Kaufen oder Mieten

[pest]

Ich beschäftige mich bereits seit Jahren mit der Frage "Kaufen oder Mieten?" aus Investmentsicht

Das Kommer-Buch zum Thema ist m.M. nach stark biased, aber ich teile seine Meinung

Prinzipiell kann ich an den "Modell-Parametern" immer so drehen, dass die ein oder andere Entscheidung vernünftiger wäre

Ist auch nicht die Frage, was ich mich frage:

Allgemein betrachtet man den Wert des Investments nach einem bestimmten hypothetischen Zeitraum

Nehmen wir an Eigenheimbesitzer und Mieter haben mit Renteneintritt dasselbe Nettovermögen

Was Kommer m.M. nach völlig außen vor lässt, ist, dass ich als Mieter ja auch weiterhin (als Rentner) (Kalt-)Miete zahlen muss

[Stormtrooper]

Die Frage kann man gar nicht so einfach beantworten.

Da sind viel zu viele Faktoren.
Eigenkapital?
Standort?

[pest]

Mir geht es um den letzten Satz in meinem Post, der m.M. nach oft außen vor gelassen wird

[#44]

Nehmen wir an Eigenheimbesitzer und Mieter haben mit Renteneintritt dasselbe Nettovermögen

Was Kommer m.M. nach völlig außen vor lässt, ist, dass ich als Mieter ja auch weiterhin (als Rentner) (Kalt-)Miete zahlen muss
Ja und? Dafür hat er (unter der mmn. fragwürdigen Prämisse) den Gegenwert eines Eigenheims auf der hohen Kante...

Zudem (und darum ist die Prämisse Fragwürdig) hat er eine höhere Rente - er muss ja vorher mehr verdient haben um das selbe Vermögen aufzubauen, während er gleichzeitig noch Miete gezahlt hat.

Außer natürlich, man vergisst das Eigenheim ins Vermögen einzurechnen... Auch fragwürdig.

[PacmanX100]

Du zahlst auch als Eigentümer jeden Monat oder jedes Jahr Abschläge für nötige Infrastruktur (Müll, Abwasser, Gas, Versicherungen, Steuern).
Es ist daher nicht immer günstiger, vorallem wenn noch dicke Reperaturen kommen die ja gerade im Rentenalter ein riesen Problem darstellen können [als Mieter sind die inklusive]

Wenn überhaupt kann nur die Differenz zwischen Abschlägen und tatsächlichen Mieterkosten aufschluss darüber geben ab wann sich ein Eigenheim lohnt.
Und dabei spielt die Region eine sehr große Rolle.

Wer für 380€ zur Miete wohnt der ist beim aktuellen Immobilienmarkt nur schwer zu schlagen. ;)

[dreas]

generell ist eine immobilie derzeit geeignet, barmittel vernünftig anzulegen.
kreditiert kommts darauf an, ob die aufzubringenden zinsen durch eine wertsteigerung einbringbar sind. im moment laufen die kaufpreise ja den mieten davon, eine blase entsteht.
hängt natürlich an den fehlenden möglichkeiten sicher und mit ertrag zu investieren.
daher entscheidet mehr als sonst: die lage, die lage, die lage!

wenn ein gutteil eigenkapital einfliest und ein gutes objekt verfügbar ist, spricht meines erachtens nichts dagegen. es ist halt immer auf gute vermietbarkeit zu achten und kosten für die verwaltung und erhaltung einzupreisen.

[Semmel]

Ich beschäftige mich bereits seit Jahren mit der Frage "Kaufen oder Mieten?" aus Investmentsicht


Eine Immo hat aus Investmentsicht mittlerweile eine lächerlich geringe Rendite.
Ich bleibe in Miete und steck mein Geld lieber in Aktien.

Dazu hat die Miete einen Vorteil, der sich monetär nur schwer erfassen lässt: Man bleibt voll flexibel und hat keinen Klotz am Bein.

Die Kaltmiete muss ich später nicht von der Rente zahlen, sondern wird durch Dividenden bezahlt. Genau genommen tragen die Dividenden schon heute meine Kaltmiete. :)

[Mr.Fency Pants]

Eine Immo hat aus Investmentsicht mittlerweile eine lächerlich geringe Rendite.
Ich bleibe in Miete und steck mein Geld lieber in Aktien.

Dazu hat die Miete einen Vorteil, der sich monetär nur schwer erfassen lässt: Man bleibt voll flexibel und hat keinen Klotz am Bein.

Die Kaltmiete muss ich später nicht von der Rente zahlen, sondern wird durch Dividenden bezahlt. Genau genommen tragen die Dividenden schon heute meine Kaltmiete. :)

So seh und mach ich das auch. Evtl. noch wenn meine Eltern ihr Haus dann abgeben und wir einen Teil der Aktiengewinne/Renditen in die Renovierung stecken.

[Rush]

Eine Immo hat aus Investmentsicht mittlerweile eine lächerlich geringe Rendite.
Ich bleibe in Miete und steck mein Geld lieber in Aktien.

Dazu hat die Miete einen Vorteil, der sich monetär nur schwer erfassen lässt: Man bleibt voll flexibel und hat keinen Klotz am Bein.

Die Kaltmiete muss ich später nicht von der Rente zahlen, sondern wird durch Dividenden bezahlt. Genau genommen tragen die Dividenden schon heute meine Kaltmiete. :)

Das ist aber auch mit "Arbeit"/Zeitaufwand verbunden. Zudem auch keine Garantie, dass die Dividenden immer so ertragsreich sein werden.

So seh und mach ich das auch. Evtl. noch wenn meine Eltern ihr Haus dann abgeben und wir einen Teil der Aktiengewinne/Renditen in die Renovierung stecken.

Den Luxus "Erbe" hat nicht jeder.

[Mr.Fency Pants]

Den Luxus "Erbe" hat nicht jeder.

Habe ich auch nicht behauptet, nur beschrieben wie ich es voraussichtlich machen werde.

[Semmel]

Das ist aber auch mit "Arbeit"/Zeitaufwand verbunden. Zudem auch keine Garantie, dass die Dividenden immer so ertragsreich sein werden.


Garantien hast du bei einer Immo genauso wenig.
Da kann sich auch jederzeit die Lage unvorhergesehen verschlechtern oder irgendwelche Baumängel auftreten usw. Risiken gibt es genug.

Bei einer Immo hast du zudem ein extremes Klumpenrisiko, weil man i.d.R. nicht mehrere davon hat. Mit Aktien kann man sich dagegen ganz leicht diversifizieren, selbst mit Kleinstbeträgen.

[jxt666]

Du zahlst auch als Eigentümer jeden Monat oder jedes Jahr Abschläge für nötige Infrastruktur (Müll, Abwasser, Gas, Versicherungen, Steuern).
Es ist daher nicht immer günstiger, vorallem wenn noch dicke Reperaturen kommen die ja gerade im Rentenalter ein riesen Problem darstellen können [als Mieter sind die inklusive]

Wenn überhaupt kann nur die Differenz zwischen Abschlägen und tatsächlichen Mieterkosten aufschluss darüber geben ab wann sich ein Eigenheim lohnt.
Und dabei spielt die Region eine sehr große Rolle.

Wer für 380€ zur Miete wohnt der ist beim aktuellen Immobilienmarkt nur schwer zu schlagen. ;)

Das ist allerdings auch immer etwas schöngerechnet, da die obigen Abgaben ja in der Miete umgelegt werden auf den Mieter - zudem gehen größere Reperaturen in den Mieterhöhungen dann mit rein, umsonst ist da also nix. Die Mieten die 15 Jahre lang gleichbleiben existieren heute fast nicht mehr, und wie eine Mietsteigerung auf sagen wir mal 30 Jahre aussehen (vorausgesetzt man kauft mit ungefähr 30 - 35 dann bis zur Rente) wäre eine sinnlose Rechnung bzw. doch, dank Mietpreisbremse (wenn sie denn greift so lange) auszurechnen. Allerdings wohnt man dann ja wenn alles gut läuft nochmal 20 weitere Jahre dort...

Leute die mit Wohnungen oder Häusern Geld verdienen rechnen in der Regel so, dass sich das Investment nach 20 bis spätestens 25 Jahren bezahlt haben muss durch die Mieteinnahmen - das kann man ja mit dem eigenen Geld genauso rechnen, nur eben, dass danach selbst genutzt wird...

Da man aktuell davon ausgehen kann, dass die Renten in 20-25 so gering wie möglich ausfallen, rechnet sich FIR MICH der Kauf für selbstgenutztes Wohneigentum in jedem Fall - und privat voll abgesichert oder durch Aktien ein Polster jenseits der 250k aufgebaut ist ja nicht der Fall, oder mindestens nicht die Regel, das lasse ich jetzt dabei mal außen vor.

Dass da immer die Gedanlenspiele Richtung "in 35-40 Jahren muss die Hütte aber mindestens einmal vollsaniert werden" gehen sehe ich nicht als realistisch an. Natürlich wird mal die Heizung draufgehen, ist VIELLEICHT mal das Dach fällig... aber ob in 40 Jahren der Putz von der Wand bröselt und das Ding von außen nix aussieht... das ist kein MUSS sondern ein KANN. Hier im Ort sind 70 % der Häuser Standard 60 oder 70er Jahre, da is NIX dran gemacht, manche nichtmal verputzt und die Dächer sind ebenso noch aus der Zeit... da leben ganz normal Menschen drin. Natürlich ist das nicht der Sinn, natürlich ist das nicht was man haben will - aber gehen würde es NOTFALLS auch so.

Ergo rechnet sich die eigene Immobilie bei den heutigen Aussichten auf die Zukunft in jedem Fall - natürlich nicht, wenn man jetzt für 800k neu baut oder gar für 1,2 Mio in München etc. ;)

[pest]

Ja und? Dafür hat er (unter der mmn. fragwürdigen Prämisse) den Gegenwert eines Eigenheims auf der hohen Kante...

Zudem (und darum ist die Prämisse Fragwürdig) hat er eine höhere Rente - er muss ja vorher mehr verdient haben um das selbe Vermögen aufzubauen, während er gleichzeitig noch Miete gezahlt hat.

Außer natürlich, man vergisst das Eigenheim ins Vermögen einzurechnen... Auch fragwürdig.

Ganz so dumm ist der Kommer dann doch nicht, natürlich zählt das Eigenheim zum Vermögen

Kommers Rechnung ist ungefähr so:

Immobilie: Geld was ich jetzt habe ist Eigenkapital zur Finanzierung+Kaufnebenkosten (~10%)+Rücklagen für Reperaturen+Zinszahlungen

Mieten: Geld was ich jetzt habe, wird diversifiziert angelegt


Oft hinken auch die Vergleiche im Bekanntenkreis. Die 1000€ Kreditrate für ein Haus in der Pampa ist eben nicht vergleichbar mit einer Stadtwohnung

Da wir uns vergrößern muss jetzt halt eine >100m² Wohnung her. Bei den Mietpreisen in leipzig schlackern mir die Ohren...das geht bei 1300€p.M. warm pro Monat los.

Da meine Freundin aufn Land wohnen will, ist die Überlegung ob ich mir nicht eine kleine Eigentumswohnung kaufe. In der Woche in der Stadt und am We aufn Land :)

[PacmanX100]

Das ist allerdings auch immer etwas schöngerechnet, da die obigen Abgaben ja in der Miete umgelegt werden auf den Mieter - zudem gehen größere Reperaturen in den Mieterhöhungen dann mit rein, umsonst ist da also nix.

Das kommt darauf an, du kannst schon Vorteile dadurch haben insbesondere wenn 2-6 Parteien Miete zahlen und daher auch nur 1/6 auf dich umgelegt wird statt der vollen Summe.

Außerdem sind Reperaturen eigentlich nicht umlagewürdig sondern nur Modernisierung.

Natürlich wird mal die Heizung draufgehen, ist VIELLEICHT mal das Dach fällig... aber ob in 40 Jahren der Putz von der Wand bröselt und das Ding von außen nix aussieht... das ist kein MUSS sondern ein KANN.

Es ist nicht gesagt das es passiert ABER was tust du wenn dir nach 5,5 Jahren die Heizung auseinander fällt und wieder ein sinnloser Gesetzesvorschlag dich zur Umrüstung zwingt? Dann wird es teuer... als 1000€ Rentner wird es auch schon schwierig einen Kredit zu bekommen, denn die Pfändungsgrenze liegt mittlerweile höher. ;)
Hauptproblem das ich sehe, viele haben gar nicht mehr die Barmittel um überhaupt solche Investitionen zu stemmen, die wären damit insolvent.

Übrigens darf auch die ETW bzw. das Grundstück nicht zu groß sein sonst werden auch andere Sozialleistungen verweigert.

[jxt666]

Das is ja zudem die Sache heute, wenn ich mal von Stadt ausgehe - und die Preise hier z. B. sehen in etwa so aus für 100 m² (Würzburg) - Kaltmiete von ca. 1200 Euro im Mittel, Neubau eher 1400,-... dafür kann ich ja locker flockig 450.000 finanzieren, mit etwas Eigenkapital kriegt man da schon was durchaus brauchbares, wenn man mal 10-15 km rausgeht ;)

[jxt666]

Das kommt darauf an, du kannst schon Vorteile dadurch haben insbesondere wenn 2-6 Parteien Miete zahlen und daher auch nur 1/6 auf dich umgelegt wird statt der vollen Summe.

Außerdem sind Reperaturen eigentlich nicht umlagewürdig sondern nur Modernisierung.



Es ist nicht gesagt das es passiert ABER was tust du wenn dir nach 5,5 Jahren die Heizung auseinander fällt und wieder ein sinnloser Gesetzesvorschlag dich zur Umrüstung zwingt? Dann wird es teuer... als 1000€ Rentner wird es auch schon schwierig einen Kredit zu bekommen, denn die Pfändungsgrenze liegt mittlerweile höher. ;)

Natürlich nicht umlagefähig, allerdings fließt es unterm Strich ja doch in die Mieterhöhungen mit ein ;) die ortsüblich angepasst werden sobald es möglich ist... LEIDER.

Mal ehrlich, es ist ja auch nicht so, dass eine Heizung gleich 20k kostet, und für sowas sollte man ja in der Regel mal einen Puffer zurücklegen - und wenn ich mir ein Haus kaufe, dann kalkulier ich eben nicht so, dass mit 50 Jahre NIX kaputt geht - das wäre ja Schwachsinn, und wird hier denke ich mal auch keiner tun ;)

[PatkIllA]

generell ist eine immobilie derzeit geeignet, barmittel vernünftig anzulegen.Man hat aber fast alles in einer Anlage.
Der Immobilienmarkt ist eine sehr regionale Angelegenheit.
Und wie schon gesagt sind die Kaufpreise letzten Jahre noch stärker als die Mieten gestiegen. Mit einer günstigen Altmiete muss man auch wieder anders rechnen.

Ich persönlich habe schon keine Lust auf eine Wohnung kaufen und Haus wird zu teuer und lohnt alleinstehend auch nicht.
Letzteres ist auch ein Punkt. Ändert sich die Lebenssituation ändern sich auch die Anforderungen an die Immobilie. Umziehen ist zwar auch Stress aber deutlich einfacher als verkaufen usw. Beim Immoblienverkauf hat man ja auch schon mal einen 5stelligen Batzen an Gebühren/Provisionen.

[PacmanX100]

und die Preise hier z. B. sehen in etwa so aus für 100 m² (Würzburg) - Kaltmiete von ca. 1200 Euro im Mittel, Neubau eher 1400,-... dafür kann ich ja locker flockig 450.000 finanzieren

Wenn du so viel Geld da rein steckst, wäre das in anderer Form eine sehr schöne Dividende. Die wird nicht komplett ausfallen sondern höchstens schwanken.

Allein mit der Dividende hast du dann sicherlich schon die halben vielleicht auch die gesamten Mietkosten gedeckt. Und gebunden ist man so auch nicht sondern wird sogar mit freuden woanders als Mieter willkommen geheißen da riesiges Vermögen. Ich denke das ist so einfach nicht zu sagen ;)

[Lawmachine79]

Dazu hat die Miete einen Vorteil, der sich monetär nur schwer erfassen lässt: Man bleibt voll flexibel und hat keinen Klotz am Bein.

Diese Flexibilität kann man gar nicht genug betonen. Man muss sich mal vergegenwärtigen, was das bedeutet:

- Es läuft nicht mehr bei mir und ich muss meinen Lebensstandard leider nach unten anpassen? Kein Problem!

- Es läuft extrem gut und ich will mich verbessern? Kein Problem!

- Im Leben ergibt sich eine Chance, für die ich wegziehen sollte oder muss? Kein Problem!

- Man will/muss/soll sich von seiner Partnerin trennen? Kein Problem!

- Meine Partnerin will/muss/soll sich von mir trennen? Kein Problem!

Klar kann ich in all den Szenarien die Hütte verkaufen. Aber ich habe keinerlei Kontrolle darüber, wann ich das dann tun muss. Kaufnebenkosten in den Sand gesetzt und weiß der Geier, was man darüberhinaus schon alles investiert ist. Man ist quasi darauf angewiesen, dass alles immer perfekt läuft.

Und ich sehe da keine Schwarzmalerei; wenn ich mal die kumulierte Wahrscheinlichkeit von Scheidung/Trennung, berufliche Veränderungen, Schicksalsschläge etc. nehme ist es nicht mehr wirklich unwahrscheinlich, dass eines davon eintritt.

Das heisst nicht, dass man gar nicht mehr kaufen soll. Idealerweise macht man das aber recht spät und zahlt die Hütte dann auch einen Schlag. Viele der genannten Risiken sinken mit der Zeit (Trennung, berufliche Veränderung) und mit 50-55 weiß man wohl, wo man alt werden will.

[cartman5214]

Wir mieten aktuell zu einem Spottpreis. Allerdings ist unsere Vermieterin über 80 und die als Erbin feststehende und bereits in die Verwaltung eingebundene Tochter ist ein Drachen der aktuell schon die Zähne zeigt und nur durch Ihre Mutter an der Leine gehalten wird.

Daher wollen wir kaufen (Objekt ist seit Freitag auch zugesagt) und haben natürlich die gleiche Diskussion durch. Ziel ist pünklich bei Renteneintritt abbezahlt zu haben. Keine Miete und keine Raten mehr sondern nur noch laufende Kosten und Rücklage würde bis dahin dann schon ein, auf heutige Zahlen bezogen, Rentenplus von knapp über 1k€ ausmachen. Das kann man als Baustein zur Altersvorsorge sehen.

Zudem ist, hochgerechnet aus den letzten 20 Jahren Lebenserfahrung, davon auszugehen das bei konstant bleibenden Kreditraten Gehaltssteigerungen im Inflationsbereich und auch steigende Mieten zu erwarten sind. Sprich in 10 Jahren lege ich immer noch 1.5k€ Rate auf den Tisch habe aber 25% mehr Gehalt zur Verfügung. Wenn ich mich karrieretechnisch nicht völlig nass anstelle dann sogar eher 50%+. Traum wäre natürlich eine demnächst anziehende Inflation mit 3%-5% p.a. mit Gehaltsausgleich :)

Größter Vorteil von Eigentum ist aber immer noch eins: Entscheidungsvollmacht und Freiheit. Was geht mir zwischenzeitlich das Mieten auf den Keks weil du für alles was über Tapeten mit Farbe beschmieren hinausgeht irgendwie eine Bestätigung vom Vermieter brauchst.

[cartman5214]

Und ich sehe da keine Schwarzmalerei; wenn ich mal die kumulierte Wahrscheinlichkeit von Scheidung/Trennung, berufliche Veränderungen, Schicksalsschläge etc. nehme ist es nicht mehr wirklich unwahrscheinlich, dass eines davon eintritt.


Korrekt. Aber mit dem Argument wäre es auch idiotisch Kinder in die Welt zu setzen. Einen Tod muss man sterben. Ich bin optimistisch das innerhalb des Zeitfensters bis die Kaufnebenkosten durch gesparte Mietkosten in Verbindung mit Wertzuwachs ausgeglichen sind die genannten Punkte nicht anstehen. Wenn man sich trennt o.ä. oder der Markt völlig (>20% Verlust ggü. Kaufpreis) einbricht: dann haben wir halt mit Zitronen gehandelt. Aber auch das Szenario halte ich im Berliner Umland für überschaubar.

[pest]

Historisch gesehen ist es sehr unwahrscheinlich, dass man bei einem Verkauf mehr als die Inflation rausbekommt

und nach 20 Jahren muss die Bude auch TipiTopi aussehen
Ich bezweifle, dass man nach diesem Zeitraum ne Hütte die mal 350k€ gekostet hat in irgendnem Kuhkaff für mehr als den Grundstückspreis losbekommt

Flexibilität ist auch mein Stichwort, was will ich mit 65 in ner 150m² Hütte aufn Land mit schlechter Anbindung

[jxt666]

@Lawmachine79
Das mag in Einzelfällen so sein, aber wie oben schon steht, dann kannst auch gleich alles lassen im Leben ;)

Selbst wenn bei mir ne Trennung anstehen würde, habe ich die Kaufnebenkosten und den ganzen shit schon jetzt mehr als durch. Allein die letzten 9 Jahre hab ich mit meinem Haus realiatisch gerechnete 100k vedient gemacht, alle Sanierungskosten usw. abgerechnet, müsste ich heute verkaufen. Durch die anhaltende Situation auf dem Wohnungsmarkt etc. wohlgerechnet eventuell sogar 150k. Und sollte man sich nur draufeinigen das Ganze laufen zu lassen, und über die reinkommende Miete für zwei Wohnungen (die wir aktuell selbst bewohnen mit den Kids) abzuzahlen, mache ich monatlich ein Plus von mindestens 800,- Euro...

Man muss halt bei einem Haus.- oder Wohnungskauf einfach ALLES einrechnen. Wir wollen ja noch ne 1-Zimmer Bude zum Vermieten zusätzlich kaufen - bleibt die unter 100k dann zahlt die sich in 17 Jahren alleine ab, und danach bringt sie mindestens 500 Euro Einkommen dazu... dass ich da jetzt mal keinen Leerstand rechne ist klar, der wird in Würzburg aber auch NIE der Fall sein ;) ob man nun mal 1-2 Monate überbrücken muss lasse ich mal außen vor ;)

@ pest
Klar, ich darf nirgends was auf nem Kaff kaufen, bei dem die Bude schon bei Fertigstellung nur noch 100k weniger wert ist als der Kaufpreis ;) das sollte aber doch jedem klar sein, oder!?

[cartman5214]

Klar, ist immer ne Frage wo man sich befindet. Bei uns wird es Berliner Speckgürtel in Laufreichweite zu ner S-Bahn die tagsüber im 10´ Takt fährt. Das gibt doch noch einiges an Stabilität was die Preisentwicklung angeht. Falls irgendwann mal der BER aufmacht und die Ökos mit dem Kampf gegen Tesla scheitern sind es sogar noch zwei positive Treiber die hinzukommen dürften. Bekannte haben in McPom gekauft und saniert. Nur für Umbau und Sanierung 150k€ reingesteckt und damit den Marktwert der Hütte um grandiose 70-80k€ gesteigert, da sieht die Kalkulation natürlich anders aus.

[Semmel]

Größter Vorteil von Eigentum ist aber immer noch eins: Entscheidungsvollmacht und Freiheit. Was geht mir zwischenzeitlich das Mieten auf den Keks weil du für alles was über Tapeten mit Farbe beschmieren hinausgeht irgendwie eine Bestätigung vom Vermieter brauchst.

Mit "verkrüppeltem" Eigentum wie Eigentumswohnungen ist das auch nicht wirklich besser. Auch da kann man zu Maßnahmen gezwungen werden (Eigentümerversammlung) und man kann nicht frei über alle Angelegenheiten seiner Wohnung verfügen.

[Semmel]

Leute die mit Wohnungen oder Häusern Geld verdienen rechnen in der Regel so, dass sich das Investment nach 20 bis spätestens 25 Jahren bezahlt haben muss durch die Mieteinnahmen - das kann man ja mit dem eigenen Geld genauso rechnen, nur eben, dass danach selbst genutzt wird...


Man ist also mit Aktien besser dran, wenn die ein KGV von weniger als 20-25 haben. Für Aktien gilt, dass 20-25 Jahre schon ein extrem langer Amortisationszeitraum sind. "Fair" sind eher so 10-15 Jahre.

[Semmel]

Nochwas fällt mir ein: Die Rendite von Immobilien wird i.d.R. per Kredithebel schöngerechnet! Diesen Hebel kann man jedoch auch bei Aktien anwenden. Dann schaut es nochmal schlechter für die Immos aus.

[jxt666]

Man ist also mit Aktien besser dran, wenn die ein KGV von weniger als 20-25 haben. Für Aktien gilt, dass 20-25 Jahre schon ein extrem langer Amortisationszeitraum sind. "Fair" sind eher so 10-15 Jahre.

Keine Frage - bei Aktien bin ich ahnungsmässig zwar raus, da ich kaum Zeit habe mich damit zu beschäftigen, kenne aber genug die das tun, und damit natürlich besser fahren. Mit Aktien Geld verdienen bedeutet aber durchaus immensen Zeitaufwand ;)

[Stormtrooper]

Mit Aktien Geld verdienen bedeutet aber durchaus immensen Zeitaufwand ;)

Ne, du musst unterscheiden ob du richtig Geld verdienen willst oder sparen.

Beim "richtig" Geld verdienen hast du recht (spekulieren), wenn du mit Aktien nur sparen willst, dann nicht.
Da gehts dann eigentlich hauptsächlich darum Dividenden zu kassieren, der eigentliche Aktienkurs ist dann mehr oder weniger egal.

[The Nemesis]

Ganz so dumm ist der Kommer dann doch nicht, natürlich zählt das Eigenheim zum Vermögen

Kommers Rechnung ist ungefähr so:

Immobilie: Geld was ich jetzt habe ist Eigenkapital zur Finanzierung+Kaufnebenkosten (~10%)+Rücklagen für Reperaturen+Zinszahlungen

Mieten: Geld was ich jetzt habe, wird diversifiziert angelegt


Oft hinken auch die Vergleiche im Bekanntenkreis. Die 1000€ Kreditrate für ein Haus in der Pampa ist eben nicht vergleichbar mit einer Stadtwohnung

Da wir uns vergrößern muss jetzt halt eine >100m² Wohnung her. Bei den Mietpreisen in leipzig schlackern mir die Ohren...das geht bei 1300€p.M. warm pro Monat los.

Da meine Freundin aufn Land wohnen will, ist die Überlegung ob ich mir nicht eine kleine Eigentumswohnung kaufe. In der Woche in der Stadt und am We aufn Land :)
Reicht nicht Speckgürtel? Ich fand Eigentumswohnungen schon immer mega unsexy, wenn ich selbst darin wohnen will.
Eine neue Heizung muss her? Einigt euch mal.
Ich will Cat 7 Netzwerkverkabelung? Träum weiter.
Als Investitionsobjekt ist es ok, da will eh jeder mauern und die Kosten klein halten.

Wir brauchten halt auch über 100m² und Kreditraten sind mit den Kaltmieten viel zu deckungsgleich.
Ich habe mir das Haus im Speckgürtel ausgesucht mit nahegelegener Autobahnanbindung und 2,1% Kredit auf 30 Jahre.

Dein Gehalt ist ja ziemlich gut, hast du soviel zur Seite gelegt, dass die Eigentumswohnung als Spielinvestment ohne zu großen Kredit drin ist?

[Derbinger]

Eine Immo hat aus Investmentsicht mittlerweile eine lächerlich geringe Rendite.
Dies.

Kaufen macht man nur noch, wenn man unbedingt etwas besitzen will. Oder schon ein paar Millionen in Aktien hat und diversifizieren möchte.

Vom Geld her am sinnvollsten ist Mieten plus Anlegen. Jackpot ist ein alter Mietvertrag (und Mietverein falls man dem Vermieter eine neue Küche oder so herausklagen will, was sehr einfach ist).

[Stormtrooper]

Ich will Cat 7 Netzwerkverkabelung? Träum weiter.


Wo soll da das Problem sein?

[pest]

Dein Gehalt ist ja ziemlich gut, hast du soviel zur Seite gelegt, dass die Eigentumswohnung als Spielinvestment ohne zu großen Kredit drin ist?

Haus&Grund ist bei uns im Prinzip schon da...

Für mein Alter&Akademischen Grad verdiene ich schlecht
Gemessen an allen Deutschen durchaus gut

Die Wohnung wäre für mich, zum vermieten oder für meine Eltern später also max 70-75m² (=80-150K€)

Ich würde dafür nur einen Teil von meinem "Vermögen";D abzwacken und den Leverage+günstige Zinsen ausnutzen

Ich finde das irgendwie ganz schick in verschiedenen Städten eine kleine Wohnung zu haben :redface::tongue:

[Lawmachine79]

Korrekt. Aber mit dem Argument wäre es auch idiotisch Kinder in die Welt zu setzen. Einen Tod muss man sterben. Ich bin optimistisch das innerhalb des Zeitfensters bis die Kaufnebenkosten durch gesparte Mietkosten in Verbindung mit Wertzuwachs ausgeglichen sind die genannten Punkte nicht anstehen. Wenn man sich trennt o.ä. oder der Markt völlig (>20% Verlust ggü. Kaufpreis) einbricht: dann haben wir halt mit Zitronen gehandelt. Aber auch das Szenario halte ich im Berliner Umland für überschaubar.
Auch an @jxt666 gerichtet (wobei nur Cartman das Kinderargument genannt hat):

Die Argumente sind natürlich beide korrekt (Kinder & "dann kann man ja gleich alles lassen") - wir reden hier aber über einen Sachverhalt (Geldanlage/Vorsorge), wo es Alternativen gibt (Wertpapiere sage ich mal als Oberbegriff). Es gibt aber ggü. Kindern keine Alternativen bzgl. der Form der Fortpflanzung ;). Von daher hinkt der Vergleich m.E. ein wenig. Natürlich gehe ich auch Risiken ein - Wertpapiere. Die haben teilweise eine Schnittmenge, teilweise andere Risiken als man sie beim Immobilienkauf hat. Es ist natürlich auch eine Geschmacksfrage, welche Risiken man eher einzugehen bereit ist. Ich habe eben eine Aversion gegen Risiken, die mir bestimmte Entscheidungen im Leben diktieren und mir die Handlungsfreiheit nehmen (Trennungen um jeden Preis vermeiden, berufliche Chancen nicht wahrnehmen, an einen Ort gebunden sein). Die Risiken, die ich bei Aktien habe, bin ich eher bereit einzugehen. Wenn es einen Crash gibt, ist das Depot dann halt mal ein paar Jahre lang weniger wert, als ich eingezahlt habe. Muss man halt aussitzen. Kann aber auch bei einem Haus passieren und da ist es problematisch, weil man es ja auf Pump gekauft hat.

[cartman5214]

Auch an @jxt666 gerichtet (wobei nur Cartman das Kinderargument genannt hat):

Die Argumente sind natürlich beide korrekt (Kinder & "dann kann man ja gleich alles lassen") - wir reden hier aber über einen Sachverhalt (Geldanlage/Vorsorge), wo es Alternativen gibt (Wertpapiere sage ich mal als Oberbegriff). Es gibt aber ggü. Kindern keine Alternativen bzgl. der Form der Fortpflanzung ;). Von daher hinkt der Vergleich m.E. ein wenig. Natürlich gehe ich auch Risiken ein - Wertpapiere. Die haben teilweise eine Schnittmenge, teilweise andere Risiken als man sie beim Immobilienkauf hat. Es ist natürlich auch eine Geschmacksfrage, welche Risiken man eher einzugehen bereit ist. Ich habe eben eine Aversion gegen Risiken, die mir bestimmte Entscheidungen im Leben diktieren und mir die Handlungsfreiheit nehmen (Trennungen um jeden Preis vermeiden, berufliche Chancen nicht wahrnehmen, an einen Ort gebunden sein). Die Risiken, die ich bei Aktien habe, bin ich eher bereit einzugehen. Wenn es einen Crash gibt, ist das Depot dann halt mal ein paar Jahre lang weniger wert, als ich eingezahlt habe. Muss man halt aussitzen. Kann aber auch bei einem Haus passieren und da ist es problematisch, weil man es ja auf Pump gekauft hat.

Klar, manche Vergleiche hinken halt. Man muss sich nur klar werden was man will. Räumliche Bindung zum Beispiel: Wir sind ausreichend ortsfest um zu wissen das zukünftige Umzüge nur noch durch die Wohnsituation bedingt sein werden. Meine Frau als Lehrerin wird nicht mehr jobbedingt wechseln und auch ich bin soweit durch das ich nicht mehr für die Arbeit umziehen werde. Das soziale Umfeld hat sich auch sortiert und meine Ausflüge in die Fremde haben mir gezeigt das es nur die eine Stadt für mich geben wird. Freund von mir wiederum ist so sprunghaft bei dem zählt schon Koffer auspacken als krasse Festlegung. Der hat 2019 Shanhai, Berlin, Canberra und irgendein Kaff in Brasilien als festen Wohnort bezeichnet.

Wohnform ist mit zwei Kindern auch klar: Haus mit Garten mit Badesee in der Nähe vs. Nachbarn die an die Decke klopfen wenn Punkt 18:30 nicht Totenstille im Kinderzimmer ist.

Wenn man das dann für sich definiert hat kommt die finanzielle Entscheidung. Und ob ich nun 1.500€ Kaltmiete für ein Haus oder 1.700€ Rate zahle ist dann eine relativ überschaubare Entscheidung. Das finanzielle Risiko besteht bei genauer Betrachtung ja primär auch in den Nebenkostenzzgl. Wertschwankungen. Wenn man bei konstantem Preislevel die Nebenkosten nach 5 Jahren "abgewohnt" hat ist man safe. Geht der Preis in der Phase nach unten wäre es weniger Zeit, bei fallenden Preisen etwas mehr. Und wenn irgendwann doch nochmal Inflation kommt und diese länger über dem Kreditzins liegt... Muß ja nichtmal wieder auf 6% gehen wie in den 70ern, 3-4% bei den aktuellen Kreditraten reichen ja völlig.

[Lawmachine79]

Klar, manche Vergleiche hinken halt. Man muss sich nur klar werden was man will. Räumliche Bindung zum Beispiel: Wir sind ausreichend ortsfest um zu wissen das zukünftige Umzüge nur noch durch die Wohnsituation bedingt sein werden. Meine Frau als Lehrerin wird nicht mehr jobbedingt wechseln und auch ich bin soweit durch das ich nicht mehr für die Arbeit umziehen werde. Das soziale Umfeld hat sich auch sortiert und meine Ausflüge in die Fremde haben mir gezeigt das es nur die eine Stadt für mich geben wird. Freund von mir wiederum ist so sprunghaft bei dem zählt schon Koffer auspacken als krasse Festlegung. Der hat 2019 Shanhai, Berlin, Canberra und irgendein Kaff in Brasilien als festen Wohnort bezeichnet.

Wohnform ist mit zwei Kindern auch klar: Haus mit Garten mit Badesee in der Nähe vs. Nachbarn die an die Decke klopfen wenn Punkt 18:30 nicht Totenstille im Kinderzimmer ist.

Wenn man das dann für sich definiert hat kommt die finanzielle Entscheidung. Und ob ich nun 1.500€ Kaltmiete für ein Haus oder 1.700€ Rate zahle ist dann eine relativ überschaubare Entscheidung. Das finanzielle Risiko besteht bei genauer Betrachtung ja primär auch in den Nebenkostenzzgl. Wertschwankungen. Wenn man bei konstantem Preislevel die Nebenkosten nach 5 Jahren "abgewohnt" hat ist man safe. Geht der Preis in der Phase nach unten wäre es weniger Zeit, bei fallenden Preisen etwas mehr. Und wenn irgendwann doch nochmal Inflation kommt und diese länger über dem Kreditzins liegt... Muß ja nichtmal wieder auf 6% gehen wie in den 70ern, 3-4% bei den aktuellen Kreditraten reichen ja völlig.
Meine Freundin ist auch Lehrerin und würde am Liebsten direkt kaufen ;). Mit Kids ist man in der Tat ohnehin unflexibler (wertfrei gemeint), da relativiert sich das. Bei mir kommt noch dazu, dass ich mir recht sicher bin, auswandern zu wollen - aber da sind wir natürlich bei völlig unterschiedlichen Lebensentwürften - ob mit Kindern oder nicht - angelangt.

[Oid]

Kommt halt drauf an was man vor hat. Wenn man sich mit einer Immobilie selbst verwirklichen will, dann Eigennutz. Zum Vermögensaufbau ist eine selbst genutzte Immobilie nur mäßig geeignet, weil man das Ding erstens nur mit Eigenkapital abbezahlt und man zweitens nicht einfach einen Teil davon verkaufen kann, wenn man im Alter (oder davor) eine größere Summe Geld benötigt.

Zum Vermögensaufbau kauft man am besten Immobilien als Kapitalanlage, zwecks Kredit-Hebel. Die Eigenkapitalrenditen sind um Größenordnungen höher als z.B. bei Aktien, aber eben auch der Aufwand bzw. das nötige Know-How.

[Philipus II]

Für mich ist die mangelnde Flexibilität der einzige Grund gegen das Eigenheim. Ich bin 2014 beruflich aus Regensburg nach Berlin gezogen und Ende 2019 dann nach München. Die Option, mich zukünftig ebenfalls wieder überregional zu bewerben, um mich beruflich weiterzuentwickeln, ist mir weit wichtiger als die rechnerische Einsparung an Wohnkosten durch ein Eigenheim oder die Rendite durch eine vermietete Immobilie sowie den Vorteil durch die üblichen Heben bei Immobiliengeschäften. Ich bilde Immobilien in meinem Portfolio daher derzeit nur durch Wertpapiere ab und habe keinen Plan das in Zukunft zu ändern. Ich bin einfach noch nicht richtig sesshaft.

[insane in the membrane]

Schön mieten statt schön bauen ist einfach ein Luxus, den man sich leisten können muss/will. Für die Million, die man in seinem Leben an Miete abgedrückt, hätte man einfach auch ein ziemlich ansehnliches Haus hinstellen, besitzen und vererben können.. in Deutschland zumindest.

[pest]

Man ist also mit Aktien besser dran, wenn die ein KGV von weniger als 20-25 haben. Für Aktien gilt, dass 20-25 Jahre schon ein extrem langer Amortisationszeitraum sind. "Fair" sind eher so 10-15 Jahre.

Das lässt sich nicht direkt vergleichen, m.M. nach

Das KGV bestimmt den Amortisationszeitraum, wenn das Unternehmen seinen kompletten Gewinn ausschütten würde! Das macht es aber nicht

Der Kaufpreisfaktor bei Wohnimmobilien ist der tatsächliche Amortisationszeitraum


Zum Vermögensaufbau kauft man am besten Immobilien als Kapitalanlage, zwecks Kredit-Hebel. Die Eigenkapitalrenditen sind um Größenordnungen höher als z.B. bei Aktien, aber eben auch der Aufwand bzw. das nötige Know-How.

Man kann auch Aktien auf Kredit kaufen, über Konsum oder Lobard-Kredit

dem Staat (und der Bank) gefällt es natürlich besser, wenn man irgendwo in der Pampa mit nem 300K€ Kredit festhängt

[Anadur]

Schön mieten statt schön bauen ist einfach ein Luxus, den man sich leisten können muss/will. Für die Million, die man in seinem Leben an Miete abgedrückt, hätte man einfach auch ein ziemlich ansehnliches Haus hinstellen, besitzen und vererben können.. in Deutschland zumindest.


also hier in Berlin kosten 0815 Häuser von der Stange mit 400m² Grundstücken bereits über 600k. Abgeranzte Buden aus den 70/80ern bekommst du auch nicht mehr unter 500k. Bei Wohnungen sieht es preislich auch nicht besser aus. Wir reden monatlich von 2500-3000€ Rate, wenn man ehrlich rechnet. Entsprechend vergleichbare Mietswohnungen/Häuser bekommst du aber bereits für 1000 - 1500 € und selbst das ist für viele schon nicht mehr bezahlbar. Aber selbst wenn, hast du eine Differenz von 1000€, die du problemlos in eine Altersvorsorge stecken könntest.

[Oid]

Man kann auch Aktien auf Kredit kaufen, über Konsum oder Lobard-Kredit

Na dann frag mal die Bank wie egal es ihr ist, ob du einen Kredit für eine solide Kapitalanlage-Immobilie oder Aktien haben willst :D

Aktien und Kapitalanlage-Immobilien auf Kredit sind einfach grundverschiedene Dinge. Aktien auf Kredit zu kaufen ist als Otto-Normal-Verbraucher grober Unfug, wenn man nicht lediglich ein paar Tage mit einem Lombard-Kredit überbrücken will o.ä.

[Semmel]

Wohnform ist mit zwei Kindern auch klar: Haus mit Garten mit Badesee in der Nähe vs. Nachbarn die an die Decke klopfen wenn Punkt 18:30 nicht Totenstille im Kinderzimmer ist.

Wenn man das dann für sich definiert hat kommt die finanzielle Entscheidung. Und ob ich nun 1.500€ Kaltmiete für ein Haus oder 1.700€ Rate zahle ist dann eine relativ überschaubare Entscheidung.

Die typisch deutsche Spießer braucht natürlich sein riesiges Eigenheim, mit Garten, Hund und Katze. Koste es, was es wolle und wenn man sich bis zur Rente verschulden muss und dann im Alter in einem viel zu großen, abgewohnten 70er-Jahre-Bunker lebt.

Da wohne ich lieber in einer gemütlichen Wohnung für den halben Preis, auch mit Kinder.

[Semmel]

Schön mieten statt schön bauen ist einfach ein Luxus, den man sich leisten können muss/will. Für die Million, die man in seinem Leben an Miete abgedrückt, hätte man einfach auch ein ziemlich ansehnliches Haus hinstellen, besitzen und vererben können.. in Deutschland zumindest.

Niemand zwingend einen dazu, 1 Mio. an Miete abzudrücken. Es kann auch mal eine Nummer kleiner sein. Außerdem wird immer davon ausgegangen, dass der Mieter sein (anfängliches) Ersparnis verprasst. Wenn es in Aktien angelegt wird, dann kann er (je nach Entwicklung von Aktien und Immos) am Ende sogar besser dastehen als der Immobilien-Eigentümer.

[Semmel]

Das lässt sich nicht direkt vergleichen, m.M. nach

Das KGV bestimmt den Amortisationszeitraum, wenn das Unternehmen seinen kompletten Gewinn ausschütten würde! Das macht es aber nicht


Ein Teil wird ausgeschüttet und ein anderer Teil verleibt im Unternehmen und steigert damit den Unternehmenswert.
So oder so ist ein Mehrwert entstanden.

Eine Immobilie wird dagegen nur abgewohnt. Da gibt es keinen Mehrwert, außer vielleicht durch zufällige Lage-Verbesserung.

Außerdem gibt es in beiden Fällen noch Pseudo-Wertsteigerungen durch Inflation.

[Unyu]

Der Mieter kann seine Kosten stets dynamisch anpassen. Mit Kindern eine grössere Wohnung. Davor und danach eine Kleinere. Im Ruhestand eine Zentrumsferne Wohnung. Lieber günstig im Grünen als Teuer im Lärm.

Das Ganze ginge auch mit Eigenheim! Wenn die Randbedingungen stimmen würden, bei Kauf und Verkauf nicht so viel verloren geht. Aber wenn es nicht nur um Eigenheim, sondern um 'bauen' geht, sieht es anders aus.

Faulheit ist auch ein Argument. Als Mieter muss man sich um nichts kümmern. Heizung kaputt, Herd kaputt, Waschmaschine kaputt usw... der Vermieter muss springen. Heisst man muss weniger Geldreserven für 'Unerwartetes' haben.

Warum das Eigenheim so gut abschneidet ist doch mehr, das die Abzahlung ein Zwangssparen ist. - Und in Zeiten von Nullzins nahezu geschenkt. Gefährlich damit zu spielen die Zinsen blieben nun 30 Jahre so. Steigen die Zinsen, dann wird die Immobilie zum Geldgrab.

[cartman5214]

Die typisch deutsche Spießer braucht natürlich sein riesiges Eigenheim, mit Garten, Hund und Katze. Koste es, was es wolle und wenn man sich bis zur Rente verschulden muss und dann im Alter in einem viel zu großen, abgewohnten 70er-Jahre-Bunker lebt.

Da wohne ich lieber in einer gemütlichen Wohnung für den halben Preis, auch mit Kinder.

Schön, wenn man nicht auf sachlicher Ebene argumentieren will schießt man halt gegen anderer Leute Lebensmodelle.

[maximum]

Faulheit ist auch ein Argument. Als Mieter muss man sich um nichts kümmern. Heizung kaputt, Herd kaputt, Waschmaschine kaputt usw... der Vermieter muss springen. Heisst man muss weniger Geldreserven für 'Unerwartetes' haben.

Wäre mir neu, dass der Vermieter kaputte Herde und Waschmaschinen bezahlen muss. Das gehört idR dem Mieter.

[Unyu]

Gehört bei mir zur Wohnung. So auch der Kühlschrank. Gemeinschaftswaschmaschine im Keller. (Habe trotzdem noch eine zusätzliche)

Spätestens bei der Heizung hört dann der Spass auf. Oder wenn's irgendwo nicht mehr um den Innenraum geht.

[Langlay]

Gehört bei mir zur Wohnung. So auch der Kühlschrank. Gemeinschaftswaschmaschine im Keller. (Habe trotzdem noch eine zusätzliche)


Ist in D eher aussergewöhnlich. Maximal haste in manchen Bundesländern noch einen Herd (Kochgelegenheit) ( z.b. in Berlin Pflicht, in NRW z.b. braucht man sowas nicht und dort sind die Wohnungen auch meist nackt)

[GSXR-1000]

Schön, wenn man nicht auf sachlicher Ebene argumentieren will schießt man halt gegen anderer Leute Lebensmodelle.

Gewoehn dich dran. Macht der knabe durchgaengig. Merk dir einfach: das broetchen hat immer recht und ignore. Vereinfacht das Lesen der Threads hier ungemein.

[insane in the membrane]

Niemand zwingend einen dazu, 1 Mio. an Miete abzudrücken. Es kann auch mal eine Nummer kleiner sein.
Ein Leben lang mieten statt bauen ist einfach ein Luxus, den man sich leisten können muss/will. Für die halbe Million, die man in seinem Leben an Miete abdrückt, hätte man einfach auch ein Häuschen hinstellen, besitzen und vererben können.

Zum übrigen Beitrag kann ich nur sagen: Keine staatliche Subventionierung selbstverschuldeter Altersarmut bitte.

[Reaping_Ant]

Obwohl hier im Thread oft der finanzielle Aspekt im Vordergrund zu stehen scheint, spielen fuer mich eher andere Gruende eine Rolle.

Fuer mich spricht auch die persoenliche/berufliche Flexibilitaet am ehesten gegen den Kauf einer Immobilie (zur Eigennutzung).
Persoenlich einerseits, da ich gerne noch in ein paar mehr Laendern laengere Zeit wohnen und arbeiten moechte (bisher nur Deutschland und Japan mit einem kurzen Zwischenstopp in Israel). Ein paar Jahre Kanada/USA oder auch UK wuerden mich noch reizen.
Beruflich andererseits, da man im akademischen Bereich ohnehin immer nur 2/3/4-Jahres-Vertraege bekommt, bevor man mit Mitte 40 endlich mal den Sprung in eine permanente Stelle schafft (oder auch nicht :redface:). Ob die naechste Stelle dann in der selben Gegend (oder auch nur im selben Land) ist, weiss man vorher nicht. Und wenn sich dann tatsaechlich mal eine permanente Stelle ergibt, kann man auch nicht zu waehlerisch sein, was den Ort angeht.

Der grosse Vorteil einer Immobilie ist fuer mich, dass man sich in deren Gestaltung und Einrichtung auch ein wenig selbst verwirklichen kann. Wenn man zur Miete wohnt (vor allem wenn der naechste Umzug schon wieder absehbar ist), legt man sich viele Dinge, die man an sich gerne haette, eben doch nicht zu. Z.B. haette ich gerne eine gut ausgestattete Kueche oder ein Heimkino. Aber fuer 4 Jahre bin ich nicht bereit mehrere tausend Euro auszugeben, nur um dann evtl. in der naechsten Wohnung keinen Platz mehr dafuer zu haben.
Andererseits wirken solche Besitztuemer, aehnlich wie auch die Immobilie selbst, fuer mich auch immer ein bisschen wie ein Klotz am Bein. Bei meinem Umzug nach Japan habe ich nur zwei Koffer und zwei Umzugskartons mitgenommen. Das war eine sehr befreiende Erfahrung und ich bin auch nicht abgeneigt, es noch mal genauso zu machen. So gesehen bin ich eigentlich ganz froh, dass ich kein Haus, kein Auto und keine teuren Moebel habe.

[Unyu]

Ein Leben lang mieten statt bauen ist einfach ein Luxus, den man sich leisten können muss/will. Für die halbe Million, die man in seinem Leben an Miete abdrückt, hätte man einfach auch ein Häuschen hinstellen, besitzen und vererben können.Auch inklusive Folgekosten? Das Häuschen muss renoviert werden. Es muss wesentlich mehr beheizt werden als die Mietwohnung. Die Zinsen kommen noch dazu.

Und es kann nicht dort stehen, wo die Mietwohnung ist. Die Leute aus Böblingen bis Kornwestheim haben keine Chance auf ihr Häuschen vor Ort. Man zieht damit Richtung Rand vom Schwarzwald. Heisst mehr pendeln und in einem Scheissort wohnen.

[Stormtrooper]

abgewohnten 70er-Jahre-Bunker lebt.

Mag sein, wenn der Bunker aber in der richtigen Gegend steht, ist das Land nach 50 Jahren aber mehr wert, als der Bunker mit Land damals gekostet.
Inklusive Inflation.

[Semmel]

Mag sein, wenn der Bunker aber in der richtigen Gegend steht, ist das Land nach 50 Jahren aber mehr wert, als der Bunker mit Land damals gekostet.
Inklusive Inflation.

Wieso sollte Land über die Inflation hinausgehend pauschal mehr wert werden?
Nachdem Deutschland ca. sein Bevölkerungsmaximum erreicht hat, ist eine weitere Wertsteigerung von Land langfristig unwahrscheinlich. Im Durchschnitt dürfte es eher einen Wertverfall geben.
Es ist ein Fehler, die Entwicklung der letzten Jahrzehnte einfach linear weiterzurechnen.

[Colin MacLaren]

Ich sehe das so:

- Ich bekomme eine staatliche Mickerrente. Also muss ich privat vorsorgen. Das tue ich in ETFs.
- Da ich dies tue, kann ich mir kein Haus leisten.

Ich habe also die Wahl zwischen zwei Optionen:

1) Ich baue kein Haus, wohne zur Miete und habe zum Renteneintritt einen soliden sechsstelligen Betrag im Portfolio aber kein Wohneigentum.
2) Ich baue ein Haus und habe zum Renteneintritt eine Mickerrente, aber ein Haus.

Nun baut man sich aber doch kein Haus, um dann zur Rente dort auszuziehen und das zu verkaufen. Bleibt man aber drin wohnen, hat man dennoch ordentliche Nebenkosten, die im Zweifel nicht viel niedriger sind als die Gesamtmiete einer kleinen 2-Zimmer-Wohnung. Ich wohne also mit wenig Geld in meinem Haus. Das ist das Best-Case-Szenario, wenn alle anderen von lawmachine genannten Lebensrisiken gut ausgehen.

Bei 1) habe ich genug Kapital, um entweder einen guten Lebensabend zu genießen und kann mir im Zweifel ja immer noch etwas Kleines kaufen.

Hinzu kommt: In der Stadt gibt es keine Grundstücke. Im Speckgürtel gibt es immer mal welche. Dann brauchen wir aber zwei Autos. Puff, nochmal 200 EUR+ im Monat for nothing.

[Stormtrooper]

Wieso sollte Land über die Inflation hinausgehend pauschal mehr wert werden?

Hab ich nicht behauptet.
Ich sagte in der richtigen Gegend.


Sicher, wenn man 1990 beim Dax eingestiegen wäre, hätte man jetzt ungefähr das 9fache von seinem Einsatz. Aber ob das der Dax in den nächsten 30 Jahren auf 117.000 Punkte steigt um nochmal das 9 fache rausziehen, bezweifel ich doch stark.

[GSXR-1000]

Wieso sollte Land über die Inflation hinausgehend pauschal mehr wert werden?
Nachdem Deutschland ca. sein Bevölkerungsmaximum erreicht hat, ist eine weitere Wertsteigerung von Land langfristig unwahrscheinlich. Im Durchschnitt dürfte es eher einen Wertverfall geben.
Es ist ein Fehler, die Entwicklung der letzten Jahrzehnte einfach linear weiterzurechnen.

Wieder so ein bla. Aus welcher quelle beziehst du die weisheit, das das "Bevölkerungsmaximum" erreicht sei? Beim "organischen Wachstum" magst du recht haben. Bei der Gesamtbevölkerung eher nicht. Passt aber zu dir das du unterschwellig nur "Geburts- und Passdeutsche" als Bevölkerung ansiehst. Die anderen sind auf der Durchreise oder wie?
Nebenbei: das entscheidende fuer die Wertentwicklung von Immobilien ist auch eher nicht die Gesamtnachfrage, sondern die lokale. Und die ist leider sehr ungleich verteilt, was sehr gut an immibilienpreisen und Mieten abzulesen ist.

[jxt666]

Irgendwie finde ich es geil, dass aus der simplen Frage "kaufen oder mieten" eine Diskussion wurde die eigentlich gänzlich am Ziel vorbei geht :lol: ;) und ja das meine ich ernst.

Ich gehe einfach mal vom Mittelweg aus, den auch ich gegangen bin. Haus gekauft, zwei Kinder verheiratet. Nicht in der Stadt, aber am Stadtrand (ok zum einem günstigen Zeitpunkt). Sollte alles hinhauen (wovon man ja prinzipiell immer mal ausgeht, ohne Horror-Szenarien zu orakeln), dann bin ich Anfang/Mitte 50 fertig mit abzahlen.... dann kann ich mir die restlichen Jahre noch was zurücklegen - Für nötige Reperaturen habe ich das ja schon jetzt. Ergo habe ich in der Rente ein Haus, und muss keine Miete etc. mehr zahlen.

Das Szenario was hier aufgerufen wird sieht ja mittlerweile so aus, dass ich das Haus ausschließlich aus Investmentgründen kaufe, damit ich genug Geld anhäufe - im Idealfall monatlich noch 1000 Euro in ETFs haue oder gar mit Aktien rumhantiere und zusätzlich einen sechstelligen Betrag in der Rentenzeit verballern kann.

Gibt es hier auch Menschen die nicht derartige monetäre Optionen haben? Die habe ich leider nicht, auch wenn wir zu zweit eigentlich ordentlich verdienen. Dann sieht es für mich nämlich schlicht so aus, dass es mir persönlich zwar nicht egal IST, wieviel mein Haus in 25 Jahren wert ist, aber es eben egal sein KANN, weil ich schlicht keine Miete mehr zahlen muss. Da ich es dann nicht verkaufen will, sondern es um die Miete geht, spielt es keine Rolle ob es nun dann 200k wert ist oder ich es für 600k verkaufen könnte - wobei letzteres natürlich schön wäre, und ich den Wert ja auch schon verdoppelt habe ;)

Obendrein lese ich hier immer wieder von den Aktien-Spielereien... mal ETFs rausgenommen, bei denen ich ja auch einen ansehnlichen Betrag investieren müsste, um am Ende was davon zu haben (mit 100 Euro im Monat kommt man nicht weit), sind Aktiengeschäfte in dem bereichen die manche hier betreiben ja auch nicht für jeden möglich, verstädnlich oder geldmässig machbar ;) wenn die wegfallen, bleibt ja nicht mehr groß was, mit dem man Geld verdienen kann - außer Imomobilien zu kaufen und damit Geld zu machen, was dann aber ja nicht mehr in der Liga PERSÖNLICHEN GEBRAUCHS liegt, und bei dem aktuellen kaufpreisen auch fast schon sinnfrei ist an den meisten Orten.

Und wenn ICH gegenüberstelle (wie anfangs schon gemacht) mieten oder kaufen bei unseren Bedürfnissen an Platz - dann liege ICH bei 1.000 Rate plus Vers. + Nebenkosten gegenüber 1200,- Kaltmiete doch mit dem Kauf am besten ;)

[ilPatrino]

Nun baut man sich aber doch kein Haus, um dann zur Rente dort auszuziehen und das zu verkaufen.
warum denn nicht? unser haus ist alles andere als altersgerecht und ohne kind viel zu groß - ohne zeitdruck was adäquates, altersgerechtes in sinnvoller lage suchen, das alte haus verkaufen (oder vorzeitig vererben, wenn genug sonstige reserven da sind) und gut.

[cartman5214]

Nun baut man sich aber doch kein Haus, um dann zur Rente dort auszuziehen und das zu verkaufen.

Hier in der Gegend wird aktuell noch ein Modell häufiger angeboten und (soweit ich es nachvollziehen kann) auch umgesetzt: Nießbrauch. Zum Renteneintritt verschachert man die Bude zu 2/3 des Verkehrswerts und lässt sich lebenslanges Wohnrecht zusichern. Und das wird auch so angenommen am Markt. Mietfrei bis ans Lebensende, Finanzspritze für die Kinder die selber bauen wollen und ein kleiner sechsstelliger Betrag mit dem man sich nochmal was gönnen kann. Der Käufer bekommt ein Schnäppchen und muss hoffen das der Erlös in eine Harley oder andere aufregende und gefährliche Hobbys investiert wird.

[Sindri]

Das Thema ist halt sehr emotional. Wenn man sich gegen Kaufen entscheidet ist das ja nicht immer ein Angriff auf Eigentümer ;)

Statistisch haben Käufer mehr Vermögen, aber Statistiken sind für den Einzelnen ja auch egal. Kaufen zwingt einem zum Sparen. Wenn man die selben Raten als Mieter anlegen würde, wäre man mindestens genauso gut dran. Dazu kommt, dass dass man für Immobilien ein gewisses Eigenkaptial braucht um nicht in den Kreditraten zu ersticken.

...Obendrein lese ich hier immer wieder von den Aktien-Spielereien... mal ETFs rausgenommen, bei denen ich ja auch einen ansehnlichen Betrag investieren müsste, um am Ende was davon zu haben (mit 100 Euro im Monat kommt man nicht weit),...

Wenn du mit 30 Jahren anfängst die nächsten 35 Jahre jeden Monat 100 € in ETF anlegst und eine durchschnittliche Rendite von 3 % pro Jahr hast, hast du am Ende grob 127.000 €. Das ist jetzt immer noch nicht viel, aber mit 100 € kann man ja auch nicht viel erwarten. Wenn du irgendwo noch 50 € rauskratzen kannst pro Monat, dann sind das bei gleichen Bedingungen schon bei 164.000 €.

Dann bist du 65 Jahre und und hast noch ein paar Jahre vor dir. Selbst falls du dann dein Depot auflöst und es als Bargeld in die Ecke wirfst reicht es für die nächsten 25 Jahre um fast 550 € jeden Monat davon zu haben.

Die Rahmenbedingungen sind variable (weiß ja nicht wie alt du bist; 3 % Rendite an der Börse ist eher reell als nominal. Die historische Dax Rendite liegt bei nominal 8,3 %; ...)

[jxt666]

Mit 42 hab ich leider keine 35 Jahre mehr :D aber ich denke derzeit durchaus über irgendso ein Modell nach

[Stormtrooper]

Die Rahmenbedingungen sind variable (weiß ja nicht wie alt du bist; 3 % Rendite an der Börse ist eher reell als nominal. Die historische Dax Rendite liegt bei nominal 8,3 %; ...)

Naja, wenn du mit 3% Rendite unterwegs bist, schaffst du es grad mal deinen Wert des Geldes zu erhalten.

Da mach ich ich ja mit meinem Haus noch mehr Rendite.

350.000€ Kaufpreis vor 5 Jahren.
Kaltmiete für ein Vergleichbares Haus 1.200€ kalt.
Das wären im Jahr 4,1% Rendite.
Rechnet man das jetzt einfach mal weiter auf sagen wir mal 30 Jahre hoch, braucht man in der Regel noch keine teuren Reperaturen am Haus.

Das bedeutet, man hat 432.000€ Miete bezahlt und hat (günstige Lage vorrausgesetzt) noch einen Hausgegenwert von leicht 2-300.000€, da die Grundstückspreise steigen.
Somit hat der Käufer 650.000-700.000€.

Der Aktienspekulant, legt die 350.000€ an und wenn er weiterhin 8% bekommt, gehen rund 4% der Rendite für die Mietzahlungen drauf.
Dann hat er noch ne tatsächliche Inflation von 3% auf das Geld und schwupp hat er nur noch 1% und dann hat er nach 30 Jahren "nur" 470.000€. (Und die Abgeltungssteuer auch noch nicht mal abgezogen)

(Und jetzt bin ich mal davon ausgegangen, das die Kaltmiete für die nächsten 30 Jahre konstant bei 1.200€ im Monat ist.

[pest]

du hast Immobilieneigentum? :wink:

[Stormtrooper]

Na klar.
Aber leider nur in der Metropolregion München und nicht in München. :D

[GSXR-1000]

Naja, wenn du mit 3% Rendite unterwegs bist, schaffst du es grad mal deinen Wert des Geldes zu erhalten.

Da mach ich ich ja mit meinem Haus noch mehr Rendite.

350.000€ Kaufpreis vor 5 Jahren.
Kaltmiete für ein Vergleichbares Haus 1.200€ kalt.
Das wären im Jahr 4,1% Rendite.
Rechnet man das jetzt einfach mal weiter auf sagen wir mal 30 Jahre hoch, braucht man in der Regel noch keine teuren Reperaturen am Haus.

Das bedeutet, man hat 432.000€ Miete bezahlt und hat (günstige Lage vorrausgesetzt) noch einen Hausgegenwert von leicht 2-300.000€, da die Grundstückspreise steigen.
Somit hat der Käufer 650.000-700.000€.

Der Aktienspekulant, legt die 350.000€ an und wenn er weiterhin 8% bekommt, gehen rund 4% der Rendite für die Mietzahlungen drauf.
Dann hat er noch ne tatsächliche Inflation von 3% auf das Geld und schwupp hat er nur noch 1% und dann hat er nach 30 Jahren "nur" 470.000€. (Und die Abgeltungssteuer auch noch nicht mal abgezogen)

(Und jetzt bin ich mal davon ausgegangen, das die Kaltmiete für die nächsten 30 Jahre konstant bei 1.200€ im Monat ist.

Bei einer Immobilie mit KP von 350.000 (inkl. NK) wirst du eher keine Mietrendite von 1.200 EUR Kaltmiete bekommen. Ausserdem wird das Objekt diesen genannten Dimensionen binnen 30 Jahre mit Sicherheit einiges an Investitionen benötigen.

[Stormtrooper]

Bei einer Immobilie mit KP von 350.000 (inkl. NK)
Sorry, ex. Nebenkosten.
Kaufpreis war für die DHH Anfang 2013 noch 250.000€ und dann von Grundauf saniert.
Jetzt ist alles neu, außer die Heizung. Vollwärmeschutz, Dach, Wasser, Heizkörper, komplette Elektroinstallation.
Und doch bei uns in der Stadt zahlst du ohne Probleme 1.200€ für 160m² Miete.

[jxt666]

Und was sollen da denn in 30 Jahren alles an Investitionen am Haus kommen!? Das ist doch Kokolores, was sich manche da zusammenreden - mit Verlaub ;) manche tun so, als obs da einem die kompletten Installationen zerbröselt, einem die Mauern einfallen und jede Heizung alle zehn Jahre für 20k erneuert werden muss!?

[Screemer]

Heute würde die Bude von im im Großraum München aber locker 50% mehr kosten. Gleiches gilt evtl. etwas abgeschwächt auch für die Sanierung. Nur so als Einwurf.

[Stormtrooper]

Und was sollen da denn in 30 Jahren alles an Investitionen am Haus kommen!? Das ist doch Kokolores, was sich manche da zusammenreden - mit Verlaub ;)

Deswegen sag ich ja.
An meinem "alten" Haus sind eigentlich nur noch die Steine alt und eben die Heizung.
Der Rest ist neu.
Somit fallen die nächsten 30 Jahre eigentlich keine Investitionen an.
Außer die 4 Wände mal zu streichen.
Das muss aber jeder Mieter auch machen und hab es deswegen außen vorgelassen.

[jxt666]

Deswegen sag ich ja.
An meinem "alten" Haus sind eigentlich nur noch die Steine alt und eben die Heizung.
Der Rest ist neu.
Somit fallen die nächsten 30 Jahre eigentlich keine Investitionen an.
Außer die 4 Wände mal zu streichen.
Das muss aber jeder Mieter auch machen und hab es deswegen außen vorgelassen.

Wie schon hier und auch im "kaufen oder mieten" Thread gesagt.... ist bei mir im Haus im Grunde auch so - bis auf Dach und Heizung, aber das weiß ich ja, und oben zeichnet sich noch NULL ab, bei der Heizung werde ich die nächsten jahre wohl mal den Kessel tauschen müssen - das hält sich in Grenzen kostenmässig. Sonst kann eigentlich nix kommen.

[Plutos]

Und was sollen da denn in 30 Jahren alles an Investitionen am Haus kommen!? Das ist doch Kokolores, was sich manche da zusammenreden - mit Verlaub ;) manche tun so, als obs da einem die kompletten Installationen zerbröselt, einem die Mauern einfallen und jede Heizung alle zehn Jahre für 20k erneuert werden muss!?
Wenn ich rechne, was allein zur (fortgesetzten) Erfüllung gesetzlicher Vorschriften am Themenkomplex Heizung/Öltank/Gasanschluss/Kachelofen/Kamin/… über die Jahrzehnte fällig war, dann sind inkl. Anschaffung/Wartung/nötigenfalls Austausch der Heizungsanlage 20.000€ pro 10 Jahre wahrscheinlich gar nicht so weit von der Realität entfernt. Aktuellstes Beispiel: die gesetzlich vorgeschriebene Modernisierung des Kachelofens. 1.600€ einfach mal so, ohne dass irgendwas kaputt gewesen wäre, und ohne dass das neue Teil irgendwas spürbar besser/günstiger macht (es verbrennt halt Holz, d'uh).

[EureDudeheit]

Wir ärgern uns nicht schon vor 5 Jahren gekauft zu haben. Preise steigen immer weiter, das Angebot sinkt. Investoren zahlen astronomische Preise, um ein Haus lieber wegzureißen aus den 60ern und neue Eigentumswohnungen zu bauen, weil die Lage halt gut ist.

Jetzt waren gerade unsere Assinachbarn ausgezogen, hat der Vermieter die nächsten Hartzer reingesetzt, jede Woche fliegen hier nachts um 2 die Stühle umher, knallen Türen und schreien sich an, danach wird gebumst. Nicht zum Aushalten. Natürlich auch jede Nacht wach bis 2, um deutschen Gangster Rap zu hören. Tolll wenn denen das Amt die Wohnung bezahlt, ich muss um 6 dafür aufstehen.

Tja dann typischer Lock in Effekt. So eine Wohnung in der Innenstadt kriege ich nur noch mit Wohnungsberechtigungsschein mittlerweile. Neue Wohnung würde mich viel mehr kosten oder weiter draußen, damit höhere Fahrtkosten.

Noch ein Grund ein Haus zu kaufen und nicht dem Vermieter seine Assibaracke zu vergolden.

[cartman5214]

Wir haben vor neun Jahren überlegt. Berlin, Randlage aber noch Stadt und gut angebunden. 1.200qm und 90qm Haus drauf (das aber sehr liebesbedürftig bis Abrissoption) für 160k€. Wir haben nein gesagt auch weil Kind unterwegs war.

Ironischerweise wohnen wir die letzten Jahre zur Miete keine 300m Luftlinie entfernt. Kurz vor Weihnachten ist ein das letzte freie Grundstück im Strassenzug (war ein Opa mit Gartenlaube drauf) verkauft worden. 720m² für 450.000 zzgl. Nebenkosten. Noch fragen wie ich mir nachträglich in den Hintern beisse auch wenn die ENtscheidung damals rational und korrekt war?

[Lawmachine79]

Wir ärgern uns nicht schon vor 5 Jahren gekauft zu haben.
Ich ärgere mich, vor 10 Jahren keine Appleaktien gekauft zu haben.

[medi]

Wir haben vor neun Jahren überlegt. Berlin, Randlage aber noch Stadt und gut angebunden. 1.200qm und 90qm Haus drauf (das aber sehr liebesbedürftig bis Abrissoption) für 160k€. Wir haben nein gesagt auch weil Kind unterwegs war.

Ironischerweise wohnen wir die letzten Jahre zur Miete keine 300m Luftlinie entfernt. Kurz vor Weihnachten ist ein das letzte freie Grundstück im Strassenzug (war ein Opa mit Gartenlaube drauf) verkauft worden. 720m² für 450.000 zzgl. Nebenkosten. Noch fragen wie ich mir nachträglich in den Hintern beisse auch wenn die ENtscheidung damals rational und korrekt war?

Geht uns nicht anders. Als ich mit meiner Frau vor 10 Jahren zusammengezogen bin hatten wir auch Spaßes halber nach ner ETW geschaut. 120m² Wohnfläche + Garten, neu, Fußbodenheizung, Terasse für 180k €
Jetzt drückst du hier locker das 2,5 fache dafür ab (Wohnung im Nachbarhaus mit 120m², 10 Jahre alt, Erdgeschoss + Garten für 450k €)
Allerdings denke ich nicht, dass hier die Preise noch weiter anziehen. Das kann ich mir beim besten Willen nicht vorstellen.

[Colin MacLaren]

Ich ärgere mich, vor 10 Jahren keine Appleaktien gekauft zu haben.

Ich ärgere mich, dass ich als Student nicht 24/7 die Radeon hab Bitcoins minen lassen, weil die Rendite angesichts der Stromkosten nur leicht positiv war und ich den Aufwand scheute.

[Tony Gradius]

Ich ärgere mich, vor 10 Jahren keine Appleaktien gekauft zu haben.

Ich ärgere mich, dass ich als Student nicht 24/7 die Radeon hab Bitcoins minen lassen, weil die Rendite angesichts der Stromkosten nur leicht positiv war und ich den Aufwand scheute.

Seitenweise interessante, hart am Thema bleibende Diskussionen hier und dann ihr beiden. Danke für nichts! :biggrin:

Ich denke, wer innerhalb einer Metropolregion wohnt, fährt auch heute noch langfristig mit einem Kauf besser. Habe vor der Immobilienkrise gekauft und kann für die DHH bis dato 160000 Wertsteigerung verbuchen. Die Mieten hier rund um Düsseldorf haben die Entwicklung allerdings ebenso mitgemacht, so dass inbesondere Menschen ohne große Finanzexpertise wenig falsch damit machen, in eine Immobilie zur Selbstnutzung zu investieren. Zumindest, wenn ein gewisser finanzieller Grundstock vorhanden ist.

[Paran]

Und ich unterschreibe am Mittwoch beim Notar den nächsten Hauskauf. Sukzessive einfach die Nachbargrundstücke kaufen, wenn sie verfügbar werden :up:

[Sardaukar.nsn]

Gelegenheiten sollte man nutzen.:up:

Ich bin mal gespannt welche Verwerfungen diese Corona Kriese noch erzeugen wird. Dieses hoch verdichtete Wohnen in den Städten, Öpnv mit Bus & Bahn > individual Verkehr. Da bin ich mir aktuell nicht so sicher. Könnte sein das der ländliche Raum weiter an Attraktivität gewinnt.

[Geächteter]

Da bin ich mir aktuell nicht so sicher. Könnte sein das der ländliche Raum weiter an Attraktivität gewinnt.
Der wäre heute schon am attraktivsten. Problem ist, die dortige Zwangsmobilität für Job/Einkaufen/Schulen/Ämter kostet ordentlich Geld und auch gut Zeit wegen geringer möglicher Durchschnittsgeschwindigkeit auf den Straßen.
Und wenn mal das Ausland den Öl- und Gashahn drosseln sollte für Schwach-Euro-Land und der Führungsbunker in Berlin weiter kräftig Steuern erhöht, wird's noch empfindlich teurer.