Hauskauf von Baujahr 1951, worauf aktuell achten bzgl. Regularien? [Archiv]

E39Driver

2023-11-13, 10:55:24

Hallo zusammen, ich habe aktuell die Möglichkeit ein freistehendes EFH Bj.51 im heimatnahen Wunschstandort zu erwerben. Angebotspreis waren 300k, verhandelt in erster Runde sind es 249k Kaufpreis. Solche Objekte wurden Anfang 2022 vor dem Zinsanstieg bei uns eher für 450k Angeboten und dann teils noch hochgehandelt. Von daher für mich als Laie imho aktuell ein guter und Marktgerechter Preis. Jedoch blicke ich ehrlich gesagt nicht mehr bei den Regularien durch, was bei Neueinzug nun wirklich gemacht werden muss und was nicht? Stichwort Heizungs- und Sanierungsgesetz.

Zu den Eckpunkten des Häuschens:
- insgesamt gepflegt aus Rentnervorbesitz aber mit dem optischen Stand in 1970er Jahre stehen geblieben zu sein
- Gaszentralheizung inkl. Warmwasser Bj 2008
- Dachstuhl dicht aber noch aus dem Baujahr 51
- Elektrik zweiadrig ohne FI
- Fenster wurden mal in den 70ern gemacht auf Alu-Doppelverglasung
- Energieklasse H mit über 400 kWh/m² vermessen, also sehr schlecht auch für dieses Baujahr
- Voll unterkellert, 4 Schlafzimmer und kleiner pflegeleichter Garten ist dabei
- das Haus wäre zur Eigennutzung für meine bald 4-köpfige Familie gedacht

Den Kaufpreis könnte ich quasi Cash aus EK bezahlen. Aber alles an Umbaumaßnahmen darüber hinaus müsste FK aufgenommen werden. Ich müsste zum Einzug nicht alles auf den neuesten Stand bringen. Hauptsache alles funktioniert und ist trocken. Selbst die funktionierende 80er Jahre Küche würde so erstmal stehen bleiben. Modernisiert werden kann dann nach und nach und Zimmer für Zimmer, so der Plan. Halt immer wenn wieder etwas Cash angespart wurde.

Deshalb die Frage was muss kurz- bis mittelfristig nach Einzug wirklich regulatorisch verpflichtend gemacht werden, also z.B. die Heizung oder eine Dämmung? Und wenn die Heizung gemacht werden muss, auf welche Technik gehen? Oder könnte man es besser aussitzen in der Hoffnung das bei der nächsten BTW das Heizungsgesetz wieder kassiert wird und die funktionierende Gasheizung weitergenutzt werden kann. Ansonsten mein Plan-B war als Überlegung dann einfach in jedes Zimmer eine billige Split-Klimaanlage zu verbauen auch zur Heizung als Luft-Luft-Wärmepumpe. Was meint ihr, machen oder Finger von den Objekt lassen unter den aktuell unklaren gesetzlichen Auflagen?

Surrogat

2023-11-13, 12:38:43

bin kein Immobilienexperte oder was man darunter versteht, trotzdem meine Meinung dazu

Keller wird dir über kurz oder lang Probleme machen, mag er aktuell auch noch dicht sein, bei uns graben die ab BJ 70 rückwärts alle Häuser nach und nach aus und dichten die keller nach

Heizung 2008 dürfte schon eine Brennwerttherme sein und damit eigentlich in Ordnung, solange Hernn Habeck nicht wieder ein neuer Unsinn einfällt. Evtl. mal die Kommune nach Fernwärmeplan fragen. Hab aber die neue gesetzgebung auch nicht auf dem Schirm, bei der schlechten Dämmung wäre eine WP sicher nicht ohne weitere Maßnahmen sinnvoll

Dachstuhl von 51? Normalerweise hält ein Dach so rund 30 Jahre, wäre also sicherlich bald dran

Strom ohne FI, kommt halt drauf an was dir deine Kinder wert sind :freak:

Ich würd die Finger davon lassen, hört sich für mich nach einem schwarzen Loch an, das hauptsächlich Geld frisst

Ach PS: Immer dran denken, Handwerker sind heute nicht mehr zu kriegen und wenn doch, möchten die gerne in Gold bezahlt werden!

Semmel

2023-11-13, 12:51:12

Ich würde es auch eher lassen. Das ist eine Dauerbaustelle, die niemals fertig wird, aber Unmengen an Zeit, Nerven und Geld kosten wird.
Früher wäre sowas vielleicht noch machbar gewesen, aber spätestens seit dem GEG nicht mehr. Noch dazu muss man damit rechnen, dass die Dämmvorschriften weiter verschärft werden. Am Ende kann man gleich abreißen und neu bauen.

Anders würde ich es nur dann sehen, wenn du handwerklich sehr geschickt bist und vieles selbst machen kannst (auch zeitlich!) und wenn man das Haus auf dem Grundstück defacto "geschenkt" bekommt, also wenn der Kaufpreis ungefähr dem Grundstückswert entspricht.

/dev/NULL

2023-11-13, 12:56:11

Regulatorisch.. ka.
Heizung wird schon Brennwert/Niedertemperaturkessel ist musst Du noch nichts machen.
Aussenwand nur wenn Du da was erneuerst.

Dach /oberste Geschossdecke könnte zu dämmen sein.
https://www.autargo.de/ratgeber/altbau-sanierungspflicht-das-muessen-sie-beachten/

Zu Empfehlen sind natürlich die Sachen zuerst zu erledigen die Du im bewohnten Zustand nicht machen willst:
- Schlitze stemmen will man nicht wenn man drinnen wohnt. Kein Elektriker wird dir eine Steckdose/Stromkreis anschliessen, wenn du 2 Draht hast (Bestandsschutz aber sobald Du irgendwas änderst musst Du anpassen) und in nem Haus von 1950 hast du vielleicht 5 Sicherungen, das ist nicht mehr was man will.

Falls Du auf Fußbodenheizung umrüsten willst ist Estrich neu natürlich jetzt auch besser.
Fenster, Türen/Aussenwand/ Dach kann man auch nachträglich machen.

Neue Heizung ist natürlich nur sinnvoll wenn Du vorher dämmst (sonst ist die viel zu groß/teuer) - zieht nen Rattenschwanz nach sich. Nur Fenster ohne Wand geht i.d.R. nicht weil Du sonst Tau/Kondenswasser an der Wand hast (kälteste Stelle).
Ich würde vermutlich nen Energieberater bitten einen individuellen Sanierungsplan zu erstellen, da hast Du dann auch ne Idee was in welcher Reihenfolge geht. Zimmer für Zimmer geht bei sowas schwer..

Wenn Du dir den Kaufpreis bar leisten kannst (schöner Preis übrigens), dann sollte es ja ggf auch machbar sein nicht sofort umzuziehen, sondern 6-9 Monate Sanierung einzuplanen. Bei 400kWh/a willst Du eh Energetisch sanieren/die Kosten nicht tragen. Dann eher Kredit und machen(lassen)

REH:
Ich hab vor 3 Jahren Fenster/Haustür gemacht mit kfW Bonus -> 13k
Ich hab dieses Jahr Dach + Gaube mit kfw Bonus gemacht Ziegel, aufdoppeln und insgesamt 30 cm Dämmung (WLG <0,14), Gaube/neue (Dach)Fenster, Fallrohre -> ~50k - ohne Gaube vermutlich 10-15k weniger

Im Dach den Boden dämmen kostet relativ wenig/kann man selber machen, falls Du ausbauen willst dann eher Dachhaut/Aufdachdämmung planen.
Um den Dämmwert einzuhalten reicht schon 140er WLG 035 Glaswolle -> 10€/qm bei bausep begehbar wirds aber teurer.

Persönlich finde ich "dicht" bei Fenstern und Dach sehr wichtig. Wenn es da einen Luftzug hat wird es richtig ungemütlich und energetisch natürlich auch meeh.

Ich würde sowas schon machen aber Du musst halt 100-200k Sanierung über die kommenden Jahre einplanen. und bekommst kein Neubau (den Du aber heutzutage auch nicht mehr für 400k mit Garten bekommst.

Energieberater mit Plan und Zeit. Handwerker sind teuer aber durch die aktuelle Lage wieder etwas besser verfügbar, Eigenleistung (Bad/Schlitze/Abbruch) spart natürlich Geld kostet aber viel Energie und Zeit. man überschätzt was man selber schafft bzw den Aufwand.

#44

2023-11-13, 13:04:42

Siehe /dev/Null

Ich würde die Finger davon lassen, wenn du nicht direkt Kernsanieren möchtest. Bei dem Preis und EK dürfte das aber eine Option sein. Da musst halt mal mit einem Fachmann rein.

Lowkey

2023-11-13, 13:15:21

Ich bin zwar kein Immobilienmarkler, aber das ist meistens jedes Jahr ein Thema im Bekanntenkreis:

1. Man kauft das Grundstück/Lage, nicht das Haus.
2. Fußbodenheizung gelten als wärmepumpenkompatibel, aber immer noch als gesundheitsunfreundlich.
3. Holzfenster => Alufenster => Kunstofffenster. Hier im Dorf gibt es nur noch <5% Holz/Alu Fenster. Teilweise haben die auch noch Kit statt Silikon, der undicht wird. Zwischen Alu und neuen Fenstern liegt auch in Sachen Lärmschutz ein großer Unterschied.
4. Heizung sieht ok aus und Dachstuhl ist auch kein Problem wenn er dicht ist. Viele Leute machen Solar drauf oder wollen es machen und die Fachleute für Solar stellen dann quasi kostenlos fest, ob das Dach es noch mitmacht oder erneuert werden muss.
5. Der FI geht mir wegen PC auch manchmal an und ist quasi Standard und notwendig.
6. Mein Nachbar hatte Dach, Hauswand, Heizung, Solar, Fenster und Strom neu gemacht (fast alles selber) und letztlich hätte er für das Geld 100 Jahre heizen können. Die versprochenen Ersparnisse durch die Rechner werden nie eingehalten. Anderer Nachbar sollte laut Energieberater nur die Kelledecke mit Styropor dämmen. Bauexperte meinte halt nur, dass die Dämmung zum Haus passen muss. Hast du einen Wintergarten oder große Südfenster, dann hast du ein anderes Klima im Haus.
7. Hier in der Gegend sind seit 2 Jahren drei Einfamilienhäuser in der Renovierung, was derzeit mangels Handwerker sehr lange dauern kann. Wer aber neu einzieht, der setzt immer seine Wünsche um, nimmt Wände raus oder macht den Eingang neu. Sachen wie Bäume fällen wollen gut überlegt sein.
8. Wenn man alles jetzt erneuert, dann hat man 20 Jahre Ruhe.

/dev/NULL

2023-11-13, 13:36:59

Ob sich das kostenmäßig rechnet ist immer eine (andere) Sache.

Bei uns war Dachdämmung im Wohnzimmer undicht (Glaswolle zusammengerutscht hinter der Nut und Feder Decke hat man Tageslicht durch Dachbelüfter sehen können, Kerze am Tisch hat geflackert) -> nach Dämmung, Folie und GK ist die Behaglichkeit deutlich höher als vorher und die Heizung kann den Raum auch mal warm bekommen.

Warum soll Fußbodernheizung gesundheitsunfreundlich sein? Wenn du ne neue FBH einziehst mit geringem Abstand?

redpanther

2023-11-13, 13:55:30

2. Fußbodenheizung gelten als wärmepumpenkompatibel, aber immer noch als gesundheitsunfreundlich.

Hä? Das ist doch Quatsch, wenn man nicht grundsätzlich etwas falsch mach, zb durch viel zu hohe Vorlauf Temp.
https://www.haustechnikdialog.de/SHKwissen/853/Fussbodenheizung-aus-medizinischer-Sicht

Zur Frage des TS:
Keiner hier kennt das Haus genau genug um dir einen validen Rat geben zu könne.
Die Lage ist sicherlich auch SEHR wichtig. WIe groß ist Grundstück und Wohnfläche?

Ich würde dir auf jeden Fall Fall empfehlen einen Bausachverständigen/Gutachter das Haus ansehen zu lassen.
Du wirst vermutlich selbst keine Baumängel erkennen, der hoffentlich schon.
Ausserdem. Er sagt die auch ob der Preis ok ist und empfiehlt was renoviert werden sollte/muss.
Gibt auch welche die für dich noch den Preis verhandeln.

In den 50ern wurde halt wirklich nicht hochqualitativ gebaut. Da war man froh ein Dach über den Kopf zu haben. Das sollte dir bewusst sein. Daher vermutlich auch der hohe Energie Bedarf.

redpanther

2023-11-13, 14:03:26

Dachstuhl von 51? Normalerweise hält ein Dach so rund 30 Jahre, wäre also sicherlich bald dran

Wat für ein Quatsch. Da müssten ja dauernd irgendwo ein Dach in der Nachbarschaft erneuert werden.

Wenn das Dach Dicht ist, hält ein Holz Dachstuhl locker 100 Jahre.
Zum Rest sagt Google:
"Das kommt unter anderem auf die Dacheindeckung an. Dachziegel aus Ton halten 60 bis 80 Jahre, glasierte Ziegel sogar noch bis zu 20 Jahre mehr. Dachpfannen aus Beton sind mit rund 40 Jahren kurzlebiger. Schieferdächer können ein stolzes Alter von 100 Jahren erreichen."

Wie kommst du auf 30 Jahre?

Surrogat

2023-11-13, 14:05:44

Wat für ein Quatsch. Da müssten ja dauernd irgendwo ein Dach in der Nachbarschaft erneuert werden.

Wenn das Dach Dicht ist, hält ein Holz Dachstuhl locker 100 Jahre.
Zum Rest sagt Google:
"Das kommt unter anderem auf die Dacheindeckung an. Dachziegel aus Ton halten 60 bis 80 Jahre, glasierte Ziegel sogar noch bis zu 20 Jahre mehr. Dachpfannen aus Beton sind mit rund 40 Jahren kurzlebiger. Schieferdächer können ein stolzes Alter von 100 Jahren erreichen."

Wie kommst du auf 30 Jahre?

Ich meinte ja auch das Dach, nicht den Dachstuhl selbst

Das mit den 30 Jahren wurde schon in meiner Kindheit immer gesagt und irgendwie lässt hier auch jeder nach ca. 30 Jahren sein Dach machen, keine Ahnung ob die alle Beton oben drauf haben
Kenne es nicht anders....würde mich aber freuen wenns länger hält, meins ist ja erst 16 Jahre alt :D

redpanther

2023-11-13, 14:24:11

Ich meinte ja auch das Dach, nicht den Dachstuhl selbst

Das mit den 30 Jahren wurde schon in meiner Kindheit immer gesagt und irgendwie lässt hier auch jeder nach ca. 30 Jahren sein Dach machen, keine Ahnung ob die alle Beton oben drauf haben
Kenne es nicht anders....würde mich aber freuen wenns länger hält, meins ist ja erst 16 Jahre alt :D

oh oh, da musst du aber langsam anfangen auf ein neues zu sparen. Sind nur noch 14 Jahr bis es zu Staub zerfällt. (Spässle :biggrin:)

Unseres ist 43 Jahre alt, normales Ton Ziegel und zeigt für mich noch keine Alterserscheinungen.
Die Dachfenster aber sehr wohl.

Beim eigenen Haus gibt es im Prinzip aber immer was zu tun und zum Geld ausgeben.

Das ist wie ein 3DCenter PC, der dauern aufgerüstet wird, nur halt um viele Faktoren Teurer. :tongue:

/dev/NULL

2023-11-13, 15:05:31

Ich hab "meins" nach ~47 Jahren erneuert nicht weil es kaputt war sondern wegen Dämmstandard. Ziegel waren noch brauchbar, leicht mosig (sind aber auch neu geworden).

Das eine Dachfenster musste vorher schon mal getauscht werden.

30 Jahre halte ich für deutlich zu kurz, 80 Jahre für nen Ziegeldach unrealistisch, solange man das Dach auch nutzen will.. nur als Wettereindeckung: mag sein, Ziegel halten, Dämmung/Folie/.. eher nicht.

dreas

2023-11-13, 15:20:33

@TS
Denk dir das Haus weg und überlege ob das Grundstück 250k Wert ist!

Ansonsten kannst du das Haus aus und umbauen aber dabei Leben und Ehe riskieren.
Bedeutet. Denke immer daran dein Vermögen zu sichern.
Auch nach Kauf und Sanierung muss die Immobilie wirklich 500k Wert sein.
Wird sie es nicht sein, ist es ein Minusgeschäft.

Ich würde es nicht machen.

prinz_valium_2

2023-11-13, 15:43:54

Als erstes würde ich eine Rechnung machen, was ein 08/15 Haus auf dem aktuellen Stand der Technik in selber Größe + das Grundstück kosten würde.

Wenn das 350k sind, kannst du je nach Gusto 50-100k reinstecken.
Ich würde nicht auf "normalerweise XYZ" hören.
So ein Dachstuhl kann nach 30 Jahren gemacht werden müssen und ein anderes kann 100 Jahre halten. Selbiges gilt für einen Keller.

Um das Beurteilen zu können, muss man aber leider Ahnung von der Materie haben, das Objekt kennen und auch die Umgeben beurteilen. Selbst dann kannst du aber natürlich immer noch Pech haben und falsch mit der Beurteilung liegen. Wie bei jeder anderen Spekulation auch. Das Prinzip gilt aber auch für Neubauten. Da kann dein Keller oder Dachstuhl schneller den Geist aufgeben als bei einer Bestandsimmobilie. Du kannst nur die Wahrscheinlichkeiten mit den dir bestmöglich zur Verfügung stehenden Informationen abschätzen.

Rein politisch würde ich mir nicht so viele Gedanken machen. Gerade gibt es massive widerstände in allen Bereichen gegen diese Umwelt und sonst was Vorgaben. Muss also echt schlecht laufen, dass es da noch schlimmer wird.

Yggdrasill

2023-11-13, 15:52:53

...
Zu den Eckpunkten des Häuschens:
- insgesamt gepflegt aus Rentnervorbesitz aber mit dem optischen Stand in 1970er Jahre stehen geblieben zu sein
- Gaszentralheizung inkl. Warmwasser Bj 2008
- Dachstuhl dicht aber noch aus dem Baujahr 51
- Elektrik zweiadrig ohne FI
- Fenster wurden mal in den 70ern gemacht auf Alu-Doppelverglasung
- Energieklasse H mit über 400 kWh/m² vermessen, also sehr schlecht auch für dieses Baujahr
- Voll unterkellert, 4 Schlafzimmer und kleiner pflegeleichter Garten ist dabei
- das Haus wäre zur Eigennutzung für meine bald 4-köpfige Familie gedacht
...

Wie schon geschrieben, du kaufst weniger das Haus als die Lage. Wenn das Haus in Nähe zur Arbeit und guter Örtlichkeit (Einkaufen, Arzt und pipapo...) liegt und man sonst nicht viel Auswahl hat, kann ein Kauf und eine Komplettsanierung passen. Ansonsten muss man abwägen und bei dem nötigen Aufwand spricht das tendenziell gegen das Haus wenn die Lage nicht passt.
Dachstuhl/oberste Geschossdecke muss innerhalb von zwei Jahren nach Eigentümerwechsel wärmegedämmt werden. Da würde ich wegen Ausbaufähigkeit die Dachdämmung bevorzugen, da muss man aber auch gleich das ganze Dach neu decken (Unterspannbahn). Das ist allerdings ein Posten den du auf einen Zeitpunkt schieben kannst wenn ihr schon drin wohnt, das hat wenig Einfluss auf den Rest der Wohnung.
Elektrik muss einmal im gesamten Haus neu, das fällt zwar unter "Bestand", ist aber aus Sicherheitsgründen nicht tragbar wenn du da mit deiner Familie einziehst. Danach kannst du auch alles neu verkleiden, verputzen, fliesen, malern...
Außendämmung ist bei dem Verbrauch schon Pflicht, da müssen dann auch die Fenster neu gemacht werden. Ich habe die aktuelle Regelung nicht exakt im Kopf, aber imho muss über einem bestimmten Altverbrauch bei einem Eigentümerwechsel auch die Außendämmung komplett neu.
Einzig die Gasheizung könnte bleiben, ich würde aber beim Umbau gleich eine Fußbodenheizung wegen möglicher zukünftiger Wärmepumpe einbauen lassen.

Meine Empfehlung geht (wenn Kauf) auch klar in Richtung "Komplettsanierung" oder gezielte (max. drei) Bauabschnitte. Die Bausubstanz ist zu alt für stückchenweise renovieren und die nötigen Eingriffe zu drastisch. Du willst auch nicht mit Kindern und Frau auf einer Dauerbaustelle wohnen. ;) Glaub mir, ich habe das als Kind miterlebt. Das ist die Hölle für eine Familie.
Ich ziehe mit meiner Familie nächstes Jahr auch um und vorher gibt es bei uns genau deswegen ebenfalls eine Grundsanierung aller notwendigen Bereiche.

Wenn ich so was kaufen würde:
1. Bauabschnitt: Innenausbau (Elektrik, Fenster, alles innen neu, Fußbodenheizung, etc...) Bei den Fenstern gleich die zukünftige Außendämmung berücksichtigen.
2. Bauabschnitt: Außendämmung, neuer Putz, etc...
3. Dach neu eindecken und dämmen, evtl. PV-Anlage berücksichtigen

Hat den Vorteil das man nach der Innenrenovierung schon mal drinnen wohnen kann, während die anderen Arbeiten keinen oder nur wenig Einfluss auf die Wohnqualität haben. Die beiden anderen Bauabschnitte sind dann halt gesetzlich zeitlich festgelegt wann du damit fertig sein musst.

E39Driver

2023-11-13, 16:12:16

/dev/NULL

2023-11-13, 16:41:25

Bist halt bei einzelnen Dingern schnell mit ner Menge Geld dabei.
Wenn Du Küche Bad machst willst Du ggf auch gleich die Rohre/Steigleitungen mitmachen -> Wandaufklopfen, neu Fliesen, weil nach 3 Jahren die neuen Fliesen runter weil die 60 Jahre alten Rohre verreckt sind ist auch doof.

Aussendämmung kostet ne Menge Holz, ebenso Dach.
Ob man das alles wirklich Jahre schiebt weil man dann grad wieder 25k gespart hat.. keine Ahnung. Gefühlt wäre man mit den Arbeiten vor 5 Jahren knapp 50% billiger gewesen (Inflation und so) keine Ahnung wie ist zukünftig wird. Billiger wirds eher nicht.

Beim Bausachverständigen aufpassen dass er nicht sagt: das Haus ist mindestens 300k wert oder die Verkäufer verärgern. wenn Du zu stark handelst sagen die vielleicht: warum den Querulant, wenn mir der andere den Preis direkt gibt.

Gute Lage, Ihr habt offensichtlich gutes Einkommen -> Schau nur zu das Dich deine Frau nicht nach 3 Jahren verläßt und das Haus behält ;-)

Crazy_Chris

2023-11-13, 17:29:30

Bei dem Eigenkapital ist es keine Option in der Gegend ein Grundstück zu kaufen und gleich neu zu bauen? Von der Beschreibung her frage ich mich schon ob sich eine umfassende Modernisierung überhaupt noch lohnt.

soLofox

2023-11-13, 18:11:51

Das ist eine Dauerbaustelle, die niemals fertig wird, aber Unmengen an Zeit, Nerven und Geld kosten wird.

Also quasi so wie ein Neubau :uhippie:

Also ehrlich, wenn ihr das Haus nicht nur wegen des Preises, sondern auch wegen der Lage und der Bauart/Aufteilung möchtet, dann kaufe es.

Die Heizung kannst du so übernehmen aus 2008. Fenster würde ich persönlich tauschen (kann man nach und nach Raum für Raum machen, habe ich auch so gemacht) und als aller erstes würde ich die Elektrik machen lassen. Denn das will man nicht, wenn man schon drin wohnt, glaube mir. Das macht viel Dreck und die Handwerker müssen überall hin in allen Räumen.

Wichtig ist, dass die Bude trocken und frei von Schimmel ist.

Oid

2023-11-13, 18:47:08

Nur mal ein paar Punkte auf was man typischerweise bei diesem Baujahr achten würde:
- Keller oft nicht abgedichtet
- Rost an Stahlträgern
- Korrosion bei Sanitär- und Heizungsinstallation
- Veraltete Elektroinstallation bzw. Absicherung
- Ungedämmte Geschossdecken und Dachstühle
- Fehlender Wärmeschutz an Außenwänden und Fenstern
- Fehlender Schallschutz (Türen, Treppen, Zwischenwände, ...)
- Asbest
- Teerhaltige Baustoffe
- Dämmungen aus lungengängigen Fasern
- Formaldehydvorkommen
- problematische Holzschutzmittel

redpanther

2023-11-13, 19:26:16

Fenster würde ich noch gut prüfen, in welchem Zustand die sind.
Alu Fenster sind ja eigentlich hochwertiger als Kunststoff.
Kommt natürlich drauf an ob die Dicht sind und welchen Wärmedurchlässigkeit sie haben.

Grundsätzlich kann man sehr viel Geld für Fenster ausgeben und dafür relativ wenig Isolations Gewinn bekommen.
Mehr bringt es meistens Dach und Wände oder auch Kellerdecke zu Isolieren.

Deathstalker

2023-11-13, 19:31:22

Sanitär- und Heizungsinstallation und Elektroinstallation sind die wichtigsten Punkte, beides muss am Besten vor Einzug gemacht werden. 51 wurden verzinkte Eisenrohre für Frischwasser benutzt. Abwasser gerne Tonrohre. Die verzinkten Eisenrohre sollten mittlerweile mehr als fertig sein. Kannst du einfach testen beim Wasser andrehen ob da erstmal braune Brühe rauskommt.

Elektro von 1951 ist auch übel. das isoliert man ruckzuck mit Daumen und Zeigefinger ab, weil alle Weichmacher schon längst raus sind.

Beides muss neu.
Asbest wurde 51 noch nicht verwendet, maximal bei Sanierungen. Leider war zwischen 70-80 in extrem vielen Dingen Asbest untergemischt, inklusive Fliesenkleber. Dafür gibt es aber Halbmasken beim sanieren als Privatmensch.
Dächer wurden 51 noch nicht gedämmt. Ist da überhaupt Dämmung drin im Dach? Vom Spitzboden mal in die Gefache runterschauen mit einer Taschenlampe.
Gutachter gleich den Dachstuhl prüfen lassen, in der Zeit wurden wirklich sehr erbärmliche Dachstühle gebaut die man häufig nicht mehr aufdoppeln kann, sondern komplett neu machen lassen muss. Ganz modernes Dach+Dachstuhl sind auch gerne 100k aufwärts.
Elektrik lassen grade Freunde machen, weil ich das nicht machen soll, 40k sind sie schon dabei.

Heizung ist das letzte was du tauschen musst. Heizung wird dem Haus angepasst und dem erreichten Dämmzustand. Hoffe du findest einen fähigen Energieberater. Bisher habe ich da nur viel Murks gesehen.

Philipus II

2023-11-13, 20:54:01

Die Elektrik zu erneuern halte ich für zwingend notwendig. In Anbetracht des Alters sind die Leitungen schlicht eine Gefahr. Nach 70 Jahren ist es wirklich an der Zeit, die Kabel zu erneuern. Eine Installation ohne Fehlerstromsschutzschalter hat ein stark erhöhtes Risiko von Personenschäden und ist vor allem mit Kindern einfach grober Unfug. Die angedachten 10-15k Euro sind weit zu niedrig angesetzt. Bei einer Sanierung im Bestand ergeben sich immer Zusatzkosten durch die notwendige Erneuerung von Wänden, ggf. auch Böden und Decken. Für einen Neubau würde das Budget passen.

Ich kann nur davon abraten, Innen an Abschnitten zu sanieren. Auf einer Baustelle zu wohnen ist eine enorme Belastung, vor allem mit Partnerin und Kindern. Praktisch solltest du alle Innen-Arbeiten vor dem EInzug abschließen. Dach, Solaranlage, Fasade, Garage, Hof, Garten etc. können aber problemlos warten, bis wieder Geld da ist.

Für Eigenleistung bieten sich Dämmung von Kellerdecke, oberster Geschossdecke, Entrümpelung und Teile des Abriss an. Auch da sollte man den Zeitaufwand aber nicht unterschätzen. Du arbeitest Vollzeit und hast Frau und Kinder - da wird in der Realität wenig Zeit sein.

Pinoccio

2023-11-13, 22:15:26

Mein Tipp: Abreißen und neu bauen oder sein lassen. Das mag für Renter, die es (seit 1951?) nicht anders kennen, hinnehmbar sein, aber nicht für jemanden, der da neu einzieht. Es sei denn, eure jetzige Wohnung ist in noch schlechterem Zustand.
Da musst du quasi alles machen (außer den Heizungskessel).
Die Elektrik zu erneuern halte ich für zwingend notwendig.Schon der Versuch, alle im Haushalt vorhandenen Elektrogeräte anzuschließen, dürfte da die Augen öffnen ...

mfg

Laz-Y

2023-11-13, 22:28:19

Hat man eine Möglichkeit, auf Asbest zu prüfen?
Wie findet man raus, ob Asbest verbaut wurde?

readonly

2023-11-13, 22:30:52

Sehe auch das größte Problem bei der Elektrik. Hab selbst ein Haus von 1861 gekauft, da wurden aber Ende der 90er,Strom, Wasser und Heizung neu gemacht. Leider damals noch ohne Fußbodenheizung, Rest ist aber in Ordnung.

Deathstalker

2023-11-13, 23:06:59

Hat man eine Möglichkeit, auf Asbest zu prüfen?
Wie findet man raus, ob Asbest verbaut wurde?

klar, kannst Materialproben nehmen und dann im Labor analysieren lassen. Bei positivem Ergebnis musst du in Schland eine Fachfirma das entsorgen lassen und darfst es nicht privat erledigen.

Deswegen macht das keiner, setzt sich, wenn er schlau ist, eine ordentliche Halbmaske mit Partikelfiltern auf und selber ran ans Werk.

https://de.wikipedia.org/wiki/Asbest
spring mal zum 20. Jh.

Timolol

2023-11-13, 23:09:11

So wie ich das lese ist bis auf die Heizung der letzte "Sanierungsstand" 70er Jahre. Also alles 50-72 Jahre alt.
Da muss man gar nicht lange überlegen. Da gehört alles rausgerissen, vor allem die alten morschen Wasserleitungen und zwar komplett. Das letzte was man will ist ein Wasserschaden. Die Elektrik gehört genauso kpl. neu gemacht. Geschweige denn die Dacheindeckung/Regenrinnen. Fenster, Rolläden, Türen. Und wenns so ist wie bei uns rings rum abdichten. Bei mir ist die Bude auch nass und schimmelig weils weder Drainage noch ne Abdichtung gibt. Einfach nur Erde gegen Mauerwerk geschmissen. Wenn da in Wand bohrst hat das ne Substanz wie Streuselkuchen.
Bei uns sind die Tonziegel 53Jahre. Das letzte mal war ich vor 5 Jahren oben. Und ja, die waren größtenteils schon arg bröselig. Die verzinkten Dachrinnen sind eigentlich komplett hinüber, bis auf das eine erneuerte Stück vor 6-8 Jahren.
30 Jahre halte ich für Blödsinn. Ausnahme war mein Garagendach. 40 Jahre alte Eternit runter und mit so Kunststoff Wellplatten neu eindecken lassen. Hielt genau 1 Jahr weils bei Sonneneinstrahlung weich wie Butter wurde und sich wie Folie über die Balken geschmiegt hat. Aber das war auch nur weil der Dachdecker ein DEPP war. Mit dem selbsteingedeckten Wellblech funzt das und läuft Ordnungsgemäß ab. Auch hier, das letzte was man will ist nen Wasserschaden im Gebälk.

Ich würd mir da nen Architekt nehmen der das ganze besser einschätzen kann.

AtTheDriveIn

2023-11-14, 06:03:13

Mein Bruder hat ähnliches gekauft. Er und seine Frau sind allerdings vom Fach und wussten was sie tun. Das Haus wurde kernsaniert in Eigenregie.

Geht alles, aber 1 Jahr Arbeit ohne Ende und viele Kompromisse. Das Haus ist halt noch immer alt, Raumaufteilung etc. hat man damals anders gemacht, Optik ist auch nicht der Hit, Garage passt ein modernes Auto kaum rein.

Ich glaube das war auch so ein "Wenn nicht jetzt wann dann" Moment. Ob sie es so nochmal machen würden bezweifle ich.

Dein Plan da einzuziehen, alles nach und nach zu machen halte ich für naiv.

Persönlich würde ich die Finger davon lassen. Nur Abriss und neu.

Sardaukar.nsn

2023-11-14, 07:52:18

Ich sehe das alles nicht so dramatisch, wohne aber auch mit drei Kindern in einem Haus Bj 1923. Vieles hört sich doch mal ganz vernünftig an. Die größte Wirkung wirst du wohl beim Dach haben. Also Dämmung und neu eindecken. Falls danach eine PV in Frage kommt, bekommst du eh neue Elektrik/Zählerkasten/Sicherungen usw. Fenster würde ich prüfen lassen, eventuell Dichtungen erneuern, Alu muss nicht verkehrt sein. Im Keller habe ich bei mir eine sog. Taupunktlüftung die sehr gut funktioniert.

Deathstalker

2023-11-14, 08:06:47

Ich sehe das alles nicht so dramatisch, wohne aber auch mit drei Kindern in einem Haus Bj 1923.

Genau das wenn man selber Hand anlegen kann. Bist du Influenzer oder anderweitig nicht begabt mit deinen Händen und deinem Kopf umzugehen, dann wird es richtig teuer. Dann können dir auch schlechte Handwerker das Blaue vom Himmel schnacken ohne das du es merkst.

Ansonsten Haustechnikforum statt 3d Center.

soLofox

2023-11-14, 10:04:50

Ansonsten Haustechnikforum statt 3d Center.

+1

Du hast hier vermutlich alles vertreten. Vom Handwerker/ambitionierten Heimwerker bis hin zum Influenzer, der nicht Mal eine Lampe alleine aufhängen kann. Dementsprechend bekommst du Meinungen von "Lass es bloß sein" bis "Alles kein Ding".

Wenn dein Gefühl passt, macht es.

Argo Zero

2023-11-14, 10:26:41

Hatte mal ein Haus aus den 70ern.
Der Käufer hat erstmal eine Kernsanierung machen müssen. Heißt nochmal ca. 250T EUR reingesteckt. Die Leitungen mussten einfach alle neu gemacht werden inkl. Fenster und Haustür.

Von daher kann ich nur unterstreichen, was Timolol gesagt hat. Da muss erstmal alles neu gemacht werden.

Heißt, ich würde mal grob mit 600k kalkulieren. Beim Angebotspreis von 300k haste auch noch Notar etc. mit bei.
Die Frage ist, ob man für das Geld nicht was neueres, besseres bekommt.

Palpatin

2023-11-14, 16:20:22

Surrogat

2023-11-14, 16:27:20

Mein Rat wenn du dich nicht hoch verschulden willst: Kauf dir für ca 150k ein Grundstück. Dann für ca 150k-200k ein kleines Fertighaus hinstellen lassen und kalkulier noch ca 50k für die Einrichtung. In Summe kommst du da mit ca 350k-400k hin. Das sollte mit einem Kredit den du in 5-10 Jahren abbezahlt hast machbar sein.

Eigentlich keine schlechte Idee, nur gefiel dem TS ja ausgerechnet die Lage so gut dort. Das bringt mich auf eine andere Idee, wie wäre es wenn er das Haus kauft, abreißt und dann ein Fertighaus ohne Keller, dafür mit mehr Grundfläche auf das Grundstück baut. Alle Vorteile vereint und keinerlei Sanierungsbedarf, Fertighaus geht auch relativ schnell aufzubauen, sofern kein keller erforderlich ist.
Müsste halt nur schaun ob die Stadt das mitmacht und den Bauantrag durchwinkt, die stellen sich manchmal etwas, nett gesagt, bürokratisch an, bei uns war das auch so ein Spielchen.....

Zugegeben sind 250K nicht billig für 350qm, aber wir sind heute halt in einem Verkäufermarkt, ich hab damals meine >500qm noch für schlappe 70K bekommen weils ein Notverkauf war und die Tochter der Eigentümerin das Geld dringendst fürs Altenheim brauchte ;D

The_Invisible

2023-11-14, 16:31:02

Florida Man

2023-11-14, 16:44:52

Du wirst sehr wahrscheinlich Asbest finden. Und zwar an den unmöglichsten Stellen.

Andre

2023-11-14, 17:22:13

- und ansonsten eben Jahr für Jahr modernisieren der Dringlichkeit nach. Angefangen mit moderner Küche, Erneuerung der 70er Jahre Bäder, Fassadendämmung und mittelfristig Ausbau des Dachstuhls + PV

Also in den nächsten Jahren eine Dauerbaustelle. Zu den Badsanierungen kommen wahrscheinlich Erneuerung der Wasserleitungen, ggfls. auch bei der neuen Küche. Und das während du in dem Haus wohnst. Würde ich mir gut überlegen. Nicht nur der Staub und der Lärm, auch die eingeschränkte Funktion musst du bedenken. Und das mit Kindern!
Dazu hast du keine Garantie, dass das mit den Handwerkern glatt läuft. Wir hatten auch immer wieder Verschiebungen und andere Unzulänglichkeiten. Bekannte von uns warten seit 4 Monaten auf ein neues Dach, aber durch das Wetter keine Chance. Und alle anderen Arbeiten im Haus hängen deswegen hintendran.
Ich würde mindestens Elektrik und Wasserleitungen und eigentlich auch das Dach direkt am Anfang machen und die Bäder auch. Das macht unfassbar viel Dreck im ganzen Haus, wenn man das machen muss, während man drin wohnt.
Bedenken auch, dass dein Plan durch andere notwendige Reparaturen ins Wanken kommen kann. Bei einem Haus ist immer etwas zu tun und das Budget geht gerade heute bei den Material- und Handwerkerpreisen schnell zu Ende.

Argo Zero

2023-11-14, 18:01:56

Also in den nächsten Jahren eine Dauerbaustelle. Zu den Badsanierungen kommen wahrscheinlich Erneuerung der Wasserleitungen, ggfls. auch bei der neuen Küche. Und das während du in dem Haus wohnst. Würde ich mir gut überlegen. Nicht nur der Staub und der Lärm, auch die eingeschränkte Funktion musst du bedenken. Und das mit Kindern!
Dazu hast du keine Garantie, dass das mit den Handwerkern glatt läuft. Wir hatten auch immer wieder Verschiebungen und andere Unzulänglichkeiten. Bekannte von uns warten seit 4 Monaten auf ein neues Dach, aber durch das Wetter keine Chance. Und alle anderen Arbeiten im Haus hängen deswegen hintendran.
Ich würde mindestens Elektrik und Wasserleitungen und eigentlich auch das Dach direkt am Anfang machen und die Bäder auch. Das macht unfassbar viel Dreck im ganzen Haus, wenn man das machen muss, während man drin wohnt.
Bedenken auch, dass dein Plan durch andere notwendige Reparaturen ins Wanken kommen kann. Bei einem Haus ist immer etwas zu tun und das Budget geht gerade heute bei den Material- und Handwerkerpreisen schnell zu Ende.

Die Handwerker der oben angesprochenen Kernsanierung haben sofort gesagt "auf keinen Fall wohnt ihr in der Zeit da drin" als er gehört hat, dass auch Kinder mit dabei sind.
Der ganze Staub etc. ist auch nicht gesund. Die müssen ja selbst teilweise Masken tragen, weil du sonst verreckst bei dem ganzen Schmodder in der Luft.
Wenn dann vorher alles machen lassen bevor man einzieht.

Yggdrasill

2023-11-14, 18:34:17

Du wirst sehr wahrscheinlich Asbest finden. Und zwar an den unmöglichsten Stellen.

Das schlimme sind die Stellen und Stoffe denen man den Asbestgehalt gar nicht ansieht oder als Laie vermutet dass da was drin sein könnte. Am besten da einen spezialisierten Sachverständigen hinzunehmen, und wenn da Asbest in der Bude steckt sollte man ganz dringend die Finger davon lassen.

@E39Driver
Ansonsten kann ich es auch nur noch mal bekräftigen: erst der vollständige Innenausbau, dann einziehen. Mach bitte nicht den Fehler, nach und nach sanieren zu wollen. Ganz besonders nicht wenn ihr demnächst einen Säugling an der Backe habt. Das wird extrem stressig für alle Beteiligten. Im schlimmsten Fall zerbricht deine Familie daran, dann hast du auch nichts gekonnt. Falls deine Frau die treibende Kraft hinter dem Hauskauf sein sollte: auf jeden Fall reden, reden, reden. Macht euch mal einen ruhigen Abend und stellt euch den schlimmsten Fall vor: Haus unfertig, Dauerstress weil das neue Kind ausgesprochen unausgeglichen ist und schlecht schläft und kein Geld, Zeit oder Handwerker für den weiteren Ausbau da ist. Schreibt auf wie lange ihr mit provisorischen Räumen (Küche, Bad, Wohnstube, etc.) leben könntet. Macht das aufschreiben verdeckt damit ihr seht wie wichtig den anderen bestimmte Dinge sind. Ihr werdet sehr wahrscheinlich stark auf Handwerker angewiesen sein, rechnet wir schon beschrieben mit langen Wartezeiten oder Unterbrechungen. Haltet ihr das wirklich als Familie mit dem ganzen Dreck aus? Schaffst du es deine Ausbauten so zu planen das man wirklich Raum für Raum machen kann? Das ist nämlich gar nicht so einfach wenn man alles neu machen muss. Es sind dann meistens mehrere Räume auf einmal betroffen.
Ich kann aus Erfahrung nur davon abraten.

Surrogat

2023-11-14, 19:38:27

Das schlimme sind die Stellen und Stoffe denen man den Asbestgehalt gar nicht ansieht oder als Laie vermutet dass da was drin sein könnte. Am besten da einen spezialisierten Sachverständigen hinzunehmen, und wenn da Asbest in der Bude steckt sollte man ganz dringend die Finger davon lassen.

Solange das enthaltende Material in einem Stück bzw. versiegelt ist, sollte die Gefahr nicht so groß sein, nur wenn die Fasern daraus freikommen...rennt man besser

Wir hatten mal ein Ferienhäuschen auf Mallorca gemietet, die hatten das Vordach mit Eternitschindeln gedeckt, hab ich gleich erkannt, da wurde mir auch bissl anders, aber die Schindeln waren soweit optisch einwandfrei, daher für die Woche urlaub halt da gewohnt, was willste machen...

Timolol

2023-11-14, 19:45:29

Heißt, ich würde mal grob mit 600k kalkulieren. Beim Angebotspreis von 300k haste auch noch Notar etc. mit bei.
Die Frage ist, ob man für das Geld nicht was neueres, besseres bekommt.

Genau. Kaufpreis mind. nochmal reinstecken. Einziehen und dann sanieren ist schlicht und ergreifend DUMM. Haste alles vollstehen mit Möbeln und Hausrat. Wie will man da sanieren? Unnötig viel zusätzliche Arbeit und unterm Strich aufwendiger und durch Stückelei teurer. Mal abgesehen davon ist das kein Leben...

Timolol

2023-11-14, 19:53:06

und wenn da Asbest in der Bude steckt sollte man ganz dringend die Finger davon lassen.

Spinnt hier doch nicht alle rum!!! Asbest war früher für die Fabrikarbeiter gefährlich welche Tag täglich mit dem Staub in Kontakt kamen. Oder halt die Handwerker welche das aufm Bau ohne Maske mit der Flex geschnitten haben.
Ungesund wirds nur wenn du das ohne Maske kleinklopfen, schleifen etc. tust.
Ansonsten lässt sich das Zeug recht gefahrlos händeln.
Macht euch bitte mal schlau. Völlig idiotische Hysterie hier von einigen.
Und bei so alten Hütten ist fast überall Asbest. Absolut nix wildes beim normalen Umgang damit.

Yggdrasill

2023-11-14, 19:54:44

Solange das enthaltende Material in einem Stück bzw. versiegelt ist, sollte die Gefahr nicht so groß sein, nur wenn die Fasern daraus freikommen...rennt man besser.
...
Mit anschließenden Bauarbeiten ist halt immer mit Freisetzung zu rechnen. Und wenn es an einer Stelle vorhanden ist, muss man praktisch überall damit rechnen, auch wenn man es noch nicht gesehen/gefunden hat. Dann ist es besser das Haus nicht zu kaufen.
Mein Opa hat seine Schuppen/Garage auch mit Wellasbest gedeckt. Zum Glück ist das die einzige Stelle wo bei mir Asbest verbaut ist, der Rest vom Haus wurde erst nach der Wende von 1930 auf halbwegs aktuellen Standard gebracht. Und das ist schon ärgerlich genug...

Butter

2023-11-14, 20:01:00

Yggdrasill

2023-11-14, 20:07:17

Spinnt hier doch nicht alle rum!!! Asbest war früher für die Fabrikarbeiter gefährlich welche Tag täglich mit dem Staub in Kontakt kamen. Oder halt die Handwerker welche das aufm Bau ohne Maske mit der Flex geschnitten haben.
Ungesund wirds nur wenn du das ohne Maske kleinklopfen, schleifen etc. tust.
Ansonsten lässt sich das Zeug recht gefahrlos händeln.
Macht euch bitte mal schlau. Völlig idiotische Hysterie hier von einigen.
Und bei so alten Hütten ist fast überall Asbest. Absolut nix wildes beim normalen Umgang damit.
Na, dann viel Spaß mit so einer Bude. Ganz besonders wenn du renovierst während die Familie drin wohnt. Die Vorschriften für die Behandlung von Asbest beim Abbau und entsorgen hat sich bestimmt jemand auch nur aus Spaß ausgedacht. So wie das Verbot sicherlich auch nur zufällig zustande kam.

Wenn man so ein Haus kauft, ist JEDE Umbaumaßnahme unter entsprechenden Vorsichtsbedingungen durchzuführen. Weil hat alles mögliche damit belastet sein kann. Dann musst du sicherstellen dass du den gesamten entstehenden Staub beseitigst, bevor ihn deine Familie einatmen kann. Viel Spaß. Ich würde mir das nicht antun, aber manche Leute haben halt eine masochistische Ader.

Palpatin

2023-11-14, 20:21:51

Zugegeben sind 250K nicht billig für 350qm, aber wir sind heute halt in einem Verkäufermarkt, ich hab damals meine >500qm noch für schlappe 70K bekommen weils ein Notverkauf war und die Tochter der Eigentümerin das Geld dringendst fürs Altenheim brauchte ;D
Er schreibt ja das der Grund ca 150-200k Wert ist, das wären ca 500€ pro m². Zu den 250k kommen ja noch Notar und Abriss hinzu, geht dann schnell Richtung 300k was dann ca 800-850€ pro m². Da vielleicht doch lieber ein unbebautes in einem neuen Siedlungsgebiet suchen.

Timolol

2023-11-14, 20:24:22

Na, dann viel Spaß mit so einer Bude. Ganz besonders wenn du renovierst während die Familie drin wohnt. Die Vorschriften für die Behandlung von Asbest beim Abbau und entsorgen hat sich bestimmt jemand auch nur aus Spaß ausgedacht. So wie das Verbot sicherlich auch nur zufällig zustande kam.

Wenn man so ein Haus kauft, ist JEDE Umbaumaßnahme unter entsprechenden Vorsichtsbedingungen durchzuführen. Weil hat alles mögliche damit belastet sein kann. Dann musst du sicherstellen dass du den gesamten entstehenden Staub beseitigst, bevor ihn deine Familie einatmen kann. Viel Spaß. Ich würde mir das nicht antun, aber manche Leute haben halt eine masochistische Ader.

Aufm Dorf klopft man den klein und nutzt den zum Verfüllen der Einfahrt.
Hypochonder... Komm mal in der Realität an. Bitte! Asbest ist ein super Werkstoff wenn man ihn richtig handhabt.

Natürlich lässt man Kinder nicht im Asbeststaub spielen. Oder allgemein, Baustaub. Logisch oder?

Yggdrasill

2023-11-14, 20:39:21

Aufm Dorf klopft man den klein und nutzt den zum Verfüllen der Einfahrt.
Hypochonder... Komm mal in der Realität an. Bitte! Asbest ist ein super Werkstoff wenn man ihn richtig handhabt.

Natürlich lässt man Kinder nicht im Asbeststaub spielen. Oder allgemein, Baustaub. Logisch oder?

Ach, so einer bist du. Ich sag jetzt besser nicht was ich von Typen wie dir halte, sonst kassiere ich die erste Sperre hier überhaupt.

Die "ich vergrabe meinen Müll illegal und lasse es die nächsten Generationen ausbaden"-Fraktion habe ich gründlich gefressen. Asbest ist im übrigen, trotz das es ein "super Werkstoff" ist, verboten. Merkste was?

Timolol

2023-11-14, 20:47:47

Asbest ist im übrigen, trotz das es ein "super Werkstoff" ist, verboten. Merkste was?

Sag das mal den Illegalen Pflanzkübeln meiner Mutter! Oder dem Illegalen Garagendach meiner Nachbarin :freak:.
Der Tod lauert überall versteckt...
Oder noch viel schlimmer die Illegalen Asbesthaltigen Bremsbeläge auf so manchem Oldtimer. Oh mann! Das Atmest du ein und merkst gar nix davon.

Langlay

2023-11-14, 20:51:39

Oder noch viel schlimmer die Illegalen Asbesthaltigen Bremsbeläge auf so manchem Oldtimer.

Wer kennt sie nicht, die Vertreter die 10'000de km im Jahr fahren im Oldtimer mit 40 Jahre alten Bremsbelegen.

interzone

2023-11-14, 21:14:55

also ich weiß nicht, Haus mit Grundstück kaufen, um das dann abzureißen?
So etwas kann man machen, wenn das Grundstück in München liegt, oder man die Kohle hat, sich da mal eben einen Palast hinrotzen zu lassen.

Wenn dem Threadersteller das Haus gefällt, und er keine Probleme damit mit den typischen Problemen alter Bausubstanz hat, dann würde ich vor dem Einzug noch die Elektrik machen lassen, und dann mal sehen bzw. nach und nach renovieren.

Aber Ungemach kommt nicht nur von den Grünen, sondern vor allem von der EU - da sind ein paar unschöne Sachen zur Energieeffizienz in der Pipe.

Timolol

2023-11-14, 21:29:52

also ich weiß nicht, Haus mit Grundstück kaufen, um das dann abzureißen?

Warum? Ne Kernsanierung heist alles RÜCKBAUEN ums dann wieder AUFZUBAUEN. Kann teurer kommen und anstrengender sein.
Würd ich auch nur machen wenn einem die Architektur gefällt.
Aber die typischen "Hitlerhäuschen" aus der Nachkriegszeit sind in der Regel weder besonders schön noch extrem hochwertig gebaut.

Mein Nachbar verkauft seins grad auch "wieder". BJ 58 Teilsaniert. Da hängen halt auch noch die ersten Fenster drin und ist noch das erste Dach. Das Plaste-Dach vom Carport ist durchgebrochen.

https://www.kleinanzeigen.de/s-anzeige/freistehendes-einfamilienhaus-ortsrandlage-schornbach/2590878774-208-8415 Das sind so die typischen Preise bei uns. äußerer Speckgürtel um Stuttgart.

Sardaukar.nsn

2023-11-14, 21:54:06

also ich weiß nicht, Haus mit Grundstück kaufen, um das dann abzureißen?
So etwas kann man machen, wenn das Grundstück in München liegt, oder man die Kohle hat, sich da mal eben einen Palast hinrotzen zu lassen.

Wenn dem Threadersteller das Haus gefällt, und er keine Probleme damit mit den typischen Problemen alter Bausubstanz hat, dann würde ich vor dem Einzug noch die Elektrik machen lassen, und dann mal sehen bzw. nach und nach renovieren.

Sehe ich auch ganz ähnlich, aber da gehen die Erfahrungen und Meinungen sicher weit auseinander.
Es wird sicher auch nicht jeder mit älteren oder historischen Fahrzeugen und Möbeln glücklich. Muss ja auch nicht ;)

Florida Man

2023-11-15, 23:13:34

Solange das enthaltende Material in einem Stück bzw. versiegelt ist, sollte die Gefahr nicht so groß sein, nur wenn die Fasern daraus freikommen...rennt man besser

Wir hatten mal ein Ferienhäuschen auf Mallorca gemietet, die hatten das Vordach mit Eternitschindeln gedeckt, hab ich gleich erkannt, da wurde mir auch bissl anders, aber die Schindeln waren soweit optisch einwandfrei, daher für die Woche urlaub halt da gewohnt, was willste machen...
In einem Haus aus dieser Zeit wirst Du möglicherweise überall Asbest finden: Fliesenkleber, Fugenmörtel, Fensterdichtungen, Dämmstoffe, Ioslationsmaterial, im und unter'm Bodenbelag, an 100 weiteren Stellen. Es kann gut sein, dass bei jedem Schritt auf dem Flur 10 Mio Fasern aufgewirbelt werden.

Deathstalker

2023-11-15, 23:37:36

Spinnt hier doch nicht alle rum!!!
Ansonsten lässt sich das Zeug recht gefahrlos händeln.
Macht euch bitte mal schlau. Völlig idiotische Hysterie hier von einigen.
Und bei so alten Hütten ist fast überall Asbest. Absolut nix wildes beim normalen Umgang damit.
Genau das. Locker durch die Hose atmen.
Asbestose bekommt niemand der mal kurz damit hantiert.

Na, dann viel Spaß mit so einer Bude. Ganz besonders wenn du renovierst während die Familie drin wohnt. Die Vorschriften für die Behandlung von Asbest beim Abbau und entsorgen hat sich bestimmt jemand auch nur aus Spaß ausgedacht. So wie das Verbot sicherlich auch nur zufällig zustande kam.

Wenn man so ein Haus kauft, ist JEDE Umbaumaßnahme unter entsprechenden Vorsichtsbedingungen durchzuführen. Weil hat alles mögliche damit belastet sein kann. Dann musst du sicherstellen dass du den gesamten entstehenden Staub beseitigst, bevor ihn deine Familie einatmen kann. Viel Spaß. Ich würde mir das nicht antun, aber manche Leute haben halt eine masochistische Ader.

Ja, total schwierig mit Staub umzugehen, wie macht man das nur?
Maske auf, nicht die lächerlichen Corona Lappen oder KN95 aus dem Baumarkt. Dräger Explorer mit P3 Filter und gut. Jeder Supermarkt hat regelmäßig die Türsiegel mit Reißverschluss im Angebot. Da kannst schön bequem Zimmer für Zimmer machen. Staub fegst du erst zusammen und dann ab in den Müllbeutel. Rest mit Industriestaubsauger im Zimmer. Zum Schluss feucht wischen.
Manche stellen sich hier aber auch an. Was passiert erst, wenn einige hier Rauch vom Lagerfeuer einatmen.

Palpatin

2023-11-16, 00:17:42

Mein Nachbar verkauft seins grad auch "wieder". BJ 58 Teilsaniert. Da hängen halt auch noch die ersten Fenster drin und ist noch das erste Dach. Das Plaste-Dach vom Carport ist durchgebrochen.

Wobei 58 und 51 ein großer Unterschied ist.
51 ist ein Nachkriegshäuschen da waren Baustoffe noch super knapp, da wurde gespart was geht und alles sehr billig mit billigsten Baustoffen gemacht. Auch Holz war super knapp und es wurde sehr billiges verwendet. Echt ein Wunder das der Dachstuhl noch Orginal ist. Aber auch ein Vorteil Aspest, Ölfarben usw. eher unwahrscheinlich.
58 ist ein Wirtschaftswunderhäuschen, da lief die Bauwirtschaft auf Hochtouren und es wurde wieder deutlich langlebiger und Hochwertiger gebaut auch viele neue z.T. Giftige Baustoffe. Gespart wurde natürlich auch noch weil man es gewohnt war, aber halt nicht mehr so ganz extrem.

Anadur

2023-11-16, 21:35:12

Danke für die Einschätzungen und Gedankengänge, ist durchaus hilfreich. Das Grundstück ist rund 350qm groß. Mit dem runden Daumen kalkuliert würde ich es irgendwo zwischen 150k bis 200k Wert kalkulieren. Die Argumentation das man aktuell bei solchen Altbauten nur den Grundstückswert veranschlagen soll, hab ich schon öfters gehört. Sehe ich aber nicht komplett so. Wir haben eine wachsende Bevölkerung, der Neubau ist quasi zum erliegen gekommen und die Mieten werden perspektivisch deutlich anziehen. Es wird also immer ein gewisser Nachfragedruck vorhanden sein. Auch wenn die Angebotspreise sich immer noch nicht an das jetzige Zinsniveau angepasst haben.

Mietwohnung ist auch so eine Sache. Ich schätze zwar die Flexibilität. Aber mit zukünftig 2 Kleinkindern und 2 Leuten im HomeOffice wird die aktuelle 4-Zimmerwohnung zu klein. Einen Markt für verfügbare 5-Zimmerwohnungen gibt es bei uns quasi nicht. Außer man flüchtet ins Luxussegment, wo man dann aber auch bei 2k warm im Monat liegt. Könnten wir uns zwar leisten. Aber irgendwie tut der Gedanke auch weh soviel Geld in eine Miete zu stecken, wenn man auch Schuldenfrei im eigenen Haus wohnen kann und jeden zusätzlich angesparten Euro in dessen Verbesserung investieren kann.

So langsam ergibt sich ein Plan vor meinen Augen.
- mit Bausachverständigen nochmal rein und bewerten lassen
- wenn kein KO Kriterium vorliegt dann kaufen mit dem Versuch nochmal etwas nachzuverhandeln
- Vor Einzug wirklich nur das notwendigste machen. Die Elektrik sollte wohl gemacht werden und die Alufenster gegen Kunststofffenster tauschen
- grobe Kalkulation: Elektrik 10 bis 15k, neue Fenster 25k, Kellerdecken- und Dachbodendämmung 2k. Ansonsten möglichst as-is Übernahme. Der Rest ist Kleinkram wie neue Bodenbelege und Tapeten. Für letzteres reicht mein handwerkliches Geschick auch aus
- Das Dach, sofern trocken, scheint ja nicht dringend zu sein. Was gut ist da größerer Kostenblock. Heizung was mir erst Angst gemacht hat, scheint ja auch kein Problem zu sein
- und ansonsten eben Jahr für Jahr modernisieren der Dringlichkeit nach. Angefangen mit moderner Küche, Erneuerung der 70er Jahre Bäder, Fassadendämmung und mittelfristig Ausbau des Dachstuhls + PV
- aktuell noch zur Miete wohnend erreichen wir ohne große Anstrengung eine Sparquote von etwa 25k im Jahr. Kann dies so beibehalten werden, hätten wir das Haus wohl in ein paar Jahren durch saniert und dies ohne teures Fremdkapital aufnehmen zu müssen
- ein Pluspunkt ist halt die gute Lage. Kindergarten, Supermarkt und "Stadtzentrum" in 5 Minuten Fußweg Entfernung und dennoch im Grünen

Denke in Summe wird sich das rechnen

Du hast dich also eigentlich schon entschieden, willst hier also eigentlich nur hören, dass das doch eine tolle Idee ist. Sorry, ist es nicht. Das fängt mit der Größe des Grundstücks an und hört mit dem Plan einzuziehen vor der Renovierung auf.

Grundstücksgröße: Unter 400 bei einem Einzelhaus ist zu klein. Im Doppelhaus oder Reiheneckhaus ist das ja noch vollkommen okay, aber so hast du einen Grünstreifen ums Haus und sonst nix. Ich bin jetzt auch kein Freund der 2000m² Grundstücke, die meine Eltern und die Eltern meiner Kindesfreunde noch hatten. Aber so ein wenig Platz will man ja dann für die eigenen Kinder doch haben. Also wenn man schon ein Haus hat.

Das Haus: Ist eine Bruchbude. Die halbwegs aktuelle (obwohl die ja auch schon wieder 15! Jahre alt ist) Heizung rettet das auch nicht. Da irgendwas klein klein anzufassen, weil man schon drin wohnen will... vergiss es. Aber lass uns wenigstens Teilhaben und melde dich bei RTL2 (https://www.rtl2.de/sendungen/die-schnaeppchenhaeuser-der-traum-vom-eigenheim)

Meine Empfehlung: Also wenn du unbedingt das Grundstück haben willst, weil die Lage so toll ist und das preislich für die 250k passt bzw. dem realen Marktwert entspricht, dann kannst du das kaufen. Das Haus reißt du bis auf den Keller ab, zumindest sofern der Keller noch in Ordnung ist, und baust darauf das Haus wieder auf. Die Außenmauern und den Dachstuhl, wenn die noch in Ordnung sind, kannst du auch stehen lassen, aber innen muss alles raus.

Such dir auf jeden Fall spezialisierte Fachleute dafür. Im Zweifel einfach ins Auto setzen und die Gegend abfahren, bis du ein entsprechendes Bauprojekt gefunden hast und dann durchfragen. Ich schätze mit Kosten in Höhe von ~250 bis 400k, je nach eigenen Wünschen. Dann hast du allerdings ein modernen Haus und die nächsten ~25 Jahre Ruhe.

E39Driver

2023-11-17, 09:51:17

Das Thema hat sich von selbst erledigt. Verkäufer hat jemanden gefunden der näher an seinem Angebotspreis lag und nachträglich hochbieten lassen werde ich mich aus Prinzip nicht.

Aber interessant wie kontrovers die Meinungen zur älterer Bausubstanz auseinander gehen. Mir ging es hauptsächlich um die gesetzliche Unsicherheit wegen des undurchsichtigen Heizungs- und Sanierungsgesetzes. Das scheint ja aber in Summe doch entspannter zu sein wenn die Gasheizung drin bleiben darf, Verbrauch ist mir wayne. Den Rest hätte ich pragmatisch gesehen, solange alles Trocken und das Dach dicht ist, besteht doch kein Bedarf hier unbedingt alles direkt erneuern zu müssen.

Ich bin selbst in einem EFH Bj. 53 aufgewachsen, meine Eltern wohnen bis heute darin. Ein super gemütliches Haus in das ich bei Einzug bis auf einmal Wände streichen und Bodenbelag erneuern nichts dran mache würde. Alles ist trocken, was die Hauptsache ist. Klar die Elektrik ist alt. Hat man als Kind aber auch überlebt, dafür gibt es eben Kindersicherungen für Steckdosen. Man lernte auch nie die Waschmaschine + Spülmaschine gleichzeitig anzuschalten, da sonst die Sicherung kommt. Der Rest ist in den letzten Jahrzehnten mit sparsameren Staubsaugern und vor allem LED Lampen besser geworden. Reparaturen in den letzten 10 Jahren am Haus hatten meine Eltern genau 2 Stück gehabt. Einen selbst verursachten Rohrbruch und einmal ein paar Dachziegel sind bei Sturm geflogen. Das war alles. Ansonsten die Garage müsste man mal erneuern. Von der Größe her ist die noch für einen VW Käfer ausgelegt, ein modernes Auto passt nicht rein. Ansonsten aber alles Top

Deathstalker

2023-11-17, 10:20:36

Ich bin selbst in einem EFH Bj. 53 aufgewachsen, meine Eltern wohnen bis heute darin. Ein super gemütliches Haus... Ansonsten aber alles Top

Vielleicht fehlt dir auch einfach der Vergleich zu einem modernen Haus?
Ich kenne natürlich auch alte Häuser. Ja, sind ganz nett, aber ein modernes Haus...
Ist halt wie Doom 1 auf einem 586 gegen das aktuelle Doom auf einem aktuellen Rechner. Beides kann Spaß machen.
Wenn dir aber irgendwas am alten Rechner abraucht, dann musst du halt wechseln und das wird dann vielleicht etwas umfangreicher.

Elektrik widerspreche ich dir. Google mal wie oft eine defekte Elektrik zu einem Hausbrand führt, das ist es einfach nicht wert. Und auf FI verzichten, weil man hat es halt als Kind überlebt....naja. Genau dafür gibt es ja Gesetze die dich in eine Sanierungspflicht, wenigstens bei der Elektrik, zwingt bei Hauserwerb. Ich würde daran nicht sparen.
Ähnliches bei den Wasserrohren, Statistik sagt dir wann du tauschen solltest. Nach 40 Jahren nimmt das doch drastisch zu und wenn es "plötzlich" von der Decke tropft oder dir der Schimmel vom Boden die Wände hochzieht, dann macht das einfach keinen Spaß mehr. Kenne ich alles von alten Häusern, inklusive Abtrag der neuen schicken Fliesen und Löcher in den Estrich bohren um trockene Luft einzublasen. Da wohnst dann plötzlich wochenlang auf einer Baustelle.

Ich möchte jedenfalls meine warmen Wände und Komplettdämmung des Hauses nicht mehr missen, genausowenig wie die zentrale Lüftungsanlage. Keine Zugluft, gleichbleibende Innentemperatur und alles schön trocken. Im Sommer schön kühl.

Wenn dir Wohnqualität egal ist, dann vielleicht einfach nur ein Grundstück holen und dort ein Tiny Haus oder 5 Asylantencontainer hinstellen?

Florida Man

2023-11-17, 10:28:57

Elektrik ist Brandursache Nr. 1 und Asbest ist die größte Industriekatastrophe der Geschichte. Sei Dankbar, dass es finanziell nicht für den giftigen Schrotthaufen gereicht hat.

T86

2023-11-17, 10:35:28

So ne Bude kauft man eh nur wenn man keine Auswahl hat

Ich hab ein Haus von 54… seit 2019 am sanieren. Kein Ende in Sicht.
Das muss man halt auch wollen.
Dämmpflicht fürs Dach ist ein Punkt… Heizung muss Brennwert sein sonst tauschen.

Ich hatte noch 10 Jahre leerstand :ulol: im Garten war ein 30 Tonnen Liebherr Bagger in Brombeer ranken versteckt. - guckte nur der Arm raus…

Pflegezustand ist vollkommen egal bei den Buden muss man halt viel machen und die Baujahres typischen Eigenarten bekommt man nicht korrigiert.
Zb keine bodenplatte… der Keller ist halt noch Vorkriegszeit typisch bei den 50er Jahre Hausern.
Gitter armierungen im Beton gibts auch keine… ich hab Zechenbahnschienen im Beton.
Steinholz Estrich im ersten og und Aschebeton Estrich im EG ist auch mehr trittschall als ein moderner entkoppelter Aufbau. Eig muss sowas auch raus.

Wir haben jede Leitung jedes Rohr erneuert. Fenster kommen auch bald - von 88 Doppel Verglasung - ok mehr nicht
Ausgeschachtet und Keller von außen abgedichtet und den außen Bereich vom Urwald in Garten verwandelt - 1500 Quadratmeter… es wird langsam.

Aber ein altes Haus kostet viel Nerven und Geld… das muss man vorher einfach wissen

Asbest ist bis in die 90er verbaut worden. Das ist einfach das kleinste Problem an einem Haus.
Die Panikmache und die Theorie haben einfach mit der Praxis auf der Baustelle nichts zu tun.
In fast jedem Kleber war Asbest… Faserzement schneiden ist immer ungesund - egal ob Asbest enthalten oder nicht.
Deswegen spielt es keine Rolle.
Nassmachen und beim Schutt aufpassen das nix staubt.
Maske tragen ist eh zu empfehlen- bei allen stäuben

E39Driver

2023-11-17, 10:42:43

Vielleicht fehlt dir auch einfach der Vergleich zu einem modernen Haus?
Ich kenne natürlich auch alte Häuser. Ja, sind ganz nett, aber ein modernes Haus...
...
Wenn dir Wohnqualität egal ist, dann vielleicht einfach nur ein Grundstück holen und dort ein Tiny Haus oder 5 Asylantencontainer hinstellen?

Ja da wirst du Recht haben. Mir fehlt tatsächlich der Vergleich zu einem modernen Neubau Haus und was man nicht kennt, kann man auch nicht vermissen.

Tiny-Haus ist in DE leider eine Luxus-Nische und 5 "Asylantencontainer" bekommt man im bürokratischen Deutschland wohl nicht durch. Aber jetzt ohne Witz. Ich beneide durchaus die Amis um ihre günstige Sperrholz-Bauweise. 50.000$ und fertig ist die 200qm Bude. Komplett mit Klimaanlage zum kühlen und heizen ausgestattet. In die Einfahrt dann noch einen schönen F150 PickUp und im Keller die Waffensammlung... ja das wäre mein persönlicher Redneck Traum :cool:

Surrogat

2023-11-17, 12:27:55

Und auf FI verzichten, weil man hat es halt als Kind überlebt....naja.

hat mir in der ca. 1900 erbauten Mietskaserne, wo ich mit meinen Eltern damals lebte, meinen ersten "Kontakt" ( ;D ) mit Strom eingebracht, als ich mit ~6 Jahren versucht habe, den verklemmten Toast mit einem Metallmesser aus dem laufenden Toaster zu entfernen, war nicht so toll
Heute würde halt nur das Licht ausgehen (und der Toaster), daher nie mehr ohne FI

Elektrik ist Brandursache Nr. 1 und Asbest ist die größte Industriekatastrophe der Geschichte. Sei Dankbar, dass es finanziell nicht für den giftigen Schrotthaufen gereicht hat.

Geld war da wohl nicht das Problem, eher seine Grundsätze, was ich aber gut finde

Palpatin

2023-11-17, 15:46:04

Was mich mal interessieren würde, kann man den so eine alte Bude z.B. gegen Rohrbruch und so einen alten Dachstuhl gegen Sturm usw ordentlich versichern oder sagt da die Versicherung ne ist zu alt versichern wir nicht, mach erstmal neu.

Andre

2023-11-17, 16:03:57

Ist relativ problemlos versicherbar. Natürlich zahlt man dann eine höhere Prämie als beim Neubau. Wir haben auch ein Haus, wo der alte Teil aus Ende der 50er ist und der Anbau aus 2016. Und im alten Teil ist nicht alles komplett saniert und das war kein Problem.

mercutio

2023-12-06, 13:06:15

Kein Elektriker wird dir eine Steckdose/Stromkreis anschliessen, wenn du 2 Draht hast (Bestandsschutz aber sobald Du irgendwas änderst musst Du anpassen) ...

Also bei mir hat letzte Woche ein Elektriker eine Wieland-Steckdose für ein Balkonkraftwerk mit "klassischer Nullung" (also mit nur 2 Drähten) eingebaut.
Das stimmt also so nicht. Alle Wohnungen im Haus haben jetzt btw. auch moderne Rückwärts-Stromzähler, da haben die Stadtwerke auch nix gemeckert wegen dem alten Sicherungskasten.

Aber das würde ich auch als erstes angehen.
1. Elektrik erneuern
2. Sanitäre Einrichtung erneuern (alte Rohre raus)
3. Außendämmung und neue Fenster, weil schlecht isolierte Wände = Schimmel!!!
Du wirst quasi nix an die Außenwände stellen können an Möbeln.

Da kannst Du bestimmt nochmal 250k reinstecken in die Bude.
Lieber schauen, was Du für um die 500k findest, was neuer ist.

Ein neues Dach soll lt. Internet nach 70-90 Jahren fällig sein, könnte also auch in absehbarer Zeit kommen.

E39Driver

2023-12-07, 09:52:28

Argo Zero

2023-12-07, 09:54:44

Ja wie gesagt das Thema hat sich er erledigt. Aber nochmal als Rückmeldung zur Versicherungsfrage bei 50er Jahre Häusern. Habe da nochmal bei meinen Eltern nachgefragt und ist völlig problemlos versicherbar und auch nicht besonders teuer.

Umgekehrt hab ich aktuell das Versicherungsthema in unserem 9-Parteien Baujahr-1984 Mehrfamilienhaus auf dem Schirm. Es gab hier 3 Wasserschaden Versicherungsfälle mit rund 40k Schadenssumme in diesem Jahr, so das die Versicherung jetzt gekündigt hatte. Klar lässt sich woanders neu versichern. Kostet jetzt aber jährlich statt 2,5k mit rund 5k auch das doppelte

Bei sowas lohnt es sich immer ALLES bei einer Versicherung zu haben.
Wenn man dann noch Freundin, Familie & co. mit rein holen kann umso besser.
Da traut die Versicherung sich sowas nämlich nicht und bei einem Schaden sind die weitaus kulanter, wenn der Fall nicht so klar ist.

Das ist btw. kein copy & paste aus dem Internet sondern wirkich bei mir schon 1-2x eingetreten. Der Versicherungsmann im Dorf sagt dort nämlich "Leute, die halbe Familie ist bei uns blabla", wenn mit der Zentrale gesprochen wird. Die haben nämlich kein Bock dann wegen Ärger gleich mal 4-5 Kunden mit der 2-3x Anzahl an Policen zu verlieren.