlich endgültig verkauft werden. Insofern sollte da genügend Spielraum verbleiben.
Jenachdem wo man wohnt, wer hat mal eben 300-400.000 Euro auf der hohen Kante, und selbst wenn man das zum Teil finanzieren will, 50.000 - 100.000 sollte man schon anzahlen können.
Vielleicht ist ja später auch ein haus geplant, was sollte man heute also mit einer ETW.

[Anadur]

Oder wir reden von 80-100000 € für die Wohnung. Ich meine, selbst wenn in 10 Jahren ein Haus geplant ist, ob man jetzt der Bank oder dem Vermieter die monatliche Rate überweist ist erstmal egal, nur mit dem Unterschied bei der Bank ist es nach 10-20 Jahren mein Eigentum, beim Vermieter ist es weg. Klar, wenn er vorhat in 2 Jahren auszuwandern oder bald die Region wechselt... aber selbst dann kann er immer noch selber zum Vermieter werden und wenn die Wohnung halbwegs was taugt, trägt die sich quasi von alleine.

[Morale]

Oder wir reden von 80-100000 € für die Wohnung. Ich meine, selbst wenn in 10 Jahren ein Haus geplant ist, ob man jetzt der Bank oder dem Vermieter die monatliche Rate überweist ist erstmal egal, nur mit dem Unterschied bei der Bank ist es nach 10-20 Jahren mein Eigentum, beim Vermieter ist es weg. Klar, wenn er vorhat in 2 Jahren auszuwandern oder bald die Region wechselt... aber selbst dann kann er immer noch selber zum Vermieter werden und wenn die Wohnung halbwegs was taugt, trägt die sich quasi von alleine.
Auch 100k Euro muss man erstmal haben.
Wenn der TE jung ist, wird er es nicht haben und evtl. auch irgendwann umziehen. Und Vermieter ist wirklich ein undankbarer Job, ich würde nie Eigentum kaufen um es zu vermieten.

[Eco]

aber selbst dann kann er immer noch selber zum Vermieter werden und wenn die Wohnung halbwegs was taugt, trägt die sich quasi von alleine.
Ja, wenn Du stets problemlose Mieter hast. Aber wehe, die Bude steht leer oder die Mieter zahlen nicht oder stellen sich sonstwie quer.