Zwangsversteigerung Immobilien - hat das jemand schon mal gemacht?

[Commander Keen]

Also nicht auf Seite des insolventen armen Geschöpfes, sondern war schon mal jemand bei so einer Zwangsversteigerung als Bieter dabei?

Hier findet man zwar Infos, aber wie das nun in der Praxis abläuft ist mir immer noch nicht ganz klar:

https://versteigerungspool.de/info/ablauf-der-zwangsversteigerung.4

Kann man davon ausgehen, dass da grundsätzlich irgendwelche Profis (Makler, Banken, Wohnbaugesellschaften, whatever) drinhocken? Und wie läuft das Bieten? Ist das öffentlich, also sieht man was die anderen bieten, oder gibt man sein Gebot verschlossen ab und erfährt erst hinterher, wer am meisten geboten hat?

Außerdem: Wo sind die Risiken? Mal völlig unabhängig von der Immobilie, dazu gibts ja das Gutachten, sondern rein von rechtlicher Seite? Hat man real wirklich die Chance eine Immobilie einigermaßen unterm Verkehrswert zu ergattern, wenn man in einer einigermaßen gefragten Gegend dabei ist?

[Maorga]

Ich glaube nicht, dass das Objekt ein Gutachten hat. Es wird ein allgemeiner Verkehrswert genannt. Dies besagt aber nichts über den Zustand aus.

[Commander Keen]

Ich glaube nicht, dass das Objekt ein Gutachten hat. Es wird ein allgemeiner Verkehrswert genannt. Dies besagt aber nichts über den Zustand aus.

Jain. IdR gibt es ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. ABER dieser muß nicht unbedingt Zutritt zum Bewertungsobjekt gehabt haben. In diesem Falle wird allerdings pauschal ein Abschlag auf den Verkehrswert verrechnet, da es ja sein könnte, dass man erstmal innen renovieren muß, so dass dieses Risiko halbwegs aufgefangen wird.

Aber darum geht es jetzt hier doch auch gar nicht, s. Eingangsposting.

[Plutos]

Also nicht auf Seite des insolventen armen Geschöpfes, sondern war schon mal jemand bei so einer Zwangsversteigerung als Bieter dabei?
Ja.

Hier findet man zwar Infos, aber wie das nun in der Praxis abläuft ist mir immer noch nicht ganz klar:

https://versteigerungspool.de/info/ablauf-der-zwangsversteigerung.4

Kann man davon ausgehen, dass da grundsätzlich irgendwelche Profis (Makler, Banken, Wohnbaugesellschaften, whatever) drinhocken? Und wie läuft das Bieten? Ist das öffentlich, also sieht man was die anderen bieten, oder gibt man sein Gebot verschlossen ab und erfährt erst hinterher, wer am meisten geboten hat?
Nein, kann man nicht...ok, die wenigsten Anwesenden werden so ein Objekt tatsächlich zu Wohnzwecken ersteigern wollen, das macht sie je nach Definition vielleicht auch zu "Profis". Das Bieten ist öffentlich, die Gebote werden direkt im Saal bekanntgegeben.

Außerdem: Wo sind die Risiken? Mal völlig unabhängig von der Immobilie, dazu gibts ja das Gutachten, sondern rein von rechtlicher Seite? Hat man real wirklich die Chance eine Immobilie einigermaßen unterm Verkehrswert zu ergattern, wenn man in einer einigermaßen gefragten Gegend dabei ist?
Rein von der rechtlichen Seite gibt es höchstens das Risiko, dass aktuelle Eigentümer/Mieter des Objekts nicht freiwillig das Objekt räumen wollen. Grundsätzlich bist du mit Zuschlagserteilung Eigentümer geworden, deine dir zustehenden Rechte musst du dann halt ggf. unter weiterem Kapital- und Zeitaufwand durchsetzen.
Es gibt natürlich einen Grund, warum ein Objekt zwangsversteigert wird, und ein sich daraus manifestierendes enormes Risiko abhängig von der Immobilie, aber danach hast du ja explizit nicht gefragt. Immobilie unter Verkehrswert ergattern (der "Rekord", den ich live im Saal miterlebt habe: 8.000€ für ein Objekt mit Verkehrswert 100.000€): ja, die Chance besteht, aber...
Oder anders gesagt: wenn du dir erhoffst, auf die Art und Weise eine billige Immobilie in Frankfurt, Stuttgart, München... zu ergattern - nein.

[Commander Keen]

Erstmal danke für deine Antwort, ich werde später nochmal näher drauf eingehen, jetzt in Kürze daher nur so viel:

Immobilie unter Verkehrswert ergattern (der "Rekord", den ich live im Saal miterlebt habe: 8.000€ für ein Objekt mit Verkehrswert 100.000€): ja, die Chance besteht, aber...

Das geht doch gar nicht? Ich dachte man erhält den Zuschlag erst zwingend, wenn das Gebot bei mindestens 70% des Verkehrswertes liegt. Zwischen 50% und 69% liegt es im Ermessen des Gläubigers, ob er das Gebot akzeptiert. Unter 50% darf das Objekt gar nicht veräußert werden - so steht es zumindest auf der oben verlinkten Seite.

[Annator]

Hier sind ein paar Informationen:
http://www.amtsgericht-zeven.niedersachsen.de/download/57854

[Zoroaster]

Außerdem: Wo sind die Risiken? Mal völlig unabhängig von der Immobilie, dazu gibts ja das Gutachten, sondern rein von rechtlicher Seite? Hat man real wirklich die Chance eine Immobilie einigermaßen unterm Verkehrswert zu ergattern, wenn man in einer einigermaßen gefragten Gegend dabei ist?Bist Du ein Spieler? Dann selbstverständlich.
Ein alter Kumpel hat mal bei sowas mitgeboten und für 200.000,- ein riesiges "Schloß" erworben.
Das Problem damals war, das der Vorbesitzer pleite gegangen ist und niemanden vor der Zwangsversteigerung in sein Haus gelassen hatte. Er war halt so oder so pleite.
Somit gab es zwar Baupläne aber keine Gutachten.

Viel Glück beim Zocken!:freak:


Ich wüsste nicht welche rechtlichen Probleme es da geben sollte - ein Kauf ist ein Kauf. Dafür geht man ja auch zum Hauskauf zum Notar.

[Plutos]

Das geht doch gar nicht? Ich dachte man erhält den Zuschlag erst zwingend, wenn das Gebot bei mindestens 70% des Verkehrswertes liegt. Zwischen 50% und 69% liegt es im Ermessen des Gläubigers, ob er das Gebot akzeptiert. Unter 50% darf das Objekt gar nicht veräußert werden - so steht es zumindest auf der oben verlinkten Seite.
Das gilt nur beim ersten Termin (deshalb sind diese für "Profis" und "Schnäppchenjäger" auch eher uninteressant). Beim nächsten Versteigerungstermin gelten diese Grenzen nicht mehr. Steht auch genau so auf der oben verlinkten Seite: ;)

Erreicht das Meistgebot 50 % des Verkehrswertes nicht, muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden. In beiden Fällen muss ein neuer Termin von Amts wegen angesetzt werden.

In dem dann neuen Versteigerungstermin kann die Versagung des Zuschlages wegen Nichterreichung der Wertgrenzen nicht noch einmal erfolgen, d. h. im nächsten Versteigerungstermin kann der Zuschlag aus diesen Gründen nicht mehr versagt werden.
Deshalb sind diese Zweittermine (meistens steht in der Terminankündigung dann sowas wie "Wertgrenzen entfallen" o.ä.) i.d.R. auch deutlich besser besucht. Beim Ersttermin sind oft nur (neben den Bediensteten vom Gericht) Gläubiger und Schuldner anwesend (so zumindest meine Erfahrungen in einer eher Kleinstadt).

[Commander Keen]

Nein, kann man nicht...ok, die wenigsten Anwesenden werden so ein Objekt tatsächlich zu Wohnzwecken ersteigern wollen, das macht sie je nach Definition vielleicht auch zu "Profis". Das Bieten ist öffentlich, die Gebote werden direkt im Saal bekanntgegeben.

Das ist genau meine Befürchtung, dass da eben irgendwelche reichen Säcke, äh, Investoren oder Privatiers drinhocken. Zumindest bei gefragten Objekten, die eine starke Rendite versprechen.

Generell suche ich aber eh ein bischen außerhalb, weil die Preise in der Stadt hier nicht mehr feierlich sind (noch nicht ganz Münchner Niveau, aber nicht mehr allzu weit davon entfernt). Kaufpreise regulär sind jedenfalls dermaßen "ausgschamt" dass es net sche is'.

Rein von der rechtlichen Seite gibt es höchstens das Risiko, dass aktuelle Eigentümer/Mieter des Objekts nicht freiwillig das Objekt räumen wollen. Grundsätzlich bist du mit Zuschlagserteilung Eigentümer geworden, deine dir zustehenden Rechte musst du dann halt ggf. unter weiterem Kapital- und Zeitaufwand durchsetzen.

Das wäre dann im Gutachten der Vermerk "Eigennutzung". Könnte in der Tat ein Problem werden, zumal der bisherige Inhaber evtl. zum Abschied nochmal die Wände mit Kacke tapeziert oder so...
Ein Mieter ist da wahrscheinlich unstressiger, mit dem kann man sich bestimmt eher in beiderseitigem Einverständnis arrangieren bzw. eben auch einfach mit Verweis auf Eigenbedarf kündigen und fertig.

Es gibt natürlich einen Grund, warum ein Objekt zwangsversteigert wird, und ein sich daraus manifestierendes enormes Risiko abhängig von der Immobilie, aber danach hast du ja explizit nicht gefragt. Immobilie unter Verkehrswert ergattern (der "Rekord", den ich live im Saal miterlebt habe: 8.000€ für ein Objekt mit Verkehrswert 100.000€): ja, die Chance besteht, aber...

In der Regel traue ich dem Gutachten. Doof ist halt, wenn keine Innenbegutachtung vorgenommen werden konnte, aber dafür wirds dann halt billiger. Anhand des Alters und der allgemeinen Substanz kann man aber auch den Innenzustand bei normaler Nutzung ganz gut einschätzen. Abgesehen davon kann man ja auch einfach mal vorbeifahren und sich das ganze selber ansehen, die genau Adresse wird ja immer genannt.

Oder anders gesagt: wenn du dir erhoffst, auf die Art und Weise eine billige Immobilie in Frankfurt, Stuttgart, München... zu ergattern - nein.

Naja, wie schon gesagt, die schöne nächstgrößere Stadt hier, deren Bürgermeister wegen Bestechung eines Bauunternehmers im Knast sitzt, zählt zu den teuersten der Republik. Daher kommt eh blos die Peripherie in Frage, was mir als Naturbursche aber nichtmal unrecht ist.

Hier sind ein paar Informationen:
http://www.amtsgericht-zeven.niedersachsen.de/download/57854

Danke ;)

Bist Du ein Spieler? Dann selbstverständlich.
Ein alter Kumpel hat mal bei sowas mitgeboten und für 200.000,- ein riesiges "Schloß" erworben.
Das Problem damals war, das der Vorbesitzer pleite gegangen ist und niemanden vor der Zwangsversteigerung in sein Haus gelassen hatte. Er war halt so oder so pleite.
Somit gab es zwar Baupläne aber keine Gutachten.

Also keine Ahnung was das nun wieder für Storys sind, aber ich habe mir nun schon einige Zwangsversteigerungsobjekte angeschaut, zu allen gab es ein Gutachten.

Viel Glück beim Zocken!:freak:

Ich werde sicherlich nicht zocken. Sollte ich tatsächlich an so einer Versteigerung teilnehmen, dann nur mit einem Limit, welches a) in meinen Kreditrahmen passt und b) dem Wert des Objektes entspricht, also quasi dem Verkehrswert

Das gilt nur beim ersten Termin (deshalb sind diese für "Profis" und "Schnäppchenjäger" auch eher uninteressant). Beim nächsten Versteigerungstermin gelten diese Grenzen nicht mehr. Steht auch genau so auf der oben verlinkten Seite: ;)

Deshalb sind diese Zweittermine (meistens steht in der Terminankündigung dann sowas wie "Wertgrenzen entfallen" o.ä.) i.d.R. auch deutlich besser besucht. Beim Ersttermin sind oft nur (neben den Bediensteten vom Gericht) Gläubiger und Schuldner anwesend (so zumindest meine Erfahrungen in einer eher Kleinstadt).

OK, aber was ich so gesehen habe, ist das, was beim ersten Termin nicht weggeht, in der Regel absoluter Kernschrott.

Ich muß auch nichts übers Knie brechen, ich bin mit meiner Wohnsituation im Grunde sehr zufrieden, da ich das Glück habe einen für diese Gegend sehr günstigen Mietzins hier am Kuhdorf, das schon in letzten Zipfel eines anderen Landkreises liegt, zu zahlen - aber trotzdem in 10-15 Min in der Arbeit und in 15-20 Min in der Innenstadt bin. Nur finde ich Mieten irgendwo generell doof, weil die Kohle weg ist und man so kein Vermögen durch die Zahlungen aufbaut.
Aber wie gesagt, die normalen Kaufpreise sind hier absolut pervers geworden und das kann und will ich mir einfach nicht leisten. Die Preise haben hier auch nichts mehr mit dem Wert der Immobilie zu tun, zumindest was die Kosten der Erbauung angeht. Da ist viel Spekulationsaufschlag mit dabei...und die Lage - ist mir wurscht. Ich muß nicht im Zentrum wohnen.
Daher die Überlegung, ob so eine Zwangsversteigerung eine Alternative sein könnte, da die Verkehrswerte dort eben realistisch ohne Volldeppenimmobilienniedrigzinsboomaufschlag angegeben sind und man evtl. sogar unter dem Verkehrswert dran käme und dann quasi doppelt profitiert (günstig gekauft + niedriger Zins = winwin).
Nunja, mal sehen. Eigentlich hab ich im Moment mehr als genug andere Dinge zu tun, als mich um so was auch noch zu kümmern, aber irgendwie kann ich es halt nicht lassen immer mal wieder zu schauen, was so unter den Hammer kommt :freak:

[Philipus II]

Zwangsversteigerungen sind auch ein Weg, an außergewöhnliche Immobilien zu sehr attraktiven Preisen zu kommen. Gerade "Exoten" kann man günstig bekommen, wenn das zukünftige Nutzungskonzept nicht offensichtlich ist. Eigentümer sind in der Regel nicht bereit, derartige Verluste zu realisieren. Bei einer Zwangsversteigerung kann es in der zweiten Runde dann Objekte abseits des Standards massiv vergünstigt geben.

[Commander Keen]

OK, das ist dann eher ein Spezialfall, den man entsprechend einordnen können und ggf. auch noch etwas Geld in die Hand nehmen muß um die entsprechenden Maßnahmen zu ergreifen das Ding fit zu machen.

Aber auch bei "normalen" Objekten sind die Preise hier für Versteigerungen eben OK und bei regulären Verkäufen nicht. Beispiel: Eine Wohnung im äußeren Ring der Stadt mit 53 m² (wäre mir zu klein, aber das ist ja nur ein Beispiel) mit TG-Stellplatz wurde mit Verkehrswert 115.000 € versteigert. Baujahr 1995. Fand ich prinzipiell OK für das Objekt. Eine andere Wohnung in der selben Anlage (!) mit, ich weiß nicht mehr genau, waren glaube ich 3 oder 4 m² mehr nagelt mich nicht fest, wurde von einer der eigtl. faireren Banken (Sparkasse) am Markt für 175.000 € angeboten. Ohne TG-Stellplatz. An diesem Beispiel sieht man recht schön wie überhitzt der Markt und wie überzogen die Preise sind. Und das war noch harmlos, je weiter ins Zentrum es geht, desto krasser wird es.
Die häßliche Aussiedlerstadt im Osten mit dem Getränkeabfüllerweltkonzern geht auch gar nicht mehr. Da werden mittlerweile Preise aufgerufen als ob man in der Altstadt wäre. Totale Schrottimmobilien zu Wucherpreisen. Aber da gibt es wohl genug Angestellte/Arbeiter in der gewerkschaftlich bevorteiliten IGM-Industrie, die das zahlen.

[Zoroaster]

Also keine Ahnung was das nun wieder für Storys sind, aber ich habe mir nun schon einige Zwangsversteigerungsobjekte angeschaut, zu allen gab es ein Gutachten.Naja, Du wolltest doch etwas "unter Verkehrswert ergattern"?

Sobald ein realistisches Gutachten vorliegt kann man nunmal bestenfalls ein bisschen sparen.
Wenn damals der Vorbesitzer einen Gutachter hereingelassen hätte, wäre evtl das doppelte für ihn herausgesprungen. Nur in Sonderfällen zahlt man auch Sonderpreise.


Aber Dein Beispiel aus Post 11 hört sich doch auch ganz passabel an, must halt nur noch ein Objekt finden das Dir auch zusagt.