Immobilie erwerben [Archiv]

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hitchi

2016-06-09, 16:02:40

Hallo zusammen, Thema wäre der Kauf einer Immobilie (Eigentumswohnung). Ein genaues Objekt ist noch nicht gefunden, mir stellen Sie derzeit ein paar Fragen über den richtigen Ablauf.

Gehe ich recht in der Annahme, dass man zunächst zu einem Kreditgeber (beispiel interhyp) geht um dort den entsprechend möglichen Kreditrahmen auszuloten? Oder muss man zuerst ein Kaufobjekt haben und geht dann im Anschluss damit zum Kreditgeber?

Falls erste Variante die Richtige ist, unterschreibt man dort eine unverbindliche Vereinbarung bis zu welchem Kreditrahmen und zu welchen Konditionen ein Kredit gewährt wird? Dort wäre dann sicherlich ein Frist gesetzt bis wann dieses Angebot gilt, richtig?

Danke für eine Beantwortung, leider kann ich in der Familie nicht fragen, da ich der erste wäre mit eigener Immobilie.

Messias

2016-06-09, 16:32:07

Es schadet nicht, schon vorher den Finanzierungsrahmen, den einem das eigene Vermögen und das Einkommen erlauben, mit einem Kreditinstitut zu klären.
Wenn das Objekt gefunden ist, kann es ein Nachteil sein, wenn man erst dann anfängt, sich drum zu kümmern, weil das dann a) alles länger dauern kann und b) man ja nicht weiß, ob man überhaupt einen Kredit erhält.
Wäre ja ärgerlich, wenn die Immobilie dann weg ist, weil man zu langsam ist...

/dev/NULL

2016-06-09, 16:56:54

Rechner gibt es zu hauf, mit denen man dann nen groben Überblick hat was man sich leisten kann.
https://www.ing-diba.de/baufinanzierung/neufinanzierung/rechner/budgetrechner/

Dran denken Kaufnebenkosten (Notar, Makler, ...) kann man nicht finanzieren und braucht das als Eigenkapital - generell sollte man nicht zu knapp kalkulieren und Eigenkapital haben. D.h. lieber mit etwas niedrigerer Rate und dafür Sondertilgungen kalkulieren, als die Rate am Anschlag zu haben und keinen Spielraum zu haben. Ich würde bei den derzeitigen Zinsen eher lang finanzieren, als nach 5/10 Jahren dann eine Anschlußfinanzierung zu (vermutlich) höheren Zinsen zu suchen. und 3 % Tilgung sollten Minimum sein.

Keine Bank wird dir eine Finanzierungszusage geben, wenn Du noch kein Objekt hast - Schnäppchen in München wird sicherlich lieber finanziert als der abgewrackte Bauernhof in Meck-Pom.

Es schadet sicherlich nicht sich zu informieren, was man denn für die Finanzierung braucht und sich das parat zu legen.
Bei mir waren das u.A.:
- Gehaltszettel der letzten 3 Monate
- Aktueller Einkommenssteuerbescheid
- Nachweis über vorhandene Eigenmittel (Kontoauszüge, Bestätigungen eventueller Bürgen/Leiher ggf auch hier Kontoauszüge)

Dann wird man Unterlagen des Objekts brauchen:
- Grundbuchauszug/Flurplan/Wohnflächenberechnung/..

Bei meinem Kauf habe ich (dem Makler) zugesagt eine "ich werde das kaufen" Maklerbestätigung unterschrieben und gleichzeitig die Bank kontaktiert. Bin am Ende bei der DiBa gelandet, nachdem die andere (vermeintlich 0,1% günstigere) Bank das ganze über 2-3 Wochen gezogen hat und dann "ach was nen Zufall" die Zinsen höher waren.

Die Zusage bei der DiBa ging dann innerhalb von wenigen Tagen.

Wenn der Verkäufer an den ersten verkauft der das Geld auf den Tisch legt und alle anderen dann die gearschten wären läuft was falsch.
Normalerweise sagt der Käufer: ja ich kaufe und der Verkäufer sagt dann "nagut, Du bist es (weil der Erste, Schönste, der mit dem Umschlag mit den lila Scheinen)" dann geht man zu Bank.

Anadur

2016-06-09, 18:44:36

generell sollte man nicht zu knapp kalkulieren

Das ist eigentlich das A und O. Grundsätzlich überschätzt man auch sein zukünftiges Einkommen. Also auf jeden Fall genügend Reserve einplanen. Lieber nachher 5 Jahre früher und vielleicht ein bisserl teurer fertig sein, als am Ende mit nichts als Schulden da stehen.

D.h. lieber mit etwas niedrigerer Rate und dafür Sondertilgungen kalkulieren,

Mit Sondertilgungen würde ich gar nicht fest planen. Wenn man das Geld übrig hat, dann natürlich rein damit, aber wer weiß wofür man das Geld dann braucht, wenn es soweit ist. Sauber ohne durchkalkulieren und der Rest passt dann schon.

Ich würde bei den derzeitigen Zinsen eher lang finanzieren, als nach 5/10 Jahren dann eine Anschlußfinanzierung zu (vermutlich) höheren Zinsen zu suchen. und 3 % Tilgung sollten Minimum sein.

Das erzählen die Banken den Kunden schon seit 20 Jahren und noch viel länger kennen die Zinsen nur einen Weg. Solange wir im Euro sind, werden die Zinsen abgesehen von homöopathischen Dosen nicht mehr ansteigen. Ja vielleicht geht der Leitzinsen mal um 0,25 oder gar um 0,5 wieder nach oben in den nächsten 5/10 Jahren, kein Grund jetzt nicht erstmals die niedrigen mitzunehmen.

Immer dran denken, Bankberater wollen an dein Geld, sie wollen nicht dein bestes. Das Beste für Banken ist aktuelle Kundschaft, die langfristig sich an teure Zinsen bindet. Sie würden das nicht an allen Ecken und Enden wiederholen und empfehlen. Sie würden ihren eigenen Gewinn minimieren und das machen Banken nicht! Die haben das knallhart durchkalkuliert und wissen den Markt da schon ganz gut einzuschätzen.

(del)

2016-06-09, 23:30:53

Dran denken Kaufnebenkosten (Notar, Makler, ...) kann man nicht finanzieren und braucht das als Eigenkapital - generell sollte man nicht zu knapp kalkulieren und Eigenkapital haben.
Ganz genau. Wichtig sind:

- Notargebühren
- Maklergebühren
- Grunderwerbsteuer
- Eintragung ins Grundbuch (Gebühren gem. kommunaler Grundbuchordnung)

Man sollte zusätzlich zu der Kaufsumme für die Immobilie noch ca. 15 % für diese anfallenden Gebühren einplanen.

big_lebowski

2016-06-09, 23:46:19

15% sind dann aber die obere Skala.
Je nach Bundesland sind auch 10% möglich.

Kundschafter

2016-06-10, 07:05:53

hitchi

2016-06-10, 13:53:06

Moin,

und wenn der TE dann noch wissen möchte, was man alles falsch machen kann (darin war ich Spezialist, aus Fehlern lernt man und kann dann prima klugscheissen), schreibe ich gern, worauf man unbedingt achten sollte.
Mein Haus ist zwar inzwischen bezahlt, aber in den 20 Jahren Abzahlphase (was eigentlich schon schnell ist), kann ne Menge passieren.

Wenn du diese Fehler teilen möchtest, wäre natürlich super. Ich gehe auch davon aus, dass man vor allem beim Erstkauf eigentlich nur Fehler machen kann. Wenn im Vorfeld ein paar Sachen schon bekannt und entsprechend gehandelt werden kann, umso besser. Das die Kaufnebenkosten nicht durch den Kredit abgedeckt werden, wusste ich im Vorfeld und habe ich auch entsprechend einberechnet. Letztendlich werde ich mit ca. 40% Eigenkapitel in die reine Immobilie reingehen.

(del)

2016-06-10, 14:01:47

Eines noch: Unbedingt vor dem Kauf die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft prüfen. Ich kenne eine Hauseigentümergemeinschaft, die nur die gesetzliche Mindestsumme aufbaut und alle Instandhaltungsmaßnahmen bei Abschmelzen dieser Summe 1:1 auf die Eigentümer umlegt. Das kann bei einer anstehenden Dachsanierung bei gerade einmal 10 Eigentümern weit mehr als 10.000 € zusätzliche Kosten bedeuten (pro Jahr). Lass dir die Bücher zeigen (auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen).

Annator

2016-06-10, 14:20:55

Wenn du diese Fehler teilen möchtest, wäre natürlich super. Ich gehe auch davon aus, dass man vor allem beim Erstkauf eigentlich nur Fehler machen kann. Wenn im Vorfeld ein paar Sachen schon bekannt und entsprechend gehandelt werden kann, umso besser. Das die Kaufnebenkosten nicht durch den Kredit abgedeckt werden, wusste ich im Vorfeld und habe ich auch entsprechend einberechnet. Letztendlich werde ich mit ca. 40% Eigenkapitel in die reine Immobilie reingehen.

Bei 40% ist das alles kein Problem. Kannst mit ca. 0,8-1% Zinsen rechnen. Kompliziert wird es wenn man mehr als 80% finanzieren muss. Und richtig kompliziert bei über 100%. Dann gibt es meinst nur noch die DSL Bank die finanziert. Und dann wird dein komplettes Leben auseinander genommen um jegliches Risiko bewerten zu können. Bei einer 60% Finanzierung ist das Risiko alleine schon durch das Haus / die Eigentumswohnung gedeckt. Auch im Notverkauf.

Im Prinzip läuft das so ab. Ihr schaut was ihr finanzieren könnt. Das kann erstmal die Hausbank oder Vermittler sein. Dabei bekommt ihr keine Zusage von irgendeiner Bank sondern erstmal nur einen Überblick was ihr könnt.

Wenn ihr dann etwas gefunden habt geht ihr wieder los und vergleicht Banken. Diese geben euch dann nachdem sie alles was sie wissen wollen erhalten haben eine Finanzierungszusage.

Mit der Zusage macht ihr einen Notartermin mit dem Verkäufer aus. Den Notar sucht meist der Käufer aus, weil dieser ihn auch bezahlt. Dann gibt es einen Vorvertrag den könnt ihr prüfen und evtl. noch ändern lassen.
Danach gibt es den festen Termin und der Vertrag wird unterschrieben.
Ein paar Tage später gibt es die Notar Rechnung und 4-8 Wochen später die Rechnung für die Grunderwebssteuer.
Ein paar Tage vor dem Übergabetermin muss das Geld beim Notar auf dem Konto sein. Dieser überweist dann das Geld zum Verkäufer. Und ihr zieht ein.

Notar ist ca. 2%, Grunderwerbssteuer je nach Bundesland zwischen 5 und 6,5% ( http://www.zinsen-berechnen.de/grunderwerbsteuer/bundeslaender.php). Je nachdem wann der Kauf stattfindet gibt es noch Bereitstellungszinsen von 0,25% ab dem 3. Monat. Bei 40% Eigenkapital kann man die aber sicher wegverhandeln. Oder niedrieger ansetzen. Immerhin habt ihr die große Auswahl von vielen Banken.

Moin,

und wenn der TE dann noch wissen möchte, was man alles falsch machen kann (darin war ich Spezialist, aus Fehlern lernt man und kann dann prima klugscheissen), schreibe ich gern, worauf man unbedingt achten sollte.
Mein Haus ist zwar inzwischen bezahlt, aber in den 20 Jahren Abzahlphase (was eigentlich schon schnell ist), kann ne Menge passieren.

Wäre schön wenn du das machen könntest. Wir ziehen wohl ab November ins neue Haus. Derzeit machen mir am meisten sorgen die Bereitstellungszinsen. :)

ux-3

2016-06-10, 15:47:39

Annator

2016-06-10, 15:59:53

Eine Sondertilgungsoption ist nett, wenn absehbar der Finanzrahmen schwankt. Bei mir sind vermutlich zwischenzeitlich mehrere Kinder im Studium. Ich habe also als Rate geplant, was ich immer leisten kann und habe 5% pro Jahr extra Spielraum für Tilgungen. Bislang habe ich den auch ausgenutzt (Selbstdisziplin ftw). Wenn es nicht geht, dann muss ich nicht bei der Bank vorstellig werden, ich zahle dann einfach nichts oder weniger. Ich würde darauf nicht verzichten wollen.

So wie ich das gesehen habe erlauben das die Meisten. Manche verlangen dann halt 10-20€ Bearbeitungsgebühr oder haben eine Grenze pro Jahr. Aber das kann man ja meist verschmerzen. Ist ganz nett wenn man z.B. bei Interhyp mit auf den Bildschirm schauen darf und die 100 verschiedenen Banken vergleichen kann. :)

foobi

2016-06-11, 00:06:40

Wenn die Sondertilgung automatisch mit dabei ist - ok.
Wenn die Bank einen Zinsaufschlag verlangt würde ich darauf verzichten. Den meisten Kunden ist eine Sondertilgungsmöglichkeit zwar ganz wichtig, aber 90% nutzen sie dann nie.

Das erwähnte Notaranderkonto kann man sich in aller Regel sparen, außer es handelt sich um einen besonders komplexen Verkauf bzw windigen Verkäufer. Das heißt das Geld wird von der Bank/dem Kreditgeber des Käufers direktan die Bank/den Kreditgeber des Verkäufers überwiesen, und nicht beim Notar zwischengeparkt, das kostet nämlich nochmal ein paar hundert Euro Gebühren. Das wird dir aber auch der Notar sagen, denn der notarielle Kaufvertrag und der Auflassungsvormerk im Grundbuch schützt der Käufer bereits.

Anonsten sind 60% Beleihungswert wie schon geschrieben kein Problem, da kann man sich die Bank aussuchen. Ich würde aber einen Vermittler wie Interhyp, Dr Klein, usw die Vergleichsarbeit erledigen lassen. Wenn du direkt zur Bank gehst, erhältst du auch keine besseren Konditionen.

Bei den meisten Banken verläuft bei 60,0% Beliehungswert übrigens eine Zinsgrenze. Das heißt eine Kreditsumme von 60,0% kostet dich über die gesamte Laufzeit ein paar tausend Euro mehr Zinsen als 59,9%.

Kundschafter

2016-06-13, 09:25:12

So, wie bereits angedroht, meine Top 100 (naja, nicht ganz) der "Fehler" beim Immobilienerwerb, Kauf oder Neubau.

Diese Aufstellung ist einzig und allein aus meiner Perspektive geschrieben, sicher trifft einiges heute nicht mehr zu, aber damit ich den Faden nicht verliere, meine Erlebnisse. Einiges kreide ich mir selbst an, einiges der Bank.

1. Neubau, EFH, gebaut 1995, ohne Eigenkapital, Kompl. mit Grundstück und allen Kosten: knappe 300.000 DM, ich runde mal auf 150.000 Euro.
Damals in der Hochzinsphase, 9 % ohne Tilgung, ergab reine Zinszahlungen von 673,- Euro monatlich (damals: 1300 DM)
2. Durch die hohen Zinsen damals vorgesehen: Tilgung durch eine Kapital-LV und einen Bausparvertrag. Grosser Fehler. Heute aufgrund der Zinslage
die höchstmögliche Tilgung nehmen, um so schnell wie möglich fertig zu werden. Alles andere...verdienen nur die Banken und die Verkäufer der
Policen dran. Irgendwann war die LV nichts mehr wert, die vorhergesagte Summe im Auszahlungsjahr (=Tilgung nach 27 Jahren) war plötzlich mal locker
50 % weniger wert. Geld, das logischerweise fehlte.
3. Im Jahr 2000 kam dann: die Scheidung. Nach 16 Jahren ohne Streit und ohne jeglichen Stress kreide ich nur mir dies an. Aber auch so einen
Fall sollte man einkalkulieren. "Mir passiert das nie"...hatte ich auch gedacht.
4. Auszahlung der Frau (hat ja mit abgezahlt bzw. eingezahlt), Aufteilung des Haushaltes usw. usw. Aufgrund der gütlichen Trennung (wir hatten noch etliche Jahre guten Kontakt), verzichtete sie auf Unterhalt. Hierfür wurde dann schon mal das Guthaben des BSV genommen und ein neuer Kredit (10.000 Euro) aufgenommen.
5. Eintragung im Grundbuch waren 50 zu 50 %. Achtung: ich habe keine Angehörigen und keine Erben. Aus diesem Grund habe ich meine Ex-Frau in allen Verträgen belassen und für den Todesfall begünstigt. Wer allerdings das Grundbuch nicht innerhalb von 12 Monaten ändern lässt, bezahlt anschließend unter Umständen erneut Grunderwerbssteuer. Ich kam erst nach 6 Jahren, das Finanzamt unterstellte mir, dass ich meiner Ex-Frau die 50 % abgekauft hätte. Nach vielen Schreiben und persönlichem Erscheinen mit allen Unterlagen und Erklärungen hat das Finanzamt dann die Forderung auf -null- gesetzt. Heute würde ich immer nur eine Person in das Grundbuch schreiben lassen.
6. Einfach an einen solchen Fall denken und sich keinen "Palast" hinstellen. Ich konnte nach der Trennung die Kosten allein tragen und alle Durststrecken überstehen.
7. 10 Jahre nur Zinsen gezahlt ergab: 80.000 Euro nur an Zinsen. Null getilgt. Danach lief der Vertrag aus und ich kam 2005 in die Zinsphase 3,5 %. Die habe ich dann mit 4,5 % Tilgung abgeschlossen, damit es endlich vorwärts ging.
8. Nach weiteren 10 Jahren war das Haus im Jahr 2015 abgezahlt, wobei ich die LV kündigte, das Kapital einsetzte und aus meinen Ersparnissen noch einmal 27.000 Euro zulegte. Fertig. Meins. Und 800 Euro mehr im Monat. War wie Weihnachten, Ostern und alle Feiertage zusammen.
9. Wie es heute mit der Förderung aussieht, weiss ich nicht. Damals gab es noch den § 10e Einkommenssteuergesetz. Man konnte die eigengenutzte Wohnung/Haus 8 Jahre abschreiben. Wir hatten hier auch die 50 zu 50 % Lösung. Heute würde ich die ersten 8 Jahre einer Person zuschreiben (100 %), dann das Haus auf die Frau umschreiben lassen und erneut
8 Jahre 100 % abschreiben. Allergings gibt es das wohl in dieser Form nicht mehr.
10. Mein Tip: tilgen, tilgen und nochmal tilgen. Wer sich allerdings auf "seine" Bank verlässt, ist in der Regel verlassen. Die bieten selbst heute
Darlehen mit 1 % Tilgung an. Dann dürfte man vermutlich nach ca. 55 Jahren fertig sein. Außerdem die möglichst längste Laufzeit nehmen, 20 Jahre und mehr.
11. Baut und rechnet auch so, dass ihr es allein zahlen könnt. Muss ja nicht gleich eine Scheidung seien, aber auch arbeitslos kann man werden (Beamte ausgeschlossen).

Wie gesagt, einiges trifft sicher nicht mehr zu. Ich bin jetzt 55 und froh, dass ich alles hinter mir habe. Und danke für nachträgliche Tips und Schuldzuweisungen, aber die brauche ich nicht mehr. :biggrin:

ux-3

2016-06-13, 10:31:30

Ein wichtiger Tipp noch hinterher:
Wenn man die Sache gekauft hat, nicht mehr nach Fehlern suchen. Eh zu spät!

-Duke-

2016-06-13, 11:10:33

Steuerliche Förderung bei Wohneigentum ist nach Auslaufen des §10e EStg/EigenheimzulageG nach 2006 eine ziemlich maue Sache. Abgesehen von Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt geht da eingentlich nix mehr. Da muss man dann schon anfangen und eine Vermietung und Verpachtung gestalten, etwa Vermietung einer Einlegerwohnung.

Annator

2016-06-13, 11:16:21

10. Mein Tip: tilgen, tilgen und nochmal tilgen. Wer sich allerdings auf "seine" Bank verlässt, ist in der Regel verlassen. Die bieten selbst heute
Darlehen mit 1 % Tilgung an. Dann dürfte man vermutlich nach ca. 55 Jahren fertig sein. Außerdem die möglichst längste Laufzeit nehmen, 20 Jahre und mehr.
11. Baut und rechnet auch so, dass ihr es allein zahlen könnt. Muss ja nicht gleich eine Scheidung seien, aber auch arbeitslos kann man werden (Beamte ausgeschlossen).

Das Problem hat die EU seit 21.03.16 einem abgenommen (Wohnimmobilienkreditrichtlinie). Hohe Zinsbindung mit hoher Tilgung sind jetzt so ziemlich ein muss. Außer man kommt mit viel Eigenkapital und oder gutem Gehalt. Es wird nun auch geschaut das die Finanzierung nicht in die Rente geht. Vorher muss man fertig sein.

Konsequenz ist natürlich, dass die Kreditvergabe komplizierter und für manche auch unmöglich wird. Denke viele werden bei der Anschlussfinanzierung nun Probleme bekommen. Besonders die Kredite die in die Rente gehen oder die 1% Tilger.

http://www.welt.de/finanzen/verbraucher/article153507105/EU-erschwert-die-Vergabe-von-Immobilienkrediten.html

Steuerliche Förderung bei Wohneigentum ist nach Auslaufen des §10e EStg/EigenheimzulageG nach 2006 eine ziemlich maue Sache. Abgesehen von Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt geht da eingentlich nix mehr. Da muss man dann schon anfangen und eine Vermietung und Verpachtung gestalten, etwa Vermietung einer Einlegerwohnung.

Wir kaufen auch mit Einliegerwohnung. Habe die Einnahmen der Zinsabschreibung mal grob gegen gerechnet. Komme da wohl auf +-0. Die Einnahmen decken dann den Teil der Einliegerwohnung. Im Prinzip finanzieren wir so das Haus weit günstiger als vergleichbare Häuser ohne Einliegerwohnung. Zumindest solange vermietet. Wir haben aber explizit nach Haus mit Einliegerwohnung gesucht, weil die Schwiegermutter (ja mit der komme ich gut klar) mit einziehen soll.

-Duke-

2016-06-13, 11:31:58

Ja gerade an Verwandte kann das doch steuerlich ganz nett sein, da man zu 66% der ortsüblichen Miete vermindert vermieten kann und dabei trotzdem die Ausgaben zur Einliegerwohnung zu 100% absetzen kann. Auch wenn mal grössere Reparaturen anstehen( zb. Dach), kann man das Finanzamt beteiligen. (halt im Verhaltnis der m² Einliegerwohnung zur Gesamtwohnfläche)

Timolol

2016-06-17, 23:38:34

Hier im Haus (3 Parteien) wird demnächst auch eine Wohnung frei. Die Mieter verlassen in 1 Monat (oh wunder) die Wohnung und die Vermieterin weis noch nicht was sie machen soll. Das Problem ist halt das sich die letzten 10 Jahre niemand um irgendwas gekümmert hat, vermierin hat nix interessiert. Auch die vorigen 40 jahre wurde wohl nur das nötigste gemacht. Da ich nun schon seit 5 jahren im Haus wohne kenne ich den Zustand und der ist eigentlich zum davonrennen.
Die Dachgeschoßwohnung hat 80m2 mit balkon und halber garage. Die letzten Wochen sind 2 Rolläden runtergerattert welche nun halt die Wohnung verdunkeln. Kümmern tut sich keiner. Auch den Zustand der Garage und den Rest kenne ich.
Bin Perfektioniest und mich fuckt das schon seit dem Kauf an das hier alles nur völlig vergammelt. Bin der einzige der hier alles halbwegs instand hält.

Irgendwo ist aber bei so nem haufen scheiße selbst geschenkt noch zu viel. Alleine die Sanierungskosten würden sich wohl auf ca. 30.000€ belaufen (realistisch geschätzt).
Aber irgendwo fuckts mich dermaßen an das alles mehr und mehr vergammelt. Wenn das dann so weitergeht und es richtig aßozial wird flippe ich aus.

Jedenfalls denke ich darüber nach die Wohnung zu kaufen, vieles in einen schicken zustand zu versetzen und an ein junges pärchen oder auch singles zu vermieten.
Weis nur nicht so recht was ich machen soll. Geht das ganze so weiter wie bisher ist das haus in wenigen jahren ein Haufen scheiße für Assis. Und dann muß ich ausziehen weil es zu aßozial wird.
Habe mir die letzten Jahre und auch momentan so viel Energie für die Erhaltung der Substanz gesteckt und keiner weis es zu würdigen. Fuck you Hausverwaltung.

Rabiata

2016-07-03, 00:00:34

Timolol

2016-07-08, 21:08:26

Hab mir heut mal die Dachgeschoßwohnung hier im Haus angeschaut. Im Grunde in ähnlichem Zustand wie meine Wohnung vor dem Kauf. Knapp 50 Jahre halt nix gemacht. Und wenn was gemacht wurde dann aus Notdurft.
Die Eigentümerin ist mir schon sehr Symphatisch. Hätte ich mir anders vorgestellt.
3 Dachfenster wurden wohl 2014 gemacht (doppelt verglaste Velux). Alle anderen muß man ersetzen (Schimmel und Faul). Rolläden müßen auch alle gemacht werden (Rostig, Poröse und kaputt).
Auf dem Balkon wachsen schon kleine Bäumchen aus dem Beton (Beton aufgesprengt?).
Das Bad hat eine Badewanne aber keine Duschmöglichkeit?!
Die Küche ist eine bessere Campingküche ohne Abzug.

So mit meiner Wohnung verglichen alles ähnlich. Küche rausschmeißen und ne vernünftige Basis schaffen. Heizkörper komplett rausreißen und modernisieren. Fenster und Rolläden neu. Balkon Sanieren. Dunkle Decke runterreißen und heller gestalten.
Bad einmal komplett neu. Auch wenn mir der Retro Style gefällt. Sowas kannst du heutzutage nicht mehr vermieten.
Mit dazu gibt es eine halbe Doppelgarage (welche man am besten abreißen sollte).

Wohnfläche 68m². Wohnung auf dem Land. Eigentümering hat 140T€ zur Sprache gebracht. Was jedoch nur für Neubauten oder grundsanierte Wohnungen aufgerufen werden kann, was hier nicht der Fall ist.
Ich habe damals (vor 5 Jahren) 78T€ für knapp 60m² mit 100m² Garten Plus Garage, Terasse und Stellplatz gezahlt.
Ich hätte 50T€ veranschlagt. Max 60T€. Saniert man alles auf ein Niveau wo ich zufrieden bin mit maximaler Eigenleistung sind schnell 50T€ zusätzlich fällig.
Man kann das meiste auch so lassen und an Assis vermieten. Will ich aber nicht.

Plutos

2016-07-08, 22:11:36

3 Dachfenster wurden wohl 2014 gemacht (doppelt verglaste Velux). Alle anderen muß man ersetzen (Schimmel und Faul). Rolläden müßen auch alle gemacht werden (Rostig, Poröse und kaputt).
Auf dem Balkon wachsen schon kleine Bäumchen aus dem Beton (Beton aufgesprengt?).
Das Bad hat eine Badewanne aber keine Duschmöglichkeit?!
Die Küche ist eine bessere Campingküche ohne Abzug.

[...]

Wohnfläche 68m². Wohnung auf dem Land. Eigentümering hat 140T€ zur Sprache gebracht.

:ulol: Und wovon träumt die nachts? ;D X-D Danke, Draghi! :freak:

Timolol

2016-07-08, 22:20:09

Naja sie lebt im Gummibärchenland. Ich im Teletubbieland.

Beide fern jeglicher Realität. Aber da haben mir die Worte gefehlt.
Man muss sich einfach mal vorstellen das man diesen Betrag für "Bauschutt" bezahlt plus Folgekosten. Ich kenne das Haus ja.

Im Grunde ist doch der ganze Immobilienmarkt fern ab jeglicher Realität.

Timolol

2016-08-06, 21:56:07

:ulol: Und wovon träumt die nachts? ;D X-D Danke, Draghi! :freak:

Mieter sind drausen. Habs mir heute noch mal angeschaut. Das schlimmste sind wirklich Fenster/Rolläden. Küche ist absoluter Bullshit und Bad genauso. Das muss entkernt werden. Decken sollte man heller gestalten und Kosmetik betreiben. Dann wäre es für mich in einem guten nicht perfekten aber vermietbaren Zustand wo ich halbwegs meine Ruhe hätte und nachfolgende Mieter zufrieden sind.
Sie ist jetzt runter auf 100.000€ so langsam wirds realistisch. Was mich momentan noch stört das ich 1/3 mehr als für meine Wohnung zahlen soll und deutlich weniger fürs Geld bekomme.
Eine Kaltmiete von min. 500€ müsste dann drin sein.

Die Vermieterin ist heute aus Luxemburg angereist und betreibt reine Kosmetik. Das macht die Substanz aber auch net besser. Und mich persönlich Interessiert nicht wie die Tapete aussieht oder ob der Boden sauber ist. Ausm Rolladen haben sie heute die defekten Lamellen rausgenommen.... Immerhin ist jetzt das Fenster offen. Neuer muss trotzdem rein.
Ihr Lebensgefährte war auch dabei. Der meinte zusammengefasst "Its an Investment for the future you only have to make a nice kitchen for the women and paint the Walls, the Roof of the house is in an very good condition"
Wobei er in Luxemburg wohl völlig anders lebt. Der hat ein Dach aus Bitumen wo es reinregnet. Das erklärt natürlich die Mentalität. Aber mega locker waren sie schon drauf :biggrin: .

Berni

2016-08-07, 11:53:26

Die Immobilienpreise sind halt stark gestiegen, das kannst du mit vor 5 Jahren nicht vergleichen. Zu den Preisen von vor 5 Jahren gibts momentan nichts mehr. Irgendwann wirds wohl auch wieder runtergehen aber die aktuell quasi nicht mehr existierenden Zinsen haben sich halt eingepreist und eine Änderung der Zinspolitik ist ja nicht absehbar...

Ist bei dem Alter des Hauses vielleicht auch noch etwas anstehend bzgl. Sanierung im Gemeinschaftseigentum? Oder gar Fassadendämmung o.Ä.? Das kann die ganze Berechnung mit der Mietrendite zunichtemachen...

Anadur

2016-08-07, 12:46:52

Die Vermieterin ist heute aus Luxemburg angereist und betreibt reine Kosmetik. Das macht die Substanz aber auch net besser. Und mich persönlich Interessiert nicht wie die Tapete aussieht oder ob der Boden sauber ist. Ausm Rolladen haben sie heute die defekten Lamellen rausgenommen.... Immerhin ist jetzt das Fenster offen. Neuer muss trotzdem rein.
Ihr Lebensgefährte war auch dabei. Der meinte zusammengefasst "Its an Investment for the future you only have to make a nice kitchen for the women and paint the Walls, the Roof of the house is in an very good condition"
Wobei er in Luxemburg wohl völlig anders lebt. Der hat ein Dach aus Bitumen wo es reinregnet. Das erklärt natürlich die Mentalität. Aber mega locker waren sie schon drauf :biggrin: .

Luxemburg ist halt anders als Deutschland. Dort hat man noch ordentliche Gehälter auch für normale Jobs, was sich eben auch auf Mieten und Co. auswirkt. Die Trier und die Luxemburger Grenzregion ist bei Immobilien eine der Teuersten in ganz Deutschland.

Morale

2016-08-07, 13:09:07

Wenn du wirklich 500 kalt bekommst bei 100000 Euro ist das doch top.

NiCoSt

2016-08-07, 13:21:51

Abzgl. Hausgeld und kosten bleiben da ca 1-2% rendite über, wenn überhaupt

Morale

2016-08-07, 13:22:47

Kalt!
Also Nebenkosten usw in top

NiCoSt

2016-08-07, 15:49:03

Von der kaltmiete gehen aber die nicht umlegbaren nk noch ab. Nur die umlegbareb nk sind "on top".

Morale

2016-08-07, 16:06:44

Das ist aber nur ein kleiner Teil.
100000 zu 500 ist in Ordnung.

Da gibt es deutlich schlechteres, hier unten wird man zwar mehr KM bekommen vielleicht das 2-2,5 fache, zahlt aber eher das 5-8fache für die Wohnung

Berni

2016-08-07, 16:18:32

So wie sich das liest ist die Vermietung für 500€ aber auch nur nach Renovierung möglich, die laut seiner Schätzung 50.000€ zusätzlich kostet. Dann wären wir bei 4% wenn man annehmen würde, dass die Kaltmiete komplett Einnahmen wären. Wenn man von der Kaltmiete aber noch die Kosten abzieht, die nicht umlegbar sind, wird man eher bei um die 3% rauskommen. Das alles aber nur dann wenn man problemlos vermieten kann (keine dauernden Mieterwechsel) und weder Leerstand noch "Problemmieter" hat. Insofern ist die Rendite jetzt nicht so sonderlich groß für den Aufwand.

Mit einer fiktiven künftigen weiteren Steigerung der Immobilienpreise sollte man beim jetzigen Niveau meiner Meinung nach nicht rechnen.

Morale

2016-08-07, 16:58:17

4 bis 5 Prozent gleich maximal 20 bis 25 fache vom jahreskaltmietertrag sollte die Bude kosten. Ist doch hier locker gegeben.

Der TE will dazu ja noch als weiteres Feature keine "asozialen" mehr über ihm wohnen haben.

Wie gesagt Buden die hier 1500 kalt kosten haben einen Kaufpreis von 450000 und mehr. Das ist deutlich schlechter trotzdem gehen sie weg wie sonst was

NiCoSt

2016-08-07, 17:49:26

Das Verhältnis ist aber bei weitem nicht alles. Was ist das nur für eine Milchmädchenrechnung? Das Verhältnis stimmt und schwuppdiwupp alles in Butter? Glückwunsch Morale, schon bald bist du offensichtlich Immobilienthycoon und Steinreich, dank deiner Geheimen "Ja oder Nein" Formel zum Immobilienkauf.

Morale

2016-08-07, 18:00:55

Das war ein orientierungswert

Welche Buden kennst du denn kaufen für 50000 und vermieten für 1500 kalt?

Wenn das ein schlechtes Verhältnis sein soll beim TE und man locker an besseres kommt dann wäre ja jeder Mieter dumm

Timolol

2016-08-07, 18:17:36

Wenn du wirklich 500 kalt bekommst bei 100000 Euro ist das doch top.

Ja logo, aber es muss einiges gemacht werden. Lässt man so wies ist kannste vlt. 350€ kalt verlangen und du hast zukünftig immer wieder nervige Instandsetzungsarbeiten. 330€ haben die ehemaligen mieter kalt zzgl. Nebenkosten und garage bezahlt. Für den zustand fast zuviel... Bei der Küche und dem Bad...
Und ganz ehrlich möchte ich keine mieter haben die so anspruchslos sind. Das muss ja in die Hose gehen. Die sollten dann schon eine ähnliche mentalität besitzen wie ich, sonst brauch ich mir die wohnung net kaufen.
Ich rechne mit 50.000€ zusätzlich mit maximaler Eigenleistung. Und auch dann ists nicht perfekt, aber muss es wohl auch nicht sein.

Zukünftige haussanierungen... Naja meiner meinung nach zu hauf. Dach ist nach bald 50 jahren sicher auch irgendwann mal fällig, ganz klar. Hausverwaltung sieht das irgendwie ganz anders. Die juckt so schnell nix.

Für mich macht die Wohnung nur Sinn weil sie hier im Haus ist und ich künftig mehr Entscheidungsgewalt bezüglich Sanierungen und Instandhaltung habe. Ansonsten würde ich davon meilenweit die Finger lassen.

NiCoSt

2016-08-07, 18:18:34

Wenn das ein schlechtes Verhältnis sein soll beim TE und man locker an besseres kommt dann wäre ja jeder Mieter dumm

Ich sage nicht, dass das Verhätnis schlecht sei, sondern das es noch mehr Faktoren gibt als das Verhältnis.
Fautregeln gut und schön, aber es kommt eben auf viele Dinge an. Wie Lage, Vermietbarkeit, Zustand, potentieller Zustand in 5, 10, 20 Jahren nach Vollvermietung, Risikozulage, Umgebungsentwicklung, Finanzmarktentwicklung, Finanzierungskonzept, Nervenkostüm, Nachbarschaft, Bauprojekte, Gesetzeslage in kommune, Land und Bund und und und.

Mieter zahlen in der Regel mehr, haben aber den Vorteil des nicht Besitzens der Wohnung. Denk mal drüber nach, wieso das ein Vorteil sein könnte.

Timolol

2016-08-12, 20:54:24

Benötige mal etwas Hilfe. Würde mir die Finanzierung mal gerne komplett durchrechnen bevor ich zur Bank gehe um nicht total bescheuert dazustehen. Hab bissle im Internet gesucht, Checks aber nicht. Fachchinesisch für mich.

Gestern war ein Vermessungstechniker da. Sind wohl 68m² Grundfläche, aber durch die Schrägen rund 60m² effektiv nutzbar :rolleyes: .
Da wir bei den Verhandlungen nun schon bei 100K€ sind muss noch Spielraum nach unten sein. Für mich immernoch unrealistisch.
80 halte ich persönlich für real. Vlt. auch 90 aber mehr nicht. Dann würde ich gerne nen Kredit über 150T€ nehmen und das Teil sanieren. Da geht halt auch gut nen Jahr drauf. Vlt. gehts auch schneller. Maximale Eigenleistung. Dann rechne ich mit Mieteinnahmen von 500€ aufwärts. Garage und Stellplatz wär ja dabei. Schrecklicher Zustand aber nen dichtes Dach.

Plutos

2016-08-12, 21:05:15

Die Bank will ich sehen, die eine 80.000€-Immobilie mit 150.000€ finanziert. :eek:

Timolol

2016-08-12, 21:06:56

Kapier ich net. Muss ja saniert werden und ich rechne mit Puffer.

(del)

2016-08-12, 21:11:10

Abzüglich eines stattlichen Eigenanteils von, sagen wir mal 40.000 €, ist das nicht unrealistisch. Es kommt auf das Gesamtkonzept an. Wenn die Bank sieht, dass...

1. Der Verkaufspreis halbwegs mit dem Verkehrswert harmoniert
2. Eine Sanierung die Vermietungschancen signifikant erhöht
3. Ein nennenswerter Eigenanteil in die Finanzierung eingebracht wird
4. Stabile finanzielle Verhältnisse nachweisbar sind
5. Deine projektierten Summen nachvollziehbar sind

...dürfte dem nicht allzu viel im Wege stehen. Es ist ja schon Usus, dass mittlerweile Komplettfinanzierungen angeboten werden. In diesem Fall wäre es ja nicht mal eine, wenn die Sanierung nicht noch anstehen würde.

Plutos

2016-08-12, 21:18:25

Ich lese viel von Eigenleistung, aber nichts von Eigenkapital. :confused:

Timolol

2016-08-12, 21:31:14

Welches Kapital? :ulol:
Da müsste ich dann diverse Kapitalanlagen anzapfen worüber ich mir erstmal einen Überblick schaffen muss. Hab erst heute 3h verbracht Papierscheiß aus der Kiste in Ordner zu verpacken. Ist nicht meine Welt. Ich mach mir lieber die Finger schmutzig.

Ich hab von dem scheiß keine Ahnung deswegen frag ich hier. Für mich bietet es sich unter anderem an da ich gerade in Teilzeit bin und mich um die Wohnung kümmern könnte. In 1,5 Jahren gehts automatisch wieder in ein Vollzeit Arbeitsverhältniss über. Dann könnte rein "theoretisch" mit 1500€ im Monat ohne Probleme getilgt werden ohne das ich einen Mieter hätte.

foobi

2016-08-12, 21:54:04

Ein Beleihungswert höher als 90% des geschätzten Wertes der Immobilie, oder gar höher als 100% ist möglich, wird sich aber auf jeden Fall in deutlich höheren Zinsen plus einer Risikolebensversicherung (die auch nochmal Beiträge kostet) niederschlagen.
Wenn du bereits in einer Eigentumswohnung lebst, kannst du natürlich diese als zusätzliche Sicherheit eintragen, aber das sollte man sich sehr genau überlegen. Wenn die Raten des Kredits in diesem Fall irgendwann aus welchem Grund auch immer nicht mehr bedient werden können sollten, kassiert die Bank beide Wohnungen ein.

Falls du wirklich kein eigenes Kapital miteinbringen kannst, also in den vergangenen Jahren sozusagen von der Hand in den Mund gelebt hast, würde ich mir den Kauf nochmal überlegen.

Timolol

2016-08-12, 22:07:43

Wohne ja in Eigentum. Und kommt nur in Frage weil mich anviecht das es im Haus Parteien gibt die sich nicht um die Instandhaltung kümmern.
Sonst würde mich ein Wohnungskauf nicht interessieren.

Mache ich nix wird evtl. wieder vermietet und alles gammelt weiter. Oder es findet sich ein Käufer der das anders sieht. Keine Ahnung was dann passiert.
Kaufe ich die Wohnung habe ich eine 2/3 Mehrheit und kann meine Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten besser verrechnen. Das mache ich ja ohnehin schon und berechne nur die Materialkosten und selbst da ist aktuell kein Geld mehr vorhanden.
Wenn 2/3 mir gehören bin ich eher geneigt etwas zu machen. Wovon dann auch jeder profitiert.

Mir gehts gar nicht so als Wertanlage oder darum später Kapital rauszuschlagen.

(del)

2016-08-12, 22:25:56

Unter den geschilderten Umständen würde ich es nicht tun. Wenn deine Wohnung nicht akut durch Sanierungsstau anderer Wohneinheiten an Wert oder Baufestigkeit verliert, ist es ratsam, hier die Füße still zu halten und nicht unnötig eine sechsstellige Summe zu verbrennen. Du würdest dich höchstwahrscheinlich bis an dein Renteneintrittsalter an einen Kredit binden.

Und mal ehrlich und unter uns: 1500 € tilgst du definitiv nicht im Monat als Single Income Haushalt im Niedriglohnland Thüringen. Da bleibt zum Leben doch kaum was über. Das ist einer der großen Probleme in Deutschland. Die Menschen sind zu optimistisch und nähen ihre Finanzierung zu sehr auf Kante. Bedenke, dass du immer auch noch leben und nicht nur existieren musst.

Timolol

2016-08-12, 22:30:37

(del)

2016-08-12, 22:40:30

Hattest du nicht mal so einen komischen versifften Trabbi hier gepostet mit Thüringer Kennzeichen? Ich bleib dabei, ich würde es nicht machen. Ich würde mich eher nach einem Wohnupgrade umsehen, sprich eine andere Immobilie in Betracht ziehen, wenn ich unbedingt noch einmal kaufen müsste.

Timolol

2016-08-12, 22:45:46

Waiblinger Kennzeichen. Das ist tiefster Westen :rolleyes:

Morale

2016-08-12, 22:54:23

Wenn man an 3000 netto kommen kann in der Gegend, dann bleibe ich doch dabei, dass 150.000 für eine ETW gar nicht viel Geld ist.
Ganz ohne Eigenkapital ist aber auch nix.

Timolol

2016-08-12, 23:08:03

Wir reden von Baden Württemberg und nicht Thüringen. Mal zur Richtigstellung. Und ja ich hab 2 Pappenheimer ohne Ossi zu sein.
Kapital steckt in diversen Veträgen, Versicherungen und scheiß. Wie gesagt das muss ich mir mal zu Gemüte führen, hab da Null Überblick.

Wenn man schon in die Zukunft schauen muss, dann erbe ich da sowieso und habe dann für meine Lebenseinstellung dann schon wieder "zu viel".
Für mich macht die Wohnung Sinn da ich aktuell keine Ambitionen habe umzuziehen und mir was neues zu kaufen. Hab mir hier vieles so eingerichtet wies mir gefällt. Deswegen würde es für "mich" Sinn ergeben. Für viele andere mit Sicherheit nicht, muss man klar sagen.
Ich frage bewusst nach wie das mit der Finanzierung abläuft da ich keinerlei Erfahrung darin habe.
Ohne die Lage und den Zustand zu kennen kann sowieso keiner im Forum abschätzen was die Wohnung wert ist.
Da habe ich für mich einen Wert erroiert den "ich" für tragbar halte. Geht die Dame nicht weiter runter hat sich das eh gegessen.

Das was ich mir da so ausgerechnet habe sind halt Milchmädchenrechnungen mit Puffer.

Plutos

2016-08-12, 23:30:39

Ohne einen Überblick über die eigene Finanz-, Vermögens- und Einkommenssitation zu haben ist jeder Gang zur Bank sowieso von vornherein vergebene Liebesmüh. Du weißt doch letztendlich - weil es dich scheinbar auch nicht interessiert - gar nicht, was du dir leisten kannst und was nicht, bist scheinbar eher so ein "Lebenskünstler" sagt man glaube ich ("Irgendwann erbe ich und dann hab ich eh ausgesorgt!" ;D).
Auch dass du die Wohnung letzten Monat noch mit 50.000, höchstens 60.000€ beurteilt hast und jetzt schon bei 50% mehr (90.000) angelangt bist...was soll man da für einen Rat geben? Du hast "[j]ahrelang volle Kanne [d]eine Wohnung abbezahlt", dann musst du doch wissen, wie eine Finanzierung läuft. :confused:

ETW abbezahlt, 1.500€ Tilgung kein Problem, Wohnung für 50.000-100.000 (Faktor 2) kaufen wollen...entweder du hast so viel Vermögen, dass dich solche Peanuts nicht mehr kümmern brauchen oder du trollst?

Timolol

2016-08-12, 23:45:38

Nö passt soweit schon. :biggrin:
Die 60T€ hab ich ihr auch als Angebot übermittelt. Ich habe da einfach mit dem Wert meiner Wohnung vor 5 Jahren gerechnet und habe es ins Verhältniss gesetzt. Dann wären wir bei den 50-60T€. Hinzu kommt aber das die Immobilienpreise angezogen haben. Habe auch schon mit einigen Personen geredet und die gelangen eigentlich zu einer ähnlichen Einschätzung.
Ich kann mir aber vorstellen das der "Marktwert" höher als meine persönlichen Schätzkosten sind.

Meine Wohnung ist im Eigentum der Familie. Somit war hier kein gang zu Bank nötig.
Alles was mit Zettelwirtschaft und Bürokratie zu tun hat schreckt mich total ab. Wenns dann noch um die eigenen Finanzen geht uargh, könnte ich kotzen.
Mit 5 stelligen Summen hantiere ich eh nie. Sechstellig sowieso nicht.

Keine Ahnung was pasiert. Vlt. kauft die irgendeine Kackbratze für über 100T€ und ich muss mich mit Deppen rumschlagen worauf ich keinen Bock habe.

deepmac

2016-08-13, 05:14:28

Nix Thüringen.
Bei 3000€ Netto als Single ist das für mich doch drin oder?
Gut sinds momentan nicht wegen der Teilzeit, aber die Option zu erhöhen besteht ja. Nur hab ich darauf ja eigtl. ja keinen Bock. So bissle miminmalistisch leben hat auch was und auf Statussymbole scheiße ich sowieso.
Habe nix auf der hohen Kante weil ich Jahrelang volle Kanne meine Wohnung abbezahlt habe.

und wieviel ist davon wegfallbare Schichtzulage?

Bedenke auch, durch Industrie 4.0 Umstellungen wird es in den nächsten Jahrzehnten da zu großen Änderungen kommen.

Timolol

2016-08-14, 00:42:57

Wegfallbare Schichtzulage? Habe ich ja noch nie gehört. Kann mir aber vorstellen was du meinst.
Industrie 4.0 heist für mich, die alten Säcke gehen in Rente und die Jungen übernehmen die Arbeit von 2-4 Personen im Gegensatz von vor 10 Jahren.
Absolut realistisch.
Was hat das aber mit der Immobilienfinanzierung zu tun? Wenn ich nicht gerade dem Personalchef auf den Tisch scheiße ist mein Job sicher...

Naja schlußendlich ist es meine Entscheidung und wollte eigentlich nur wissen wie das mit der Finanzierung läuft.

Annator

2016-08-14, 11:40:38

Warum soll er die Wohnung nicht kaufen? Abgezahlte ETW, gutes Gehalt und er hat auch Eigenkapital. Nur kein bock nachzuschauen wie viel das ist. Das Problem ist nicht die Wohnung sondern er selber.
Ob er die Wohnung kaufen will muss er schon selber entscheiden. Bzw. das hat er schon.

Screemer

2016-08-18, 08:57:37

Waiblinger Kennzeichen. Das ist tiefster Westen :rolleyes:
das ist einzugsgebiet stuttgar (https://www.immowelt.de/liste/waiblingen-rems/wohnungen/kaufen?zip=71332&sort=relevanz)t (<20km) und da sind 150k€ für ~60m² saniert schon fast ein schnapper und 60-80k€ unsaniert ein solcher. ich würd da nicht lang rumüberlegen, wenn ich die finanzierung stemmen könnte und das kann er, denn er hat schon eine größere etw komplett getilgt.

Timolol

2016-08-18, 19:25:22

http://www.immonet.de/angebot/28747295?drop=sel

Bwuhaha :freak: Man siehe das Bäumchen auf dem Balkon. Gut das wurde mittlerweile gerodet.
"Gepflegt" ... LOOOOL
Fotos einzig vom Wohnzimmer. Das in der Tat noch im akzeptablen Zustand ist und man wenig machen muss.

Ich könnte einige Fotos posten weis aber nicht ob das so richtig ist jeden Scheiß öffentlich zu machen.

War eben einer da der hat mich ausgefragt. Der meinte Was von 148.000€ , da musste ich laut loslachen.

Aufgrund der Dachschrägen ist die Nutzbare Fläche nun von 68 auf unter 60m² geschrumpft.
Somit gleiche größe wie meine EG Wohnung ohne Garten, Terrasse, etc.
Verlangt die das DOPPELTE wie ich bezaht habe. Völlig Pervers.

Was mich abfucken würde wenn jemand tatsächlich für den Preis kauft weil der äußere Zustand, nicht zuletzt wegen meinen Instandhaltungsarbeiten ganz solide ist. Das wäre wieder so ein Typischer Timo. Den Arsch aufreißen, nix dafür bekommen und jemand anders verdient sich damit ne Goldene Nase. Das muss verhindert werden.

Die Immobilie ist aufm Land!

Beispiel für ein Seriöses Angebot

http://www.immonet.de/angebot/28031506?drop=sel

hat auch Eigenkapital. Nur kein bock nachzuschauen wie viel das ist. Das Problem ist nicht die Wohnung sondern er selber.
Ob er die Wohnung kaufen will muss er schon selber entscheiden. Bzw. das hat er schon.

Stimmt :D . Wobei ich ungern völlig realitätsferne Preise zahle. Damit fick ich mich dann mit der 2/3 Mehrheit im Haus sowas von finanziell über Jahrzehnte ins Knie das gibts gar nicht.

Annator

2016-08-19, 08:58:25

Angebot und Nachfrage. Kannst natürlich abwarten vielleicht kauft es keiner und es wird dann günstiger. :) Kannst ihm auch einfach schreiben, dass du es für 100k kaufst. Entweder machen die es oder nicht.

Timolol

2016-08-19, 11:12:54

Ich warte. Habe ihr ein schriftliches Angebot geschickt. Im 6 stelligen Bereich bin ich raus weil ich es für realitätsfern halte. Kauft es trotzdem einer, dumm gelaufen.

Für 100K€ würd ich sie ja wohl bekommen. Sie sagte ja zwischen 100 und 110, ohne Makler von Privat dann. Finde ich trotzdem deutlich zu viel.

Troyan

2016-08-26, 17:05:04

Ich suche seit fast zwei Jahren eine ETW in meiner Gegend und ist muss sagen: Es ist zum Kotzen...

Langsam denke ich, ich warte 10 Jahre und hoffe, die EZB wird die Zinsen dann wieder deutlich steigern lassen.

Berni

2016-08-27, 17:46:42

Vielleicht wird der Markt auch bald wieder etwas ergiebiger, da ja mit der neuen Richtlinie für Finanzierungen viele potentielle Käufer keinen Kredit mehr kriegen...
http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/eu-regulierung-die-neue-immobilienkredit-richtlinie-hilft-niemandem-1.2996443

demklon

2016-08-27, 19:41:59

Hallo Forum,

ich habe mich in den letzten Jahren mehr mit Wohnungssuche beschäftigt, und habe in Heidelberg eine super Wohnung gefunden. Dabei habe ich oft gehört, "ich wohne zur Miete".

Hausbau kostet utz viel Geld, und man muss die Immobilie auch warten,
in gewissen Abständen ein neues Dach, Heizung usw. Das fällt als Mieter Weg.
Nur ein Gedanke, in Deutschland hast als Mieter sehr gute Karten.

mfg

klon

Timolol

2016-08-27, 20:55:59

Du bist hier aber falsch. Hier geht es nicht um die Vorteile von Mietern sondern um den Erwerb von Eigentum.
Dach machste übrigens nur einmal im Leben...

maximAL

2017-02-05, 18:40:13

Ich wohne zur Miete und der Eigentümer will die Wohnung verkaufen. Nun habe ich ein Vorkaufsrecht. Der Vermieter hat einen Makler damit beauftragt die Wohnung zu verkaufen. Dieser war zuerst bei mir um sich die Wohnung anzuschauen. Nun nochmals wegen meinem Vorkaufsrecht. Er hat mich einen Wisch unterschreiben lassen, dass er mir dieses Angebot gemacht hat, was laut seiner Aussage rechtlich nötig ist. Ich müsste ihm da noch eine Kopie meines Persos zukommen lassen.
Mein Problem nun: warum sollte ich als Mieter mit Vorkaufsrecht überhaupt über 7% an einen Makler abdrücken? Für welche Leistung überhaupt? :|

Ja, ich war da vorher wieder mal nicht besonders gut informiert, weil ich die Möglichkeit die Wohnung zu kaufen so gar nicht auf dem Schirm hatte. Da hab ich mich womöglich überrumpeln lassen.

Plutos

2017-02-05, 18:59:59

Na dafür, dass dir der Makler die Wohnung zum Kauf anbietet (bzw. für den Verkäufer vermittelt). Du hast ja schließlich auf seinem "Wisch [unterschrieben], dass er [dir] dieses Angebot gemacht hat" (und nicht etwa der Vermieter/Verkäufer direkt mit einem Angebot auf dich zugekommen ist). Solltest du dich auf dieser Grundlage entschließen, die Wohnung zu kaufen, hat er eben seine Maklertätigkeit erfüllt und Anspruch auf die Provision. "Rechtlich nötig" war das natürlich für den Makler, nicht für dich, um seinen Provisionsanspruch eben zu sichern.

Anders könnte es höchstens sein, wenn du davor schon ein Vorkaufsrecht hattest, aber das hättest du dann ja gewusst/auf dem Schirm gehabt.

Mosher

2017-02-05, 19:07:35

maximAL

2017-02-05, 19:37:13

Anders könnte es höchstens sein, wenn du davor schon ein Vorkaufsrecht hattest, aber das hättest du dann ja gewusst/auf dem Schirm gehabt.
Natürlich habe ich als Mieter ein Vorkaufsrecht. Aber um das auf dem Schirm zu haben muss ich natürlich erstmal wissen, dass die Wohnung verkauft wird. Und das weiss ich wiederum nur über den Makler, da sich nicht der Vermieter persönlich mit mir in Verbindung gesetzt hat.
Und dafür soll ich dann an die 6800€ abdrücken?

Backbone

2017-02-05, 19:44:44

Was meinste warum so viele, oft genug eher halbseidene Gestalten diesen "Beruf" ausüben wollen....

Plutos

2017-02-05, 20:32:03

Mal was anderes:
Wenn ich meinem Vermieter, dem das Haus gehört, jetzt anbiete, das gesamte Haus zu kaufen (nicht nur die Wohnung, in der ich zu Miete lebe), habe ich dann ein Vorkaufsrecht (auf das Haus), sollte er sich jetzt nicht zu einem Verkauf bewegen lassen, aber sich in - sagen wir mal - 5 Jahren dann doch zu einem Verkauf entschließen?

IMHO: nein, in so einem Fall würde dir nur ein ins Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht etwas nutzen. Ich bin gerade selbst dabei, die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke - man will sich ja das nachbarschaftliche Verhältnis auch nicht verderben - dazu zu bewegen, für ihre jeweiligen Grundstücke sowas zu meinen Gunsten und natürlich Kosten eintragen zu lassen. :redface: Wenn es so "einfach" wäre, würde ich (absurde) Angebote auf die Immobilien im halben Ort abgeben und damit überall ein Vorkaufsrecht erhalten!? ;)
Natürlich habe ich als Mieter ein Vorkaufsrecht. Aber um das auf dem Schirm zu haben muss ich natürlich erstmal wissen, dass die Wohnung verkauft wird. Und das weiss ich wiederum nur über den Makler, da sich nicht der Vermieter persönlich mit mir in Verbindung gesetzt hat.
"Natürlich?" Ich bin jetzt kein Immobilienhai, aber mir wäre bisher noch kein solcher Fall untergekommen; unter bestimmten Umständen kann ein Vorkaufsrecht bestehen, ja, aber bei weitem nicht jeder Mieter hat eines. Wenn wir annehmen, dass es tatsächlich bestehen sollte, dann kommt es darauf an, was im bereits fertigen Kaufvertrag festgehalten ist, in den du als Vorkaufsberechtigter eintrittst.

maximAL

2017-02-05, 21:45:07

"Natürlich?" Ich bin jetzt kein Immobilienhai, aber mir wäre bisher noch kein solcher Fall untergekommen; unter bestimmten Umständen kann ein Vorkaufsrecht bestehen, ja, aber bei weitem nicht jeder Mieter hat eines. Wenn wir annehmen, dass es tatsächlich bestehen sollte, dann kommt es darauf an, was im bereits fertigen Kaufvertrag festgehalten ist, in den du als Vorkaufsberechtigter eintrittst.
OK, das war die Aussage des Maklers und oberflächlig habe ich das im Netz erstmal bestätigt gesehen.
Bei näherere Recherche findet sich dann aber zum Beispiel folgendes (http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/wann-besitzen-mieter-bei-einem-wohnungsverkauf-ein-vorkaufsrecht-13763989.html):
„Der Mieter hat dann ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung während seiner Mietdauer von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und der Vermieter diese Wohnung danach verkauft“
Dumme Frage - ist die Mietwohnung des einen nicht immer die Eigentumswohnung des anderen? Jedenfalls war meine Wohnung schon bei meinem Einzug Eigentum des jetzigen Besitzers.

kiX

2017-02-05, 21:49:08

Dumme Frage - ist die Mietwohnung des einen nicht immer die Eigentumswohnung des anderen? Jedenfalls war meine Wohnung schon bei meinem Einzug Eigentum des jetzigen Besitzers.
Ist das nicht offensichtlich? Eine Wohnung ist eine Eigentumwohnung, wenn sie Eigentum des Bewohners ist. Ist sie es nicht (weil der Eigentümer nicht der Bewohner ist), ist es eine Mietwohnung [wenn sie nicht kostenfrei überlassen ist].
Es hätte auch intuitiv einfach sein können, ist es leider nicht. :freak:

maximAL

2017-02-05, 21:52:31

Ist das nicht offensichtlich? Eine Wohnung ist eine Eigentumwohnung, wenn sie Eigentum des Bewohners ist. Ist sie es nicht (weil der Eigentümer nicht der Bewohner ist), ist es eine Mietwohnung [wenn sie nicht kostenfrei überlassen ist].
Nö, es ist nicht offensichtlich.
Aber demnach hätte ich ja ein Vorkaufsrecht.

Plutos

2017-02-05, 22:00:01

Jedenfalls war meine Wohnung schon bei meinem Einzug Eigentum des jetzigen Besitzers.

Dann hast du definitiv kein Vorkaufsrecht. Aus deinem Link: "Außerdem gilt [das Vorkaufsrecht] nur, wenn die umgewandelte Wohnung zum ersten Mal verkauft wird. Verkauft der neue Eigentümer sie später weiter, kann sich der Mieter nicht mehr darauf berufen."

Ist das nicht offensichtlich? Eine Wohnung ist eine Eigentumwohnung, wenn sie Eigentum des Bewohners ist. Ist sie es nicht (weil der Eigentümer nicht der Bewohner ist), ist es eine Mietwohnung [wenn sie nicht kostenfrei überlassen ist].

:ulol:
Selbstverständlich muss der Eigentümer seine Eigentumswohnung nicht selbst bewohnen, er kann sie natürlich auch vermieten. Die Wohnung ist trotzdem eine (vermietete) Eigentumswohnung. Vielleicht sollte man statt "Eigentumswohnung" den Ausdruck "Wohnung im Sondereigentum" (vs. Teil-/Miteigentum an z.B. Keller, Treppenhaus, Garten...) verwenden.
Eine Mietswohnung ist andererseits eine Wohnung, die nicht Sondereigentum eines Eigentümers ist. Z.B. private/juristische Person X besitzt das gesamte Wohngebäude und vermietet die einzelnen Wohnungen im Wohngebäude - dem Mietshaus. Dann ist X natürlich Eigentümer des Wohngebäudes, nicht aber explizit Eigentümer der einzelnen Mietswohnungen. Diese Wohnungen können aber einzeln an neue Eigentümer verkauft werden, die dann eben Sondereigentum an dieser (dann Eigentums)Wohnung erwerben. Das ist auch gemeint oben mit der "Umwandlung".

TL; DR: relevant ist hier der Unterschied zwischen dem allgemeinen Eigentumsbegriff und dem Begriff des Sondereigentums (an einer Wohnung) und damit verbunden, ob du bisher eben in einer Eigentumswohnung nach WoEigG wohnst oder in einer Mietswohnung. So trivial wie Miete=Mietswohnung ist es nämlich nicht.

maximAL

2017-02-05, 22:03:27

Dann hast du definitiv kein Vorkaufsrecht. Aus deinem Link: "Außerdem gilt [das Vorkaufsrecht] nur, wenn die umgewandelte Wohnung zum ersten Mal verkauft wird. Verkauft der neue Eigentümer sie später weiter, kann sich der Mieter nicht mehr darauf berufen."
Also noch ist die Wohnung ja nicht verkauft.

Morale

2017-02-05, 22:10:44

Ist das mal wieder beamtensprech?
Ich meine jede Eigentumswohnung ist ja auch eine Mietwohnung wenn jemand zur Miete drin wohnt. Außer es gehört eben keiner Person sondern ggf. einer Gesellschaft dann würde die Mietwohnung zur Eigentumswohnung und dann dürfte der Mieter halt den ersten Zuschlag bekommen.
Dein Vermieter hat die Bude ja auch irgendwann mal gekauft.
Ansonsten wäre ja jeder Mieter Vorverkaufsberechtigt

Ps joa hier steht es ja
Wurde das Wohnungseigentum bereits vor Einzug und somit Beginn des Mietverhältnisses begründet, besteht kein Vorkaufsrecht des Mieters. Anders ist dies, wenn in einem Mehrfamilienhaus lediglich eine Wohnung verkauft werden soll und im gleichen Zuge das Wohnungseigentum begründet wird

Es muss also aus einer reinen Mietwohnung eine Eigentumswohnung werden

Plutos

2017-02-05, 22:25:18

Also noch ist die Wohnung ja nicht verkauft.
Wie gesagt, wenn die Wohnung bisher bereits im (im Grundbuch eingetragenen) Sondereigentum des Eigentümers steht, dann ist sie keine Mietswohnung und du hast auch kein Vorkaufsrecht.
Wenn aber noch kein Sondereigentum an der Wohnung besteht, dann hättest du eine Chance darauf. Es dreht sich also um die Frage: ist dein Vermieter Eigentümer der Wohnung (kein VKR) oder des Grundstücks/Gebäudes (VKR möglich)?

Praktisch relevant ist die Sache mit dem Vorkaufsrecht insofern IMHO nur/vor allem bei Wohnungen/Mietshäusern der Deutschen Annington/Vonovia oder anderen Immobilienunternehmen, denen teils ganze Straßenzüge gehören, und die dann ja auch deren Vermieter sind. Private Einzelpersonen à la Onkel Hans vermieten i.d.R. ihre Eigentumswohnungen, die sie irgendwann mal für die Kinder/als Altersvorsorge gekauft oder geerbt haben. Da gibt es dann eben kein Vorkaufsrecht, weil die Wohnungen schon (vermietete) Eigentumswohnungen sind.

Eleganteste Lösung: ausziehen und ein Haus kaufen. Da gibt es kein Sondereigentum, keine Eigentümergemeinschaft etc. :biggrin:

maximAL

2017-02-05, 22:55:11

ist dein Vermieter Eigentümer der Wohnung (kein VKR) oder des Grundstücks/Gebäudes (VKR möglich)?
Also meines Wissens gehört ihm eben tatsächlich nur diese Wohnung, nicht etwa das ganze Haus (was auch eine Nummer größer ist). Dann frage ich mich natürlich warum mir der Makler erzählt ich hätte ein Vorkaufsrecht...

Plutos

2017-02-05, 23:09:46

Ich halte relativ große Stücke auf Makler und ihre Dienstleistungen, weil ich darin tatsächlich einen Wert/Nutzen sehe...aber selbst ich muss zugeben, dass sie wahrscheinlich nicht immer die hellsten, geschweige denn umfassend juristisch geschulte, Zeitgenossen sind. Vielleicht war es auch nur sein erster Tag in dem Job...wer weiß. Von Unterstellungen wie "erzählt viel, wenn der Tag lang ist" möchte ich natürlich absehen. :upara: Andererseits weiß der Makler natürlich (sollte man zumindest meinen) nicht, wie lange du schon darin wohnst und damit, ob nicht tatsächlich während deiner Mietdauer o.g. Umwandlung (von Miets- in Eigentumswohnung) stattgefunden hat. Es liegt aber auch nicht fern, dass mit dem (vermeintlichen) Vorkaufsrecht eine rasche und damit ggf. überteuerte Kaufentscheidung provoziert werden soll...oder dass der Makler damit die Möglichkeit bezeichnen wollte, dich als präferierten Kaufinteressenten dem Vermieter zu präsentieren...aber das gehört eher ins Reich der Verschwörungstheorien. :upara:
Fakt ist aber: sowohl Vermieter/Verkäufer als auch Makler haben grundsätzlich ein Interesse an einem möglichst schnellen und teuren Verkauf. :upara:

Wenn dein Vermieter tatsächlich bereits Eigentümer (i.S.v. Sondereigentum an der Wohnung) ist bzw. auch schon vor deinem Einzug war, dann wohnst du in (s)einer Eigentumswohnung und es sieht es mit einem Vorkaufsrecht IMHO wirklich sehr mau aus. :frown: