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Archiv verlassen und diese Seite im Standarddesign anzeigen : Einschätzung eines Hauses durch die Bank?


abgenervt
2014-12-05, 14:56:03
Moin,

meine Partnerin und ich haben ein Haus gefunden das wir gerne kaufen möchten. Wir haben uns mit den Verkäufern auf einen Preis geeinigt und mit dieser Preisvorstellung bin ich nun erstmal bei einer Bank und bei einer Sparkasse gewesen. Am Montag kommen noch drei weitere Banken.

Nun schätzt die Bank den Wert des Hauses ca. 20.000 € geringer ein. Die Sparkasse hingegen sagt, der Preis ist ok aber auch kein Schnäppchen.

Das Haus wurde von beiden Kreditinstituten weder von innen noch von außen betrachtet.

Das wir in der aktuellen Immobilien-Situation kein Schnäppchen machen, das war uns bewusst.

Ein Bauingenieur war mit uns damals vor Ort und hat sich das Haus angeschaut. Die Substanz ist in Ordnung und es muss kaum was gemacht werden. Die Lage in der sich das Haus befindet, kennt er leider nicht. Zum Kaufpreis selber konnte er nicht viel sagen.

Sind diese unterschiedlichen Schätzungen normal? Und welchen Grund hat eine Bank evtl. ein Haus geringer einzuschätzen als es womöglich wirklich wert ist? Geht es darum das die Bank möchte das man mehr Eigenkapital mit einfließen lässt?

Kann man sich allgemein auf die Schätzungen der Banken verlassen? Denn meine Partnerin und ich wissen es nicht wirklich besser.

Shink
2014-12-05, 15:00:13
Und welchen Grund hat eine Bank evtl. ein Haus geringer einzuschätzen als es womöglich wirklich wert ist? Geht es darum das die Bank möchte das man mehr Eigenkapital mit einfließen lässt?
Naja, die Bank bleibt ja vielleicht in vielen Jahren "darauf sitzen".

Wenn die jetzt glaubt, dass der Immobilien-Boom irgendwann zu Ende und der Preis im Keller ist, ärgert sie das mehr als jemanden, der die Immobilie selbst nutzt.
Deshalb ist die Lage sicher wichtiger als der Zustand (der sich ja auch ändern wird in den nächsten Jahrzehnten - im Gegensatz zur Lage).

Wurschtler
2014-12-05, 15:02:36
Das ist doch alles Kaffeesatzleserei, was die Banken da betreiben und was auch du betreibst.


Hier meine Wert-Tabelle für Computer:
4 GHz PC: Wert 2000€
3 GHz PC: Wert 1000€
2 GHz PC: Wert 500€
1 GHz PC: Wert 250€


Und genau auf diese Art wurde auch das Haus "bewertet"!

Wenn du selber keine Ahnung hast, dann lass jemanden ran, der Ahnung davon hat. Aber Achtung, dieser Jemand wird Geld dafür haben wollen.
Wenn du es gratis haben willst, dann kommen eben nur solche Bewertungen zustande wie die o.g.

Air Force One
2014-12-05, 15:06:32
Ich würde ja den Preis noch weiter drücken.
Ob der Preis fair bzw. Realistisch ist, erkannt man ja oft i.d.R wie lange die Anzeige existiert.
Ich würde mir aber einen echten Profi dafür besorgen, auch wenn es 1000€ oder wieviel auch immer kosten würde.
Das Verhältnis stimmt dann ja zum Objektwert.

abgenervt
2014-12-05, 15:21:58
Das Problem dabei ist, das der Preis fest steht. Sie geht nicht runter, da sie den Markt auch kennt. Sie hatte bis zu fünf Besichtigungen pro Tag und die Anzeige existriert seit ca. 1,5 Wochen.

Ich weiß halt nicht ob der teure Gutachter sich lohnt wenn der Preis schon fix ist.

Mikhal
2014-12-05, 15:28:27
(...)
Sind diese unterschiedlichen Schätzungen normal?

Das weiß ich leider nicht.


Und welchen Grund hat eine Bank evtl. ein Haus geringer einzuschätzen als es womöglich wirklich wert ist?

Ich denke Riskiominimierung. Es macht Nichts, wenn es zu hoch bewertet wurde, denn dann hat die Bank ja mehr zum Wert zum Verkaufen. Der umgekehrte Fall aber erhöht den Verlust weiter.

EDIT: Unsinn, genau andersrum. S. u.


Geht es darum das die Bank möchte das man mehr Eigenkapital mit einfließen lässt?

Ich denke nein. Der Grund wird wohl die Risikoberechnung (s. o.) sein.


Kann man sich allgemein auf die Schätzungen der Banken verlassen? Denn meine Partnerin und ich wissen es nicht wirklich besser.


Darauf verlassen, nun...
1. Die Banken haben Berechnungsprogramme, bzw. Tabellen mit denen sie die Häuser bewerten (u. a. nach Lage, Zustand der Bausubstanz, Zustand der fixen Einheiten, Grundriss, usw.). Dies sind oftmals pessimistischer Einschätzungen als man selbst hat, weil Einem selbst das ausgesuchte Haus natürlich gut erscheint (andernfalls hätte man es ja nicht ausgewählt). Banken sind da -zu Recht- viieeeel nüchterner. Aber wichtig! Punkt
2. Ich nehme an ihr wollt Geld von der Bank/den Banken haben. Das heißt natürlich auch, dass ihr nach deren Spielregeln spielen müsst, sonst sagen sie "keine Finanzierung". Wurst, wie viele Menschen ihr anschleppt, die sagen, dass das Haus mehr wert ist. Die Bank entscheidet letztendlich, ob sie euch das Geld gibt. Evt. kann man die Bank durch solche Argumente (z. B. Wertgutachten) umstimmen, war in meiner Erfahrung aber nicht so. Die Banken waren alle sehr konservativ in ihren Ansichten und kaum flexibel.
Bedauerlicherweise können sich die Banken die Finanzierungen quasi aussuchen und damit seid ihr im Zugzwang (ihr wollt ja das Geld!).

abgenervt
2014-12-05, 15:38:42
Es macht Nichts, wenn es zu hoch bewertet wurde, denn dann hat die Bank ja mehr zum Wert zum Verkaufen. Der umgekehrte Fall aber erhöht den Verlust weiter.

Das verstehe ich leider nicht. Wenn die Bank das Haus zu hoch bewertet hat und es aber nicht den Tatsachen entspricht, dann wird sie es doch auch nicht zu dem überhöhten Preis los werden. Eher zu niedrig einschätzen und weniger Kredit anbieten und im Falle einer Zahlungsunfähigkeit das Haus für mehr verkaufen oder nicht? Sie wird es ja sicher nochmal schätzen bevor Sie es anbietet.

Mikhal
2014-12-05, 16:02:17
Das verstehe ich leider nicht. Wenn die Bank das Haus zu hoch bewertet hat und es aber nicht den Tatsachen entspricht, dann wird sie es doch auch nicht zu dem überhöhten Preis los werden. Eher zu niedrig einschätzen und weniger Kredit anbieten und im Falle einer Zahlungsunfähigkeit das Haus für mehr verkaufen oder nicht? Sie wird es ja sicher nochmal schätzen bevor Sie es anbietet.

Ja stimmt, hatte mich da vertan :redface:. Ich meinte es so wie du es schreibst. Meinethalben schätzt sie das Haus auf 180.000 und es ist aber 200.000 wert, dann hat sie ja zusätzlichen Wert zum Verkauf (so Wertstabilität vorherscht).

Anadur
2014-12-05, 16:24:41
Das Haus wurde von beiden Kreditinstituten weder von innen noch von außen betrachtet.



Das wundert mich ein bisserl. Bei uns kam damals immer jemand raus, sobald es wirklich ernst wurde. Sowohl von der VoBa als auch von der Sparkasse. Einzig eine andere VoBa-Bank hat drauf verzichtet. Die kannten das Haus aber schon, weil das Haus dort bereits vorher finanziert wurde.

Ich kann es mir nur so erklären, das die Bank nicht das Gefühl hat, dass ihr das ganze ernst meint und sich arbeit ersparen will oder eben, das sie das Haus bereits kennen.

Ansonsten wird dir eine Bank natürlich nie mehr Geld geben, als das Haus wert ist abzüglich eines gewissen Abzuges. Zumindest sofern es eine seriöse Bank ist.

Shink
2014-12-05, 18:16:50
Das wundert mich ein bisserl. Bei uns kam damals immer jemand raus, sobald es wirklich ernst wurde.
Bei mir kamen damals keine, dauerte nur eine Woche oder so. Preis fanden aber alle Banken OK. (Auch die deutschen.)

Wie gesagt: Ich denke, Lage ist da wichtiger als Zustand.

ux-3
2014-12-05, 19:37:37
Wenn das Haus immer noch da ist, obwohl so viele Interessenten da waren, dann ist es vielleicht doch zu teuer? Hier sind die meisten interessanten Häuser innerhalb sehr kurzer Zeit weg.

Hast Du dich mal umgehört, was für andere Häuser (evtl. vergleichbar) gezahlt wurde?

Air Force One
2014-12-05, 21:13:19
Ich bin ehemaliger Makler...glaub mir, gute Häuser sind meist verkauft bevor man davon hört und die die lange inseriert sind sind meist zu teuer oder irgend etwas anderes stimmt mit dem Ding nicht.

Ist genau wie ganzen spinner die ihr Auto privat verkaufen ohne Garantie, Gewährleistung, MWST und dafür dann mit Rost, Dellen und Beulen gerne 80% mehr als der Händler haben möchten.....

Aber ist deine Sache, Preis kann natürlich trotzdem Angemessen sein, kenne die Lage ja nicht

Butter
2014-12-06, 05:58:20
Für Nrw gibt es Boris. Boris.nrw.de

abgenervt
2014-12-06, 09:53:38
Ich danke euch erstmal. Also das Inserat ist von privat und war gerade eine Woche alt als wir es besichtigt haben. Danach haben wir zugesagt und sie hat es für uns reserviert. Weitere Interessenten hat sie angeblich nicht mehr eingeladen. Ob das stimmt weiß man nie. Ist einfach eine schwierige Situation. Sie hatten schon Gebote vorher, aber das fanden sie zu niedrig. Ich bin gespannt was die anderen Banken am Montag sagen. Wenn die alle sagen das ist zu teuer dann versuchen wir nachzuverhandeln.

Es ist im Moment so super schwierig ein Haus zu finden das auch nur einigermaßen erschwinglich ist und dabei noch in einem halbwegs vernünftigen Zustand :-(

Haarmann
2014-12-06, 10:47:19
abgenervt

Den wahren Hauswert erkennst an der Zinsforderung der Bank... nicht anderen leeren Worten. Das kann ja auch Taktik sein um möglichst hohe Zinsen rauszuschlagen.

Gerade jetzt will der Bundesrat in der Schweiz den Wucherzins tiefer legen - also Maximalzinssatz ist danach 10% - bisher 15%. Die Banken heulen da auch schon rum... das ist normal. Gibt Dir die Bank Geld für wenig Zins bestätigt die Bank das es ein guter Kauf ist, weil die kennen ihre Risiken ja auch.