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Everdying
2018-10-08, 11:08:36
Hallo,

da ich eine saftige Nachzahlung auf meiner Nebenkostenabrechnung stehen habe (im November erst eingezogen, 220€ Nachzahlung bei 220€ Vorauszahlung, also Gesamtkosten angeblich doppelt so hoch wie in der Vorauszahlung veranschlagt), erwäge ich das Ganze mal auf Korrektheit prüfen zu lassen.

Die Highlights:

Verbrauchskosten (70% Schlüssel) für Warmwasser von 25€ pro m³. Inklusive den 30% Grundkosten sinds etwa 28,50€ pro m³

2200€ Wartungskosten für den Aufzug in drei Monaten, anteilig sind das bei mir 47€ für die 2 Monate

4000€ für den Hausmeister in 3 Monaten :eek:. Mein Anteil ~73€. Es handelt sich um 6 Reihenhäuser und 3 MFH mit jeweils 6-10 Parteien. Alles komplett neu. Bis auf Streudienst und ein bisschen Außenanlagen (kurzes Stück Hecke und Grünanlage auf dem TG-Dach) pflegen also quasi nichts zu tun. Ist aber anscheinend trotzdem 2x die Woche gekommen mit extrem hohem Stundensatz (50€/h fürs Tiefgaragendach bewässern :rolleyes:) + Anfahrtsspesen.


Was das formelle angeht habe ich grundsätzlich wenig Bedenken, da die Abrechnung professionell mit Hausverwaltung, Energiedienstleister (Ista) etc. erfolgt ist und die Rechnungen alle vorliegen. Dennoch halte ich die Kosten für extrem übertrieben und wirtschaftlich nicht vertretbar, d. h. die Hausverwaltung hätte sich hier mM nach z.B. um einen anderen Hausmeister und günstigeren Wartungsvertrag kümmern müssen.


Jetzt hab ich kA an wen ich mich in der Sache am besten wenden soll. Internetrecherche hat ergeben, dass es so einige Anbieter (z. B. mineko) gibt, die die Nebenkostenabrechnung für ~50€ prüfen. Gibt es hier jemand der mit solchen Internetdienstleistern gute Erfahrungen gemacht hat? Oder lieber vor Ort irgendwo beraten lassen? Vor allem da es sich bei mir wsl um keine "leicht" bestandbaren Fehlern (z. B. falscher Zählerstand) handelt, sondern um die Frage ob z. B. der Wartungsvertrag und die Kosten für den Hausmeister wirtschaftlich vertretbar sind oder nicht.

Korfox
2018-10-08, 11:17:12
Erfahrungen habe ich keine... aber Mal zum Hausmeister...
Das sind doch Kosten, die sich absehen lassen. Wenn dir also 220€ NK abgezogen wird (und damit auch implizit angedeutet wird, dass das grob die Richtung ist) und alleine der Hausmeisterservice schon mehr als 220€ kostet, dann ist da doch schon was schief gerannt...

mineco und yourxpert haben ja zumindest halbwegs viele und positive Bewertungen. Bietet der Miterschutzbund sowas nicht an?

Everdying
2018-10-08, 11:25:57
Erfahrungen habe ich keine... aber Mal zum Hausmeister...
Das sind doch Kosten, die sich absehen lassen. Wenn dir also 220€ NK abgezogen wird (und damit auch implizit angedeutet wird, dass das grob die Richtung ist) und alleine der Hausmeisterservice schon mehr als 220€ kostet, dann ist da doch schon was schief gerannt...

mineco und yourxpert haben ja zumindest halbwegs viele und positive Bewertungen. Bietet der Miterschutzbund sowas nicht an?

Genau um diese Frage gehts mir. Besteht für eine Hausverwaltung die Pflicht wirtschaftlich zu handeln, also die "Plankosten" in Form der NK-Vorauszahlung in gewissem Rahmen einzuhalten? +100% Abweichung finde ich einfach extrem. Und einige Kosten sind mM nach durch unwirtschaftliches Handeln entstanden, z. B. extrem teurer Wartungsvertrag für den Aufzug abgeschlossen, teurer Hausmeister, etc.

Korfox
2018-10-08, 11:29:34
Genau darauf bin ich garnicht eingegangen.
Ich finde es ok, dass der Hausi 50€/h bekommt - und wenn er nunmal zwei Mal pro Woche da ist... lag bei euch kein Schnee?... dann ist das so. Wobei ich immer dachte, das seien Pauschalen, sodass der Schneemonat mit täglich 2h Räumen nicht teurer wird, als der regnerische Sommer ohne Arbeit (bzw. für ihn vice versa).

In dem Moment, in dem sie schon bei Unterschrift mit 400€ NK um die Ecke kommen (weil sie wissen ja, dass der HM alleine teurer ist) kann man bestimmt auch über die Wirtschaftlichkeit nachdenken, aber mir würde sich schon die Frage stellen, ob hier die Höhe der NK "arglistig verschwiegen" wurde.

Mortalvision
2018-10-08, 13:41:06
Hausmeister 50€/Stunde? Mit Nachweis der Auszahlung gerne, sonst höchst dubios!

Korfox
2018-10-08, 14:16:31
Das kann man pauschal halt nicht sagen.
Ja. der Bundesdurchschnitt für Hausmeisterservices liegt bei sowas, wie 30€/h.

Weiterhin:
https://ratgeber.immowelt.de/a/hausmeisterservice-was-er-leistet-was-er-kostet.html
Wie hoch die Kosten eines Hausmeisterservices sein dürfen, haben Gerichte bisher unterschiedlich bewertet. Als ortsüblich und damit wirtschaftlich werden von Gerichten oft Kosten bis rund 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat angesehen. Liegen sie deutlich darüber, können sie überhöht und damit nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit folgend sein. Die Folge: Der Mieter muss nur den angemessenen Kostenanteil zahlen.

Aber es kommt halt darauf an, was er alles macht. Ein Winterdienst kostet schnell mal einen guten Euro pro laufenden Meter bzw. 3-7€ pro Quadratmeter. Und zumindest gestreut hat er ja anscheinend.

Ich bin bisher aber auch nicht darauf eingegangen, warum man im November/Dezember das Dach der Tiefgarage bewässert, weil ich es nicht verstehe...

Everdying
2018-10-08, 14:28:30
Ich bin bisher aber auch nicht darauf eingegangen, warum man im November/Dezember das Dach der Tiefgarage bewässert, weil ich es nicht verstehe...

Sry, hätte ich dazuschreiben müssen. Ich habe ja schon Rücksprache mit meinen ehemaligen Vermietern gehalten (bin Mitte Juni schon wieder aus der Whg ausgezogen). Die haben der Hausverwaltung eben aus dem Grund gekündigt, weil die Kosten so schlecht kalkuliert waren bzw. einfach zu hoch.

Das mit dem Tiefgaragen-Dach bewässern hab ich während des Gesprächs erfahren. Das war natürlich nicht im Winter letzten Jahres, sondern dieses Jahr im Sommer. Anscheinend hat die HV da den Hausmeister regelmäßig für 50€/h (+Anfahrtsspesen) zum TG-Dach bewässern kommen lassen :freak: Diese Kosten sind in meiner NK-Abrechnung für 2017 natürlich noch gar nicht drin... ich freu mich jetzt schon auf die NK-Abrechnung für dieses Jahr (bzw. die 5,5 Monate) :rolleyes:

Korfox
2018-10-08, 14:45:28
Ah ok.

Ansonsten ist das Zitat das ich oben drin habe wahrscheinlich recht aussagekräftig (50€ fürs Wasserlassen finde ich auch nicht gerade preiswert, außer es gibt einen Gefahrenzuschlag, weil es eine Hochgarage ist O.o).
Aber zum Zitat: Bei 50ct pro qm und Monat könnte man wohl einhaken... du warst bei ~37€, d.h. die Wohnung müsste wenigstens 74qm groß sein. Zumindest interpretiere ich das so. Ob sich damit irgendjemand noch auseinandersetzt, was verhältnismäßig ist, wenn das nicht gegeben ist, weiß ich nicht. Zumal, wie gesagt, Winterdienst richtig in den Beutel knallen kann, wenn man große Flächen zu räumen hat (Parkplatz z.B.).

YeOldeFerret
2018-10-08, 14:46:52
Ich werde aus deinem Thread nicht so ganz schlau. Du schreibst, du bist im November eingezogen. Also November 2017 und du hast jetzt die Nebenkostenabrechnung bekommen?

benenne doch mal bitte alle relevanten Datumsangaben, damit man da einen besseren Überblick bekommt.

Bitte auch beachten, dass es in den Heizmonaten im Winter rum das ganze Heizgeld verbraucht, was man normalerweise an 12 Monaten anzahlt. Also wenn man November einzieht und dann vielleicht im Frühling wieder ausszieht, würde das eine etwaige Nachzahlung erklären.

Korfox
2018-10-08, 14:57:13
Er hat 110€/Monat Vorrauszahlung für NK gehabt (November & Dezember) und jetzt die Jahresabrechnung bekommen, in der nochmal 220€ (also 110€/Monat) nachgefordert werden.
Und offensichtlich ist einer der größten Posten der Hausmeisterservice. Bzw. wenn man die drei Posten oben zusammenzählt bleiben immernoch 70€ für die Heizung über, was durchaus ok ist als Nachzahlung. Die steht ja (bisher) nicht zur Diskussion.

Everdying
2018-10-08, 14:57:32
Ich werde aus deinem Thread nicht so ganz schlau. Du schreibst, du bist im November eingezogen. Also November 2017 und du hast jetzt die Nebenkostenabrechnung bekommen?

benenne doch mal bitte alle relevanten Datumsangaben, damit man da einen besseren Überblick bekommt.

Bitte auch beachten, dass es in den Heizmonaten im Winter rum das ganze Heizgeld verbraucht, was man normalerweise an 12 Monaten anzahlt. Also wenn man November einzieht und dann vielleicht im Frühling wieder ausszieht, würde das eine etwaige Nachzahlung erklären.

Mietzeitraum: 01.11.2017 - 15.06.2018. Also ja, habe jetzt die NK-Abrechnung für 2017, sprich Nutzungszeitraum 01.11.2017 - 31.12.2017) bekommen. Warum steht oben oft bei den Kosten "für drei Monate"? -> Weil alles, was nicht über die Ista verrechnet wurde, für den Zeitraum 01.10.2017 -31.12.2017 von der HV abgerechnet wurde. Und dann eben durch 2/3 und nach Wohnfläche oder anderen Schlüsseln umgelegt...

Um die Nebenkosten auch nochmal explizit darzulegen:
NK-Vorauszahlung: 110€ pro Monat, davon 55€ für Heizung & Warmwasser, 55€ für die restlichen Betriebkosten -> ingesamt also 220€ in 2017
Nachzahlung: 220€ -> also Gesamtkosten von 440€ statt den "geplanten" 220€

Mir ist auch durchaus bewusst, dass man in den Wintermonaten deutlich mehr heizt. Um die Heizung gehts mir aber wie gesagt nicht, sondern um die "sonstigen Betriebkosten", sprich Hausmeister, Wartung Aufzug usw.
Und den Faktor für das Warmwasser, den ich mit 25€ (bzw. 28€ inkl. Grundkosten der Heizanlage) als sehr hoch empfinde... aber da hab ich leider keinen richtigen Vergleichswert. Und wenn ich jetzt schon erfahren habe, dass der Hausmeister im Sommer mehrmals pro Woche für 50€/h + Spesen das TG-Dach bewässert hat, dann wird mir jetzt schon übel wenn ich an die NK-Abrechnung für den 01.01.2018 - 15.06.2018 denke.

RaumKraehe
2018-10-08, 15:02:54
Meine Empfehlung: Dem Deutschen Mieterbund beitreten. Kostet ca. 70,- € im Jahr. Damit gehst du dann mit deinen Unterlagen hin und lässt dich vernünftig beraten. Die setzten dann auch für dich die Schreiben auf wenn du möchtest.

Im Zweifel übernehmen die auch die Prozesskosten im Falle eines Rechtsstreites usw. Eine Investition die sich aus meiner Sicht lohnt.

YeOldeFerret
2018-10-08, 15:34:16
Vielleicht sollte der Wert von 4000 Euro sich ja um den zeitraum 01.01.2017 bis 31.12.2017 handeln? Und bei dir hat man das vielleicht etwas falsch dargestellt? Sonst würde ja bei den Mietern mit "Vollzeit" ja ca. 16000 Euro stehen nur für Hausmeister. Das wäre dann doch recht viel.

Plutos
2018-10-08, 16:57:26
Vielleicht sollte der Wert von 4000 Euro sich ja um den zeitraum 01.01.2017 bis 31.12.2017 handeln? Und bei dir hat man das vielleicht etwas falsch dargestellt? Sonst würde ja bei den Mietern mit "Vollzeit" ja ca. 16000 Euro stehen nur für Hausmeister. Das wäre dann doch recht viel.
Ich zahle für ein 10-Parteien-MFH rund 3.000/a für den Hausmeister. Bei drei solcher Häuser plus sechs weiterer Reihenhäuser finde ich das jetzt nicht unverschämt teuer.

Korfox
2018-10-08, 17:34:46
Die 4000€ sind auch pro Quartal. Immernoch preiswerter, als du, aber vielleicht gibt es Schwankungen pro Quartal und der Winter ist halt teuer.

So schwer ist der Eingangspost doch nun wirklich nicht zu verstehen.

Sumpfmolch
2018-10-08, 19:09:23
Sry, hätte ich dazuschreiben müssen. Ich habe ja schon Rücksprache mit meinen ehemaligen Vermietern gehalten (bin Mitte Juni schon wieder aus der Whg ausgezogen). Die haben der Hausverwaltung eben aus dem Grund gekündigt, weil die Kosten so schlecht kalkuliert waren bzw. einfach zu hoch.


Hast du mal gefragt, welche Nebenkosten die Vormieter bezahlt haben?
Möglicherweise hat die Hausverwaltung die Nebenkosten vorsätzlich viel zu niedrig angegeben, um Mieter anzulocken.


Verbrauchskosten (70% Schlüssel) für Warmwasser von 25€ pro m³. Inklusive den 30% Grundkosten sinds etwa 28,50€ pro m³

Genau aufgelistet steht das in der beigefügten Heizkostenabrechnung. Darüber kann man auch herausfinden, wie das Warmwasser erzeugt wird. Steht bei Warmwasserkosten "Preis pro Einheit" wirklich 25€? Das ist ja abstrus hoch. Hier im Hochhaus steht eine uralte Ölheizung, die Warmwasser für unter 5€/m³ bereitstellt.


2200€ Wartungskosten für den Aufzug in drei Monaten, anteilig sind das bei mir 47€ für die 2 Monate


Bei Aufzügen findet eine Jahreswartung statt. Die Kosten dafür fallen immer auf einen Schlag an. 2000€ sind aber ein normaler Preis, falls hier Jahreswartung + jährliche TÜV Prüfung zusammengefasst sind.


4000€ für den Hausmeister in 3 Monaten :eek:. Mein Anteil ~73€. Es handelt sich um 6 Reihenhäuser und 3 MFH mit jeweils 6-10 Parteien. Alles komplett neu. Bis auf Streudienst und ein bisschen Außenanlagen (kurzes Stück Hecke und Grünanlage auf dem TG-Dach) pflegen also quasi nichts zu tun. Ist aber anscheinend trotzdem 2x die Woche gekommen mit extrem hohem Stundensatz (50€/h fürs Tiefgaragendach bewässern :rolleyes:) + Anfahrtsspesen.

16.000€ Hausmeisterkosten im Jahr sind schon heftig.

Vergiss bei den Nebenkosten nicht, dass du bei den drei Monaten ende des Jahres natürlich volle Heizkosten drin hast. Normalerweise zahlt man im Sommer zu hohe Nebenkosten (keine Heizkosten) und gleicht das dann quasi in den Wintermonaten aus. Bei dir gab es keinen Ausgleich.

Ein Mieterschutzbund kostet 70€ das Jahr und dafür darf man so viel anfragen, wie man möchte.

Everdying
2018-10-08, 20:02:40
Hast du mal gefragt, welche Nebenkosten die Vormieter bezahlt haben?
Möglicherweise hat die Hausverwaltung die Nebenkosten vorsätzlich viel zu niedrig angegeben, um Mieter anzulocken.


Gab keinen Vormieter da Erstvermietung einer Neubauwohnung.


Genau aufgelistet steht das in der beigefügten Heizkostenabrechnung. Darüber kann man auch herausfinden, wie das Warmwasser erzeugt wird. Steht bei Warmwasserkosten "Preis pro Einheit" wirklich 25€? Das ist ja abstrus hoch. Hier im Hochhaus steht eine uralte Ölheizung, die Warmwasser für unter 5€/m³ bereitstellt.


Ja die hab ich. Gerade nochmal nachgeprüft, Preis pro Einheit ist in der Tat 26,02€ :freak: Und wie gesagt, das sind rein die Verbrauchkosten. Da kommen noch die Grundkosten drauf.



Bei Aufzügen findet eine Jahreswartung statt. Die Kosten dafür fallen immer auf einen Schlag an. 2000€ sind aber ein normaler Preis, falls hier Jahreswartung + jährliche TÜV Prüfung zusammengefasst sind.


Danke, muss ich mal prüfen was da alles inkludiert ist. Meine Befürchtung ist jedoch, dass das wirklich nur fürs Quartal ist. Laut Vermieterin hat die Hausverwaltung nämlich einen extrem teuren Wartungsvertrag abgeschlossen, der so unnötige Sachen wie Reparatur innerhalb von 24 Stunden und Rettung von im Aufzug eingeschlossenen Personen innerhalb von 2 Stunden (kein Witz :freak:).


16.000€ Hausmeisterkosten im Jahr sind schon heftig.

Vergiss bei den Nebenkosten nicht, dass du bei den drei Monaten ende des Jahres natürlich volle Heizkosten drin hast. Normalerweise zahlt man im Sommer zu hohe Nebenkosten (keine Heizkosten) und gleicht das dann quasi in den Wintermonaten aus. Bei dir gab es keinen Ausgleich.

Ein Mieterschutzbund kostet 70€ das Jahr und dafür darf man so viel anfragen, wie man möchte.


Gibts beim Mieterschutzbund eine "Mindestvertragslaufzeit"? Ich bin nämlich mittlerweile nicht mehr in einer Mietwohnung, bräuchte die Beratung also nurnoch für diese Abrechnung + die Abrechnung für 2018 nächstes Jahr.

Sumpfmolch
2018-10-08, 20:21:47
Ja die hab ich. Gerade nochmal nachgeprüft, Preis pro Einheit ist in der Tat 26,02€ :freak: Und wie gesagt, das sind rein die Verbrauchkosten. Da kommen noch die Grundkosten drauf.


Mit was wird denn da geheizt? Die alte Ölheizung hier hat 89% Heizung - 11% Warmwasser für den Ölverbrauch. Keine 5€/m³.


Danke, muss ich mal prüfen was da alles inkludiert ist. Meine Befürchtung ist jedoch, dass das wirklich nur fürs Quartal ist. Laut Vermieterin hat die Hausverwaltung nämlich einen extrem teuren Wartungsvertrag abgeschlossen, der so unnötige Sachen wie Reparatur innerhalb von 24 Stunden und Rettung von im Aufzug eingeschlossenen Personen innerhalb von 2 Stunden (kein Witz :freak:).


Das steht normalerweise extra drauf. Tel. Notruf kann auch nochmal knapp 200€ kosten und die Aufzugsretter 24/7 nehmen im jahr ebenfalls schnell 500€.

Für einen Aufzug im Haus kann man im Jahr schon mal 3000€ rechnen. Je weniger Mieter sich diesen teilen, desto teurer wirds. Aufzugskosten werden üblicherweise nach Haushalt aufgeteilt.



Gibts beim Mieterschutzbund eine "Mindestvertragslaufzeit"? Ich bin nämlich mittlerweile nicht mehr in einer Mietwohnung, bräuchte die Beratung also nurnoch für diese Abrechnung + die Abrechnung für 2018 nächstes Jahr.

Hier 2 Jahre.

Plutos
2018-10-08, 22:11:22
Die 4000€ sind auch pro Quartal. Immernoch preiswerter, als du, aber vielleicht gibt es Schwankungen pro Quartal und der Winter ist halt teuer.

So schwer ist der Eingangspost doch nun wirklich nicht zu verstehen.
:confused:

16.000€ Hausmeisterkosten im Jahr sind schon heftig.

Wirklich? Für 24-36 Parteien in neun (!) Häusern? Okay, vielleicht nicht das günstigste Angebot, aber IMHO absolut im Rahmen (37€-55€ pro Partei und Monat, ganz simpel gerechnet - beim Threadstarter anteilig sogar nochmal deutlich weniger, wahrscheinlich wegen niedrigem Miteigentumsanteil).

Korfox
2018-10-09, 06:37:29
Naja, Brutus, dass es bei dir mehr kostet ist klar. Bei dir hängt ja noch der halbe Stadtwald im Grundstück drin...

Wie gesagt: 50ct/qm und Monat sind wohl laut gängiger Rechtsprechung adäquat - bei 37-55€/Monat sind die Flächen also mit 74-110qm anzusetzen.

Everdying
2018-10-09, 09:07:38
Mit was wird denn da geheizt? Die alte Ölheizung hier hat 89% Heizung - 11% Warmwasser für den Ölverbrauch. Keine 5€/m³.



Das steht normalerweise extra drauf. Tel. Notruf kann auch nochmal knapp 200€ kosten und die Aufzugsretter 24/7 nehmen im jahr ebenfalls schnell 500€.

Für einen Aufzug im Haus kann man im Jahr schon mal 3000€ rechnen. Je weniger Mieter sich diesen teilen, desto teurer wirds. Aufzugskosten werden üblicherweise nach Haushalt aufgeteilt.



Ist ne nagelneue Pelletheizung, an der alle MFH und Reihenhäuser angeschlossen sind.

Naja, Brutus, dass es bei dir mehr kostet ist klar. Bei dir hängt ja noch der halbe Stadtwald im Grundstück drin...

Wie gesagt: 50ct/qm und Monat sind wohl laut gängiger Rechtsprechung adäquat - bei 37-55€/Monat sind die Flächen also mit 74-110qm anzusetzen.

Die Wohnung war 59 m² groß.

Korfox
2018-10-09, 09:40:41
Dann weißt du bescheid, dass ein Gericht wahrscheinlich der Meinung sein wird, dass die Hausmeisterservice-Kosten zu hoch waren und du nur 29,5€/Monat zahlen musst.